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Tout comprendre à la garantie biennale

Bordeaux - Promotion immobilière - Sophie Castella le 11/07/2025

Également appelée "garantie de bon fonctionnement", la garantie biennale couvre le propriétaire contre tout défaut de fonctionnement des équipements d'un logement neuf. Valable durant deux ans, elle court à partir de la réception des travaux par le maître d’ouvrage. Mais que couvre-t-elle exactement et comment l'activer ? Les réponses dans cet article.

Qu'est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale est prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Elle impose au constructeur, pendant deux ans à compter de la réception des travaux, de réparer ou de remplacer tout élément d’équipement dissociable du gros œuvre qui ne fonctionne pas correctement :

« Les autres éléments d’équipement d’un ouvrage qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer la construction elle-même sont, pendant un délai de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage, couverts par la garantie de bon fonctionnement. »

C. civ., art. 1792-3

Durée : 2 ans à partir de la réception

Le délai s’enclenche le jour de la réception des travaux, matérialisé par la signature du procès-verbal entre le maître d’ouvrage et les entreprises. L’article 1792-3 du Code civil précise que cette garantie court pendant deux ans à partir de cette date. Passé ce laps de temps, les équipements encore défaillants ne relèvent plus de la biennale ; ils basculent soit sous la responsabilité de l’occupant (entretien et usure normale), soit, pour les défauts structurels, sous la garantie décennale.

En pratique, il est donc essentiel pour le propriétaire de tester tous les équipements dès la remise des clés et de notifier par écrit tout problème détecté avant la fin du 24ème mois, afin de bénéficier pleinement de cette protection légale.

Que couvre la garantie ?

Pour mesurer la portée réelle de la garantie biennale, encore faut-il savoir quels organes du logement elle englobe. La règle est simple : tout élément que l’on peut retirer ou remplacer sans ébranler la structure entre dans son giron. Tour d’horizon, pièce par pièce, de ces équipements dits « dissociables ».

Équipements mécaniques et électriques

Volets roulants motorisés, portes de garage, VMC simple ou double flux, radiateurs, convecteurs, interphones et thermostats : autant d’appareils que l’on peut extraire ou remplacer sans toucher au gros œuvre. Leur bon fonctionnement relève donc de la garantie biennale.

Équipements sanitaires

Mitigeurs, colonnes de douche, chauffe-eau, WC, receveurs et siphons. Dès qu’une fuite, un entartrage anormal ou un défaut de réglage apparaît, l’entreprise doit intervenir pour restaurer l’usage prévu.

Menuiseries démontables

Portes intérieures, placards, portes-fenêtres, baies vitrées, poignées et serrures : tout ce qui se démonte sans atteinte à la structure est couvert. Un volet qui grince ou une serrure récalcitrante entrent pleinement dans le champ de la garantie.

Cas limites à apprécier

Certains équipements se situent à la frontière : ascenseurs privatifs, centrales domotiques, panneaux solaires fixés en surimposition. S’ils peuvent être déposés sans endommager la charpente ou la façade, ils relèvent de la biennale ; sinon, ils basculent sous la décennale. En cas de litige, c’est souvent le juge qui tranche, au regard de la possibilité technique d’un remplacement sans altération du bâti.

Concept d’assurance et de protection d’un bien immobilier
© A_stockphoto – Shutterstock

Ce que la garantie ne couvre pas

La garantie de bon fonctionnement ne prétend pas tout couvrir. Elle se concentre sur les équipements « rapportés » et laisse volontairement de côté ce qui touche à la solidité de l’ouvrage ou à l’usage normal par le propriétaire. Voici les frontières à connaître.

Les éléments indissociables du gros œuvre

Charpente, dalle, murs porteurs, toiture, isolation structurelle : dès qu’un composant ne peut être changé sans entamer la maçonnerie ou la structure, il échappe à la biennale. S’il se dégrade, c’est la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil qui prend le relais, couvrant tout dommage compromettant la résistance de l’édifice ou le rendant impropre à sa destination.

Les désordres menaçant la solidité

Fissure traversante, affaissement de plancher, infiltration majeure, défaut d’étanchéité sur la toiture : autant de pathologies graves relevant d’emblée de la décennale. La biennale ne répare que la panne d’un volet ou la fuite d’un mitigeur ; elle ne traite pas les symptômes structurels susceptibles de mettre en péril l’ensemble du bâtiment.

Usure normale, défaut d’entretien ou usage abusif

Joints de silicone jaunis, chauffe-eau entartré faute de détartrage, volet détérioré par un choc : ces dégradations, imputables au temps ou à une mauvaise utilisation, n’ouvrent aucun droit à la prise en charge par l’entreprise. La jurisprudence rappelle qu’un constructeur n’est pas tenu de remplacer un équipement simplement vieilli, ni de réparer les conséquences d’un entretien négligé.

Point de départ : la réception des travaux

La garantie biennale naît le jour où le maître d’ouvrage réceptionne l’ouvrage, c’est-à-dire lorsqu’il signe le procès-verbal attestant que la construction est conforme et habitable. Le Code civil fait de ce moment un jalon essentiel :

« La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ; elle met fin au contrat de louage d’ouvrage et fait courir les délais des garanties légales. »

C. civ., art. 1792-6

Le procès-verbal : le pivot juridique

Sans ce PV, la date de départ reste incertaine ; en cas de litige, les tribunaux reconstituent la réception par faisceau d’indices (remise des clés, branchement des compteurs, etc.).

Effet domino sur les autres garanties

La réception « marque le point de départ des délais » des garanties légales :

« La réception fait courir les délais des garanties mentionnées aux articles 1792 [décennale], 1792-2 [dommages causés aux éléments d’équipement indissociables] et 1792-3 [garantie biennale], ainsi que celui de la garantie de parfait achèvement. »

Article 1792-6 § 7, Code civil

Comment déclencher la procédure ?

Avant de faire jouer la garantie biennale, quelques étapes simples garantissent une prise en charge rapide : constater, notifier, laisser au constructeur un délai raisonnable, puis, si besoin, le mettre en demeure et saisir le juge. Voici la marche à suivre, point par point.

Constat du dysfonctionnement

Dès qu’un équipement dissociable (volet roulant, robinetterie, VMC, etc.) tombe en panne ou fonctionne mal dans les deux ans qui suivent la réception, le propriétaire relève le défaut : photos datées, numéro de série, notice d’entretien, tout justificatif utile.

Notification au constructeur ou au promoteur

Le propriétaire adresse ensuite une lettre recommandée avec avis de réception (ou un e-courrier suivi) rappelant :