Crédit immobilier : l'âge est-il un obstacle ?

Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier à 20, 50, 60 ou même 70 ans... Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas d'âge légal pour souscrire un crédit immobilier en France. Être majeur est le seul prérequis.

Les banques ne rejettent pas automatiquement une demande de prêt en raison de l'âge du demandeur. En revanche les conditions d’emprunts et les types de crédits différent nettement... Focus

Emprunter passé 60 ans : Durée de remboursement réduite et flambée de l’assurance emprunteur

On peut tout à fait envisager un crédit immobilier à 50 ou même 60 ans, néanmoins, pour les emprunteurs plus âgés, les banques seront plus regardantes sur la durée de remboursement du prêt.

Les banques évaluent l'évolution des revenus à la retraite, qui sont souvent inférieurs aux revenus d'activité, pour s'assurer que l'emprunteur sera en mesure de continuer à honorer ses mensualités.

De même, le prix de l’assurance emprunteur ne sera assurément pas le même. Les garanties décès et invalidité sont alors soumises à une surprime qui fait littéralement exploser le coût de cette couverture sine qua none et, par conséquent, le coût total du financement.

Les coûts d'assurance emprunteur peuvent atteindre 0,50% à 0,60% du montant emprunté, contre 0,15% à 0,30% pour les jeunes. Ce surcoût, lié à un risque santé accru, peut doubler voire tripler. De plus, les durées de prêt sont souvent limitées, notamment après 70 ans, où les assurances peuvent dépasser 1,5%.

La loi Lemoine facilite néanmoins grandement les démarches d'assurance emprunteur pour les moins de 60 ans. En supprimant le questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 €, elle permet une plus grande égalité d’accès au prêt immobilier. Les retraités : obtenir un prêt immobilier passé 64 ans.

Obtenir un prêt immobilier quand on est retraité peut sembler complexe, mais n'est pas impossible. Les retraités, devront toutefois faire face à des critères spécifiques imposés par les banques.

En effet, à cet âge, la capacité d’emprunt est évaluée différemment, notamment en raison de la baisse potentielle des revenus à la retraite et des risques accrus d’invalidité ou de décès liés à l'âge.

Les garanties séniors requises par les banques

Lorsque l’on est retraité, les banques exigent souvent des garanties supplémentaires pour sécuriser le prêt. Ces garanties sont indispensables pour compenser les risques perçus par l’établissement prêteur, liés principalement à la durée de vie et à la stabilité des revenus post-retraite.

L'hypothèque sur un bien immobilier existant

L'une des garanties les plus couramment demandées est l'hypothèque sur un bien immobilier déjà possédé par l'emprunteur. Cette hypothèque sert de garantie en cas de défaillance dans le remboursement du prêt. Si l’emprunteur venait à ne plus pouvoir honorer ses mensualités, la banque pourrait saisir le bien hypothéqué pour récupérer les sommes dues. Cette sécurité est particulièrement rassurante pour les banques lorsqu'elles accordent un crédit à une personne âgée.

La caution d'un organisme spécialisé

Une autre option est la caution d'un organisme spécialisé, comme le Crédit Logement ou une mutuelle. Cette solution permet à l’emprunteur de ne pas hypothéquer un bien immobilier, tout en offrant à la banque une garantie solide. L’organisme cautionnaire se porte garant du remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Cependant, cette option peut être soumise à des conditions strictes, notamment en termes d’âge et de situation financière.

L'assurance emprunteur adaptée

L’assurance emprunteur, bien qu’elle soit nettement plus coûteuse pour les retraités en raison des risques accrus, reste une garantie indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Les banques exigent une couverture décès et invalidité pour toute la durée du prêt.

Comparez longuement les différentes offres, car devant le vieillissement de la population française, de plus en plus d’assurances adaptent leurs produits aux seniors.

Les types de prêts adaptés aux retraités

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est une solution particulièrement adaptée aux retraités souhaitant mobiliser la valeur de leur patrimoine immobilier sans avoir à vendre leur bien.

Ce type de prêt permet à l’emprunteur de recevoir une somme d'argent en fonction de la valeur de son bien immobilier, tout en continuant à en jouir jusqu'à son décès. Le remboursement du prêt et des intérêts se fait au moment de la vente du bien, généralement après le décès de l'emprunteur. C’est une solution intéressante pour les retraités qui souhaitent disposer de liquidités tout en conservant leur habitation.

