2 millions de m² de bureaux transformés en logements : utopie ou solution à la crise ?

Une étude du Consortium des bureaux en France (CBF), publiée le 9 décembre, a révélé un chiffre édifiant : plus de 2 millions de mètres carrés de bureaux sont aujourd’hui vacants sur le territoire national.

Rien qu’en Île-de-France, ce sont 1,2 million de mètres carrés qui s’empilent, inutilisés, dans des immeubles souvent imposants. Et pendant ce temps, la crise du logement s'aggrave, avec des familles entassées dans des appartements trop petits, des jeunes peinant à se loger, et des prix qui explosent.

Mais si la solution était déjà là, cachée dans ces tours de verre et d’acier désertées ? Transformer ces bureaux en logements neufs : l’idée fait rêver, mais la réalisation est complexe.

150 projets de transformation de bureaux en logements par an en Ile de France

La pandémie de Covid-19 a bouleversé notre rapport au travail. Télétravail, coworking, flex office... autant de concepts qui ont fait chuter la demande pour des bureaux traditionnels. Conséquence directe : le taux de vacance des bureaux atteint 9,5 % en Île-de-France, avec certains immeubles restés vides depuis plus de cinq ans.

Selon les données du CBF rapportées par Le Parisien, 166 immeubles de bureaux inoccupés en Île-de-France, depuis plus de deux ans pourraient accueillir jusqu'à 32 190 personnes. Le département des Hauts-de-Seine, qui abrite notamment le quartier de La Défense, enregistre le plus grand nombre de ces bâtiments vacants, suivi par la Seine-Saint-Denis et Paris.

Les Hauts-de-Seine, département phare du Grand Paris, concentrent à eux seuls des dizaines de milliers de mètres carrés inutilisés. Pourtant, ces bâtiments pourraient représenter une véritable mine d’or pour répondre à une demande croissante en logements.

Chaque année, près de 150 projets de transformation de bureaux en logements sont autorisés en Île-de-France, représentant une surface totale de 255 000 m² reconvertis. Mais cela reste une goutte d’eau au regard des besoins estimés : la région parisienne aurait besoin de construire entre 10 000 et 15 000 logements supplémentaires par an pour absorber la demande.

Transformer des bureaux en logements : mission impossible ?

Malgré l’engouement pour cette idée, transformer un bureau en logement n’est pas aussi simple que de déplacer quelques cloisons. Plusieurs obstacles viennent freiner ces projets.

Un casse-tête technique

Les immeubles de bureaux n’ont pas été pensés pour accueillir des habitants. Les problèmes commencent avec des hauteurs sous plafond insuffisantes, des plateaux trop profonds (qui empêchent une bonne luminosité) et des infrastructures techniques inadaptées. Ajouter des salles de bain, des cuisines et des espaces extérieurs comme des balcons demande souvent des travaux lourds et coûteux.

Des coûts potentiellement prohibitifs

Le coût moyen d’une transformation de bureaux en logements est estimé entre 1 800 et 2 500 € par m², soit parfois plus cher que la construction neuve. À Paris, où les prix du foncier et des travaux explosent, ces coûts deviennent un frein majeur pour les promoteurs et investisseurs.

Une jungle administrative

La reconversion de bureaux en logements nécessite souvent un changement de destination, une procédure longue et coûteuse. Bien que la loi ELAN de 2018 ait introduit des dérogations pour simplifier ces démarches, les promoteurs restent confrontés à des contraintes d’urbanisme locales, parfois très restrictives, surtout dans des villes comme Paris.

Des avancées législatives insuffisantes

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), adoptée en 2018, visait justement à lever certains de ces obstacles. Elle a permis :

• Des dérogations aux règles d’urbanisme, facilitant les changements de destination.
• Une simplification des démarches administratives, réduisant les délais pour obtenir les autorisations nécessaires.
• La promotion de la mixité fonctionnelle, en intégrant des logements dans des bâtiments initialement conçus pour d’autres usages.

