Montpellier : 2 études dressent le bilan de l'encadrement des loyers
Depuis juillet 2022, les loyers du parc privé montpelliérain ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés chaque année par le préfet de l'Hérault. Quatre ans plus tard, deux études publiées ces derniers mois tirent des conclusions opposées sur ce plafonnement.
La Fondation pour le Logement place la ville en tête des territoires encadrés, avec seulement 12 % d'annonces non conformes. L'association Que Choisir Ensemble, elle, affirme que la quasi-totalité des annonces de studios étudiants dépasse les plafonds dans les villes encadrées.
La contradiction n'est qu'apparente, car les deux études ne mesurent pas la même chose. Lues ensemble, elles donnent une réponse plus complète, à quelques mois d'une échéance qui décidera de la survie du dispositif.
Ce que prévoit le nouvel arrêté préfectoral
Comme chaque année depuis 2022, la préfecture de l'Hérault a publié en juin l'arrêté fixant les loyers de référence applicables à Montpellier. Pris le 9 juin 2026, il s'applique aux baux signés à partir du 1er juillet. Sa période de validité s'arrête toutefois au 23 novembre 2026, jour où l'expérimentation nationale prendra fin si aucune loi ne vient la prolonger.
Le principe reste inchangé. La ville est découpée en cinq zones. Pour chacune, le préfet fixe un loyer médian à partir des données de l'Observatoire local des loyers porté par l'ADIL 34, puis un plafond (le loyer médian augmenté de 20 %) et un plancher (le médian diminué de 30 %).
Le loyer au mètre carré, hors charges, ne peut pas dépasser le plafond correspondant au logement : sa zone, son nombre de pièces, son époque de construction et son caractère vide ou meublé.
Un dépassement reste possible dans un seul cas : le complément de loyer. Il suppose un loyer déjà fixé au plafond, et un logement offrant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport aux logements comparables du secteur, non prises en compte dans le loyer de référence. Le tout doit être justifié par écrit dans le bail.
La Métropole met à disposition un simulateur en ligne pour vérifier la conformité d'un loyer à une adresse donnée. Seule la commune de Montpellier est concernée, pas le reste de la métropole, alors que la ville concentre 64 % du parc locatif privé du territoire selon la préfecture.
Montpellier, meilleure élève des villes encadrées ?
La réputation de bonne élève de Montpellier vient du baromètre annuel de la Fondation pour le Logement (l'ancienne Fondation Abbé Pierre). Dans son édition de septembre 2025, fondée sur plus de 20 000 annonces de location analysées en un an, 12 % des annonces montpelliéraines dépassent les plafonds. C'est la proportion la plus faible relevée parmi les quelque 70 communes qui appliquent l'encadrement, où la moyenne atteint 32 %.
La ville partait pourtant de loin : 37 % des annonces dépassaient les plafonds au lancement du dispositif en 2022. Deux ans plus tard, le baromètre 2024 n'en comptait plus que 14 %, quand Paris restait à 30 %, Bordeaux à 26 %, Lyon-Villeurbanne à 29 % et Lille à 32 %.
Studios étudiants : 161 euros de dépassement moyen à Montpellier
Le constat est moins favorable sur le marché étudiant. Dans une étude publiée le 7 juillet 2026, l'association Que Choisir Ensemble (l'ancienne UFC-Que Choisir) a analysé des annonces de petites surfaces étudiantes dans onze agglomérations universitaires : 73 % présentent au moins une irrégularité.
Dans les six villes où l'encadrement s'applique (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Grenoble et Montpellier), 95 % des annonces étudiées dépassent les plafonds autorisés, de 234 euros par mois en moyenne. À Montpellier, le dépassement moyen atteint 161 euros par mois, selon les données de l'étude relayées par France 3 Occitanie.
Le complément de loyer est particulièrement visé. Selon l'association, 23 % des annonces analysées en appliquent un, pour un montant moyen de 177 euros par mois, et près de 70 % de ces compléments ne respecteraient pas les règles : des justifications comme le calme, l'état courant du logement ou la réputation du quartier ne suffisent pas, selon elle, à fonder un complément.
Pour sa présidente, Marie-Amandine Stévenin, « c'est le prix du logement qui choisit pour eux », en parlant des étudiants contraints par les loyers dans leur choix d'orientation.