Le prêt relais senior

Le prêt relais senior est destiné aux retraités qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre leur bien actuel. Ce prêt permet de financer le nouvel achat en attendant la vente du bien existant.

Le remboursement se fait généralement en une seule fois, au moment de la vente du bien initial. Cette option offre une grande flexibilité et évite aux seniors d'avoir à attendre la vente de leur bien pour concrétiser un nouveau projet immobilier.

Le prêt à court terme avec capital différé

Pour les retraités, certains établissements proposent des prêts à court terme avec une option de différé de capital. Cela permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant une certaine période, généralement jusqu'à la vente d'un bien immobilier ou la perception d'une somme d'argent attendue (héritage, rente viagère, etc.). Ce type de prêt peut être utile pour financer un projet immobilier en attendant de disposer de fonds plus importants à court ou moyen terme.

Les jeunes actifs : Emprunter entre 20 et 30 ans

Pour les jeunes adultes, souvent âgés de 20 à 30 ans, l'accès au crédit immobilier représente une opportunité de devenir propriétaire à un âge relativement précoce.

Cependant, malgré leur potentiel d'emprunt élevé en raison de leur long horizon professionnel, les jeunes emprunteurs font face à plusieurs obstacles, principalement liés à la stabilité financière, l'absence d'apport personnel conséquent, et le manque d'expérience sur le marché immobilier.

Les avantages des prêts sur de longues durées

L'un des principaux atouts des jeunes emprunteurs est la possibilité de souscrire des prêts sur de longues durées, souvent entre 20 et 30 ans. Cette option présente plusieurs avantages :

• Réduction des mensualités : En allongeant la durée du prêt, les mensualités sont réduites, rendant ainsi l'emprunt plus abordable même avec des revenus modestes en début de carrière. Cette approche permet aux jeunes de financer un achat immobilier sans compromettre leur niveau de vie.
• Capacité d'endettement accrue : Avec des mensualités plus faibles, les jeunes peuvent emprunter des sommes plus importantes, ce qui élargit le champ des possibilités en matière de choix immobilier, tant en termes de localisation que de type de bien.
• Flexibilité : Les prêts sur de longues durées offrent une certaine flexibilité. En cas d'évolution positive des revenus (augmentation de salaire, changement de poste), il est souvent possible de renégocier le prêt pour réduire la durée de remboursement ou augmenter les mensualités, permettant de diminuer le coût total du crédit.

Les aides financières et solutions pour constituer un apport

Pour compenser le manque d'apport personnel, plusieurs aides et solutions financières sont spécifiquement conçues pour les jeunes emprunteurs.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un dispositif destiné à aider les primo-accédants (c'est-à-dire les personnes achetant leur première résidence principale) à financer jusqu’à 50% de leur achat immobilier sans payer d'intérêts. Son montant dépend de la zone géographique et des revenus de l'emprunteur.

Le Plan Épargne Logement (PEL)

Le PEL est un produit d'épargne réglementé, conçu pour aider les ménages à constituer un apport personnel en vue d'un achat immobilier. Il offre la possibilité d'obtenir un prêt à un taux avantageux après une phase d'épargne d'au moins quatre ans.

Cette épargne vouée à l’achat d’une résidence principale permet non seulement de constituer un apport personnel, mais aussi de bénéficier d’un prêt à un taux d’intérêt fixe, souvent plus compétitif que ceux du marché, et d’une prime d’État en fonction des intérêts acquis.

Des solutions adaptées aux jeunes pour des achats immobiliers moins onéreux

Outre les aides et les solutions de financement, les jeunes peuvent envisager des stratégies d'achat immobilier adaptées à leur situation financière, visant à minimiser les coûts d'acquisition.

Les prix maîtrisés

Certains programmes immobiliers, soutenus par les collectivités locales, proposent des logements à prix maîtrisés, c'est-à-dire à des tarifs inférieurs à ceux du marché, sous certaines conditions de revenus.

L'achat en viager

L’achat en viager consiste à acheter un bien immobilier en versant une rente à vie au vendeur, souvent âgé, tout en lui permettant de continuer à vivre dans le logement jusqu’à son décès (viager occupé) ou en prenant immédiatement possession du bien (viager libre). Cette solution peut permettre d’acquérir un bien à un coût initial plus faible, en différant une partie importante du prix sous forme de rente.

