Logement neuf en 2022 : Synthèse de l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest en Gironde
Alors que les chiffres du logement neuf pour l’année 2022 ont été publiés, découvrez comment le marché girondin s’est porté et les défis auxquels il devra faire face en 2023, notamment en matière de démographie, d'environnement et d'évolution des attentes des consommateurs.
Une année marquée par des dynamiques à tendance baissière
L'OISO (Observatoire Immobilier du Sud-Ouest) a présenté les chiffres d'activité 2022 du logement neuf en Gironde le 2 mars dernier à Bordeaux. L'année a été principalement marquée par des dynamiques à tendance baissière. Malgré cela, la demande en logement neuf à Bordeaux Métropole ne faiblit pas.
La baisse de la dynamique de marché engagée depuis la crise sanitaire s'est encore plus affirmée sur l'année 2022 avec la guerre en Ukraine et la succession de micro-crises comme la pénurie de matériaux, l'augmentation des coûts de construction, des prix de vente, des prix de l'énergie ainsi que l'inflation.
La concentration des ventes sur Bordeaux Métropole
Selon le rapport de l’OISO, en 2022, la métropole bordelaise concentre toujours 78 % du marché malgré un repli des ventes de logements neufs de 19 % en Gironde. La tendance baissière est constatée sur tout le territoire, en dépit d’une demande soutenue. Bordeaux compte aujourd'hui un tiers des ventes métropolitaines. Hors hypercentre, le marché s'est recentré sur les secteurs aménagés, tels que Taillan-Médoc, Mérignac, Bègles et sur la rive droite.
Les prix du marché en hausse
Le prix moyen du mètre carré en Gironde est actuellement de 4 823 €, contre 4 577 € en 2021. À Bordeaux même, une hausse d'environ 3,4% est observée entre janvier 2022 et janvier 2023, avec des prix passant de 5173€/m² à 5348€/m² (source : Figaro Immobilier). Christophe Duportal, président de l'OISO, a précisé que "les prix suivent une augmentation de manière linéaire et constante dans le temps, de l'ordre de + 5 %".
Les stocks et typologies de logements
Les stocks sont comparables à ceux de 2017 selon l'OISO, qui a noté une alimentation en repli de 24 % par rapport à 2021, pour l'établir à des mises en commercialisation de 1 521 unités contre 2 580 l'année précédente. Au troisième trimestre 2022, il y a avait 2 700 unités en stock, soit 13,5 mois de stock.
Les logements de trois pièces (38 %) et de quatre pièces (34 %) représentent chacun plus d'un tiers du stock, suivis des deux pièces (16 %), des cinq pièces (9 %) et des studios (3 %). Christophe Duportal a expliqué qu'il n'y a pas d'affolement à avoir, même s'il y a très peu de stock livré (4 %). Le stock est principalement constitué de logements en cours de construction (48 %) et de logements sur plan (48 %).
Le marché de l'accession en repli
La baisse de la dynamique de marché se répercute sur le secteur de l'accession, avec un repli de 19 % des ventes en 2022. La hausse des prix de l’immobilier et de l’énergie, les problèmes de pénuries et d'inflation ont notamment impacté la confiance des ménages. Les primo-accédants ont été particulièrement touchés par cette situation, avec une baisse de 32 % de leurs ventes. Les accédants suivants ont, quant à eux, connu une baisse de 16 % de leurs ventes.
La demande en logement social
La demande en logement social reste soutenue en Gironde avec une progression de 14 % des ventes en logements sociaux en 2022. Cette tendance s'explique notamment par une hausse du nombre de ménages éligibles aux aides à l'accession sociale à la propriété, suite à l'augmentation du coût de la vie et des prix du marché immobilier. Les logements sociaux représentent désormais 28 % des ventes totales de logements neufs en Gironde.
Les investisseurs restent présents
Malgré le contexte économique difficile, les investisseurs continuent de jouer un rôle important dans le marché immobilier girondin. Les ventes de logements neufs aux investisseurs ont enregistré une baisse moins marquée que celles des accédants, avec un recul de 12 % en 2022. L'attractivité de la métropole bordelaise, avec son dynamisme économique et sa qualité de vie, permet de maintenir un certain niveau d'activité sur le marché de l'investissement locatif. En effet, les investisseurs représentent toujours 45% des ventes en Gironde.
Un marché en mutation
Le marché immobilier girondin doit également faire face à des mutations importantes en termes de demande et d'offre. L’arrivée de la RE2020 et de la loi Pinel+ bouleverse positivement l’immobilier neuf vers un modèle écoresponsable. Les attentes des consommateurs évoluent, avec une recherche accrue de logements durables, économes en énergie et respectueux de l'environnement.
Les promoteurs immobiliers sont ainsi amenés à proposer des offres adaptées, en intégrant des matériaux innovants, des technologies énergétiques performantes et des aménagements favorisant la biodiversité et la mobilité douce.
Par ailleurs, la transition numérique et les nouvelles formes de travail, comme le télétravail, influencent également les choix des acquéreurs, qui privilégient de plus en plus des logements offrant des espaces de travail adaptés et bien connectés. Les quartiers mixtes, associant logements, bureaux et commerces, ont également le vent en poupe, répondant à la volonté des habitants de vivre et travailler dans un environnement convivial et proche de leurs lieux de vie.
Un enjeu pour les politiques publiques
Face à ces évolutions du marché et aux défis sociaux et environnementaux, les politiques publiques jouent un rôle central dans la dynamique du logement neuf en Gironde. Les collectivités territoriales, en lien avec l'État et les acteurs de la filière, doivent mettre en place des stratégies d'aménagement et de développement urbain cohérentes et durables, favorisant la mixité sociale, la densification maîtrisée et la qualité de vie des habitants. On pense notamment au plan climat de Bordeaux Métropole, qui a été formulé en prenant en compte chacun de ces facteurs.
Le soutien à la construction de logements sociaux, l'accompagnement des primo-accédants et des ménages modestes, ainsi que la mobilisation du foncier public et la lutte contre la spéculation immobilière, constituent autant de leviers pour favoriser l'accès à un logement abordable et de qualité pour tous. Les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique et la promotion des écoquartiers contribuent également à la transition écologique et énergétique du parc immobilier girondin.
Les perspectives pour 2023
L'année 2022 a été marquée par une baisse de la dynamique de marché du logement neuf en Gironde, mais la demande reste soutenue, notamment en raison de l'attractivité de la région et de la nécessité de répondre aux besoins en logement des ménages. Les professionnels de l'immobilier devront s'adapter aux enjeux économiques, politiques et environnementaux pour répondre au mieux aux attentes des consommateurs et contribuer à la dynamique du marché immobilier local en 2023.
La vigilance reste de mise concernant les prix, qui pourraient continuer à augmenter si la hausse des coûts de construction et de l'énergie se poursuit. De même, les taux de crédits immobiliers en forte hausse ces derniers mois ne facilitent pas l’accès à la propriété.
En somme, le marché du logement neuf en Gironde a été rudement mis à l’épreuve en 2022 et doit faire face à de nombreux défis pour répondre aux besoins des ménages et aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux du territoire en 2023. Les acteurs de la filière et les pouvoirs publics devront conjuguer leurs efforts pour bâtir un avenir plus résilient et durable pour l'immobilier girondin.