Baisse des taux de crédit immobilier : Les acheteurs peuvent enfin souffler

Après une longue période marquée par une hausse continue des taux de crédit et des prix de l’immobilier en France, les acheteurs peuvent enfin souffler. En effet, les récentes décisions de la Banque centrale européenne (BCE) visant à assouplir sa politique monétaire offrent des perspectives plus favorables pour les emprunteurs. Le 17 octobre 2024, la BCE a une nouvelle fois annoncé une baisse de 25 points de base de son taux directeur, la 3ème depuis le mois de juin, permettant aux banques de proposer des crédits immobiliers à des conditions plus attractives.

Cette tendance se veut rassurante pour le marché et pour les ménages, en particulier les primo-accédants, qui avaient vu leur capacité d'emprunt sérieusement affectée par la hausse des taux depuis 2022. Désormais, avec des taux d'emprunt en baisse, une nouvelle fenêtre d'opportunité s'ouvre, donnant un second souffle au marché immobilier, qui entrevoit une reprise progressive après de longs mois de ralentissement.

Des conditions de crédit améliorées

Depuis le début de 2024, les taux d’intérêt des crédits immobiliers en France connaissent une baisse continue, offrant un répit bienvenu aux acheteurs. En octobre, les taux moyens au national se situent autour de 3,50 % sur une durée de 20 ans, avec des projections indiquant une poursuite de cette tendance vers la fin de l’année. Cette diminution, bien que progressive, est significative : en un an, les taux ont chuté de près de 0,70 point, redonnant de la marge aux emprunteurs.

Cette baisse des taux stimule directement la demande de crédits. Selon plusieurs courtiers, le nombre de prêts accordés a bondi de 30 % par rapport à l’an dernier. Ludovic Huzieux, fondateur d’Artémis Courtage, souligne que cette dynamique devrait se maintenir avec des taux potentiellement en dessous de 3 % en 2025.

À Montpellier par exemple, le taux de crédit moyen au mois d’octobre 2023 s’élevait à 4,21 %. Un an après à la même période, celui-ci est tombé à 3,51 %. Pour une opération immobilière à 200 000 €, cela représente tout de même une différence de coût non négligeable de 15 à 20 000 €. On s’attend donc à une reprise du marché dans les prochains mois, en partie due à ce facteur.

Les banques adaptent aussi leurs offres, à l'image du Crédit Mutuel ou de la Banque Populaire, qui proposent des solutions spécifiques pour les jeunes acquéreurs. Ce contexte encourageant redonne donc de la confiance aux acheteurs, en particulier ceux qui avaient reporté leur projet d’acquisition depuis 2023 en raison de conditions moins favorables.

Effet sur le marché immobilier en France et en Europe

Depuis juin 2024, la Banque centrale européenne a amorcé un cycle de baisse de ses taux directeurs, une première depuis plusieurs années, contribuant à un assouplissement général des conditions d’emprunt dans plusieurs pays. En France, cette baisse des taux a été accompagnée par une légère diminution des prix de l’immobilier.

Au sein de l'Hexagone, les prix au mètre carré ont baissé en moyenne de 2,9 % sur l’ensemble de 2023, une tendance qui devrait se poursuivre jusqu'en 2025 avant une éventuelle stabilisation. Ce recul des prix, combiné à la baisse des taux d’intérêt, crée un contexte inédit où les acheteurs peuvent espérer acquérir des biens à des conditions nettement plus avantageuses qu’il y a un an.

À l’échelle européenne, la France sort du lot avec cette baisse des prix alors que d’autres marchés, comme celui de l’Allemagne ou du Luxembourg, connaissent une stagnation ou même une légère hausse. En Allemagne, par exemple, les prix ont augmenté de 0,9 % au troisième trimestre 2024, tandis qu’en Espagne, le marché immobilier affiche une hausse de plus de 2 %. Cependant, en termes de taux d’emprunt, la France reste bien positionnée, avec une diminution notable de 16,67 % (-0.7 points) sur l’année écoulée, plus marquée que dans la plupart des autres pays européens.

Cette tendance baissière contraste fortement avec les années précédentes, où la hausse des taux avait refroidi le marché et freiné les projets d’acquisition (+65 % sur l’année 2023, soit +1.7 points), en particulier chez les primo-accédants. Aujourd'hui, la combinaison de taux d’intérêt en baisse et de prix de l'immobilier plus abordables redonne du souffle aux acheteurs potentiels, relançant le dynamisme du marché, notamment en France, mais aussi dans d'autres pays européens.