La location-accession (PSLA)

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif qui permet aux jeunes d’accéder à la propriété en deux temps : d’abord en louant le logement, puis en l’achetant au bout de quelques années, en déduisant une partie des loyers versés du prix d’achat.

Ce système permet de tester le logement avant de l’acheter et de constituer progressivement un apport tout en bénéficiant de conditions d'achat encadrées et d'une TVA réduite.

Les démarches pour obtenir un crédit immobilier (à n’importe quel âge)

Comparer les offres

Obtenir un crédit immobilier au meilleur taux et dans les conditions les plus favorables nécessite une étape cruciale : la comparaison des offres. Chaque établissement bancaire applique ses propres critères d’octroi de crédit, ses taux d’intérêt, et ses conditions annexes. Les produits bancaires spécifiquement réservés aux jeunes ou aux séniors sont proposés par la quasi-totalité des établissements de crédit.

Les taux d’intérêt proposés par les banques peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, dont la politique commerciale de l’établissement, le profil de l’emprunteur, et les conditions du marché. Une différence de quelques dixièmes de point peut se traduire par des milliers d'euros économisés ou dépensés en plus sur la durée totale du prêt.

Outre le taux d’intérêt, les frais annexes tels que les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé, ou les frais de garantie (hypothèque, caution) sont également variables.

Enfin certaines banques offrent des conditions plus souples, comme la possibilité de moduler les mensualités, de reporter certaines échéances sans frais, ou d’allonger la durée du prêt en cas de difficulté financière. Ces options peuvent offrir une plus grande sécurité et flexibilité à l’emprunteur.

Comment comparer efficacement ?

Comparer les offres des crédits bancaire n’est pas une partie de plaisir. Quelques incontournables sont néanmoins à connaitre :

• Les simulateurs en ligne : Utiliser des simulateurs de crédit en ligne permet de réaliser une première comparaison rapide des taux d’intérêt et des mensualités proposées par différentes banques.
• Demandes de devis personnalisés : Il est recommandé de demander des offres personnalisées à plusieurs banques. Chaque établissement évaluera votre dossier en fonction de votre profil (revenus, apport personnel, situation professionnelle, etc.) et proposera des conditions spécifiques.
• Prendre en compte le TAEG : Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur clé à comparer. Il inclut non seulement le taux d’intérêt nominal, mais aussi l’ensemble des frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, garanties). Le TAEG permet d’avoir une vision globale du coût total du crédit.
• Ne pas négliger les banques en ligne : Les banques en ligne proposent souvent des taux plus compétitifs et des frais réduits en raison de leurs coûts de fonctionnement moindres. Comparer les offres de ces établissements avec celles des banques traditionnelles peut être bénéfique.

Se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier

Se faire accompagner par un professionnel, comme un courtier en crédit immobilier, peut simplifier grandement vos démarches et maximiser vos chances de trouver l’offre la plus adaptée à votre âge et votre profil. Les avantages de passer par un courtier :

• Connaissance du marché : Les courtiers en crédit immobilier ont une connaissance approfondie du marché et des différents produits financiers disponibles. Ils sont au courant des dernières tendances et des meilleures offres disponibles, y compris celles qui ne sont pas toujours accessibles au grand public.
• Accès à des offres exclusives : Certains courtiers ont accès à des offres de prêt négociées en exclusivité avec leurs banques partenaires. Ces offres peuvent proposer des taux d’intérêt réduits ou des conditions plus favorables que celles accessibles directement par les emprunteurs.
• Gain de temps : Le courtier prend en charge l’ensemble des démarches : analyse de votre situation financière, recherche des meilleures offres , négociation avec les banques, et constitution du dossier. Cela permet à l’emprunteur de se concentrer sur d’autres aspects de son projet immobilier.
• Négociation : Les courtiers disposent d’un pouvoir de négociation plus important grâce aux volumes de dossiers qu’ils apportent aux banques. Ils peuvent obtenir des conditions plus avantageuses que celles que vous pourriez négocier seul.
• Conseil personnalisé : Un courtier analyse votre situation financière et vos besoins spécifiques pour vous conseiller sur la solution de financement la plus adaptée, qu’il s’agisse de la durée du prêt, du type de taux (fixe ou variable), ou des garanties à privilégier.