Malgré ces avancées, les résultats restent modestes. À Paris, où les besoins en logements sont criants, seulement 85 000 m² de bureaux ont été transformés en logements entre 2018 et 2023, soit environ 1 500 logements. Un chiffre dérisoire face à l’urgence de la crise. Le coût des travaux, la complexité des bâtiments anciens et les réticences locales freinent encore cette dynamique.

Le 7 mars 2024, l’Assemblée nationale a adopté une proposition de loi pour faciliter la transformation des bureaux vacants en logements, qui prévoit :

• L'assouplissement des règles de copropriété : une majorité simple suffit désormais pour changer l’usage d’un bien.
• Des dérogations possibles au PLU : les maires peuvent autoriser des reconversions, même hors des règles locales.
• Permis de construire réversible : permet de concevoir des bâtiments adaptables à plusieurs usages sans nouvelles autorisations.

Le permis de construire réversible : une solution flexible ?

Introduit en début d'année, le concept de permis de construire réversible permet aux promoteurs de concevoir des bâtiments dont l’usage peut évoluer au fil du temps , sans nécessiter de nouvelles autorisations pour chaque changement de destination.

Par exemple, un immeuble conçu comme bureau pourrait être transformé en logements, puis en espaces commerciaux, au gré des besoins du marché.

Les avantages du permis réversible

• Flexibilité accrue : les bâtiments deviennent adaptables aux évolutions sociétales.
• Simplification administrative : une seule autorisation pour plusieurs usages.
• Réduction de l’impact environnemental : en limitant les nouvelles constructions, on préserve les ressources naturelles et réduit l’artificialisation des sols.

Cependant, cette flexibilité a un coût : les bâtiments doivent être conçus dès le départ avec des structures modulables, ce qui peut augmenter les coûts initiaux de construction. Mais à terme, le permis réversible pourrait devenir un levier majeur pour optimiser l’usage des espaces urbains.

Transformer des bureaux en logements : un levier pour une urbanisation durable

La reconversion des bureaux vacants en logements ne répond pas seulement aux défis de la crise du logement, elle s'inscrit également dans une stratégie écologique ambitieuse, en ligne avec les principes de sobriété foncière et de réduction de l’empreinte carbone. Ces démarches trouvent leur pertinence dans les objectifs fixés par la loi Climat et Résilience de 2019, notamment à travers le principe de Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

Limiter l’artificialisation des sols : un impératif écologique

Pour rappel, le ZAN vise à atteindre une consommation nette nulle de terres naturelles, agricoles et forestières d’ici 2050, avec une étape intermédiaire : réduire de 50 % l’artificialisation des sols d’ici 2030, par rapport au rythme enregistré entre 2011 et 2020. Cette décennie avait vu 250 000 hectares de terres artificialisées, entraînant des pertes importantes pour les écosystèmes.

Dans ce contexte, les collectivités locales sont confrontées à un double défi :

• Préserver les espaces naturels, tout en continuant à répondre aux besoins croissants en logements.
• Respecter les quotas imposés par la loi SRU, qui fixe à 25 % le taux minimum de logements sociaux dans certaines communes.

Réduire l’empreinte carbone grâce à la reconversion

Les avantages environnementaux de la reconversion de bureaux en logements vont bien au-delà de la simple optimisation foncière. Comparée à d’autres formes de développement immobilier, comme la démolition-reconstruction ou la construction neuve, la reconversion se distingue par son impact carbone réduit.

• Selon certaines estimations, la reconversion permet de diviser par deux les émissions de gaz à effet de serre par rapport à une opération de démolition suivie de reconstruction.
• Elle reste également plus performante qu’une construction neuve, même aux normes de la RE 2020, avec des émissions inférieures de 60 %.

Ces écarts significatifs s’expliquent par la conservation d’éléments structurants, comme le gros œuvre, qui limite l’utilisation de matériaux neufs (béton, acier, etc.), dont la production est fortement émettrice de CO₂. En réutilisant la structure existante, les projets de reconversion réduisent l’impact environnemental lié à la phase de construction.