Le bon moment pour acheter ?

Qui dit baisse des taux et des prix, dit hausse du pouvoir d’achat. En effet, la diminution des taux permet d’emprunter davantage à mensualités égales, augmentant ainsi la capacité des ménages à financer des biens plus grands ou mieux situés. Les plus heureux seront probablement les primo-accédants, qui étaient les plus affectés par la hausse des taux en 2022 et 2023. Aujourd'hui, ils peuvent espérer réaliser leur projet d'achat avec des conditions nettement plus avantageuses, en particulier grâce au Prêt à Taux Zéro.

Le PTZ renforcé

En effet, le Premier Ministre Michel Barnier annonçait début octobre l’élargissement du PTZ à tout le territoire. Corroborée dans la présentation du Projet de Loi de Finances 2025 et soutenue par la ministre du Logement Valérie Létard, cette mesure devrait probablement prendre effet en début d’année 2025 (à confirmer dans les prochaines semaines avec le vote final du budget). Le PTZ est un outil essentiel qui soutient l'accession à la propriété pour les jeunes acheteurs, il est donc vital de le garder à flots, et même de le rendre plus attractif.

Les banques ont d’ailleurs rapidement adapté leurs offres pour capter la demande grandissante avec la baisse des taux. Certaines banques, comme la Banque Populaire et le Crédit Mutuel, ont même renforcé ces dispositifs en proposant des compléments au Prêt à Taux Zéro, facilitant l’accès à des financements plus élevés pour les ménages de moins de 36 ans, ou même des opérations temporaires “PTZ doublé”.

Multiplication des options pour tous les profils d’acquéreurs

Un autre levier important pour encourager l’accès à la propriété est la diversification des offres bancaires, notamment pour les travailleurs en situation d’emploi précaire. Des institutions comme le CIC, avec son « Prêt Immo Nouvelles Formes d’Emploi », s’adressent désormais aux actifs hors CDI – qu’il s’agisse de micro-entrepreneurs, intérimaires, intermittents du spectacle ... – en leur offrant des solutions de financement adaptées à leurs revenus irréguliers.

Le bail réel solidaire fait également partie des dispositifs montants. Celui-ci permet de dissocier la propriété du terrain de celle du bâti, réduisant ainsi le prix d’achat de 25 à 40 %. Réservé aux revenus modestes et donc sous conditions de ressources, le BRS se démocratise de plus en plus dans les grandes villes.

Ces outils financiers, combinés à des taux plus bas, constituent un environnement propice pour les ménages souhaitant accéder à la propriété. C’est une opportunité réelle de devenir propriétaires qui se dessine, et ce dans des conditions bien plus favorables que celles observées ces dernières années.

Renégocier son crédit ou attendre ?

La baisse des taux d’intérêt ouvre également des perspectives intéressantes pour les emprunteurs déjà engagés dans un crédit immobilier. En effet, beaucoup peuvent envisager de renégocier leur prêt afin de bénéficier des conditions plus favorables. Toutefois, cette option n’est pas forcément optimale pour tous.

« Les taux actuellement tournent autour de 3,50 % sur 20 ans contre 4,30 % fin 2023. L’écart conseillé entre ces deux taux est bien là. Renégocier son crédit est intéressant à partir de 0,7 point d’écart et là on a 0,8 point d’écart. Cependant, les crédits qui pourraient être concernés par une renégociation sont trop récents, donc en pratique, ce n’est pas intéressant. On conseille d’avoir amorti son crédit depuis 2 ans pour renégocier »

En règle générale, avoir remboursé au moins deux années de crédit permet de mieux absorber les frais liés à cette opération, notamment les frais de dossier et de pénalité pour remboursement anticipé. Pour certains ménages, en particulier ceux ayant contracté un crédit à taux élevé en 2023, il pourrait donc être judicieux d’attendre quelques mois supplémentaires avant de renégocier, afin de tirer pleinement parti de la baisse continue des taux.

Dans l’ensemble, la tendance à la baisse des taux d’intérêt, combinée à un marché immobilier plus accessible, offre des opportunités à la fois pour les nouveaux acheteurs et pour ceux qui cherchent à optimiser leurs conditions de prêt. L’année 2025 pourrait bien marquer un tournant pour de nombreux ménages, qui verront leurs projets immobiliers facilités par un contexte de financement plus favorable.