Ces chiffres appellent une réserve. L'échantillon reste modeste, environ 125 annonces au total, dont une cinquantaine à Paris et une quinzaine par ville ailleurs, soit une quinzaine seulement pour Montpellier. L'étude donne une tendance sur les très petites surfaces, pas une mesure représentative du marché local.
Deux études qui ne mesurent pas la même chose
Les conclusions ne se contredisent qu'en apparence. La Fondation pour le Logement mesure la conformité des annonces de toutes catégories ; Que Choisir Ensemble cible les plus petites surfaces, là où la tension est maximale à chaque rentrée universitaire.
Or le baromètre national de la Fondation aboutit au même diagnostic sur ce segment : 91 % des logements de 10 m² et moins dépassent les plafonds, et les meublés respectent moins souvent la règle que les locations vides.
Montpellier fait donc mieux que les autres villes encadrées sur l'ensemble des annonces, mais n'échappe pas au phénomène national : plus le logement est petit, plus le dépassement est fréquent. Le phénomène concerne d'autant plus Montpellier que les étudiants représentent une part importante de la demande locative, qui repart chaque été.
Des loyers en baisse de 2 à 4 %, un contrôle qui repose sur les locataires
Au niveau national, le bilan officiel est arrivé le 22 mai 2026. Commandé par Matignon aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, le rapport conclut que l'encadrement a fait baisser les loyers de 2 à 4 % dans les villes concernées hors Paris. Il chiffre le transfert à environ 700 millions d'euros par an au bénéfice des locataires, dont les deux tiers supportés par les propriétaires bailleurs.
Le même rapport souligne la principale faiblesse du mécanisme : son application repose sur les signalements des locataires, souvent réticents à engager une procédure contre leur bailleur.
En cas de dépassement, le locataire peut demander une mise en conformité, puis saisir la commission départementale de conciliation. Le préfet peut de son côté mettre en demeure le bailleur de rembourser le trop-perçu, sous peine d'une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une société.
Que Choisir Ensemble demande d'aller plus loin et d'obliger les plateformes de diffusion à vérifier la conformité des annonces qu'elles publient.
Que deviendra l'encadrement après le 23 novembre ?
La décision reviendra au Parlement d'ici l'automne. L'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 11 décembre 2025, une proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz visant à pérenniser l'encadrement des loyers, par 105 voix contre 56, transmise au Sénat le 12 décembre 2025.
Le texte n'a pas achevé son parcours législatif : sans vote définitif avant le 23 novembre, les arrêtés préfectoraux cesseront de s'appliquer, à Montpellier comme dans les autres territoires. L'avenir de l'encadrement des loyers à Montpellier reste donc suspendu à ce calendrier.
Une cinquantaine d'élus de grandes villes, dont les maires de Paris, Lyon et Marseille, ont défendu le dispositif dans une tribune publiée le 21 mai 2026 par Le Monde, en s'appuyant sur une étude de l'APUR et du laboratoire Cesaer qui évalue à près de 1 000 euros par an l'économie réalisée par un locataire parisien.
À Montpellier, Michaël Delafosse, réélu en mars 2026, en a fait un engagement de campagne : « On ne spécule pas alors que la puissance publique a investi », déclarait-il en février en présentant son programme logement.
Côté propriétaires, le rapport gouvernemental rappelle que l'effort financier du dispositif repose d'abord sur eux, et ses détracteurs pointent une application défaillante qui pénalise les bailleurs respectueux des règles face à ceux qui les contournent.
Pour un investisseur, la conformité du loyer devient en tout cas un paramètre à intégrer dès le calcul de rentabilité, au même titre que le choix du quartier.
D'ici novembre, les plafonds fixés par l'arrêté du 9 juin s'imposent en tout état de cause à tout bail signé à Montpellier. Locataires comme bailleurs peuvent vérifier leur situation sur le simulateur mis en ligne par la Métropole.
Sources : Préfecture de l'Hérault (arrêté préfectoral du 9 juin 2026), ADIL 34, Montpellier Méditerranée Métropole, Que Choisir Ensemble (étude du 7 juillet 2026), Fondation pour le Logement (baromètre de septembre 2025), rapport Fack-Chapelle remis au gouvernement le 22 mai 2026, Assemblée nationale et Sénat (proposition de loi adoptée en première lecture le 11 décembre 2025, dossier ppl25-217), France 3 Occitanie, Le Monde (tribune du 21 mai 2026).