Faut-il et quand revendre un appartement neuf ?
Que ce soit par nécessité ou stratégie d'investissement, revendre un appartement acheté neuf implique de cibler le timing parfait.
Juridiquement considéré comme neuf jusqu’à 5 ans après sa livraison, le bien peut se vendre à un prix plus élevé, mais... la prise en compte des frais initiaux, des taxes, et éventuelles pénalités liées à des dispositifs fiscaux change clairement la donne. La prudence est de mise, et une analyse approfondie du marché local, des coûts annexes, et des implications fiscales est indispensable pour prendre une décision éclairée. Focus.
Le timing de la revente
Jusqu'à 5 ans après sa livraison, un appartement conserve son statut de bien neuf. Ce statut peut offrir des avantages significatifs en termes de valorisation sur le marché immobilier. En effet, les biens neufs sont souvent perçus comme plus attractifs par les acheteurs, en raison de leur modernité, de leur conformité aux dernières normes énergétiques et de leur faible besoin en travaux de rénovation à court et moyen terme. Cette perception peut se traduire par une capacité à vendre le bien à un prix plus élevé, comparativement à un bien ancien de caractéristiques similaires.
En règle générale les experts s’accordent sur le fait qu’il est préférable d’attendre 5 à 6 ans avant de revendre un appartement neuf. L'un des principaux avantages de ce délais réside dans l'amortissement des frais d'acquisition.
Les coûts à intégrer au calcul
Avant de prendre la décision de revendre un appartement neuf, une évaluation approfondie de tous les coûts engagés pour l’achat de l’appartement est cruciale. Cette analyse financière permet d'appréhender la rentabilité réelle de l'opération de revente. Voici un développement détaillé des différents coûts à prendre en compte.
Frais de notaire
Les frais de notaire, qui couvrent les droits d'enregistrement et les honoraires liés à l'achat du bien, sont significativement plus bas pour un logement neuf, généralement de l'ordre de 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. Bien que ces frais soient payés au moment de l'achat, ils impactent le coût total de l'acquisition et doivent donc être considérés dans le calcul de la rentabilité.
Coût du crédit immobilier
Le financement de l'achat immobilier par un crédit implique des coûts supplémentaires significatifs, notamment les intérêts du prêt et l'assurance-emprunteur. Ces coûts peuvent varier en fonction du taux d'intérêt, de la durée du prêt et des conditions négociées avec la banque.
De plus, en cas de remboursement anticipé du crédit, des pénalités peuvent s'appliquer, réduisant ainsi la marge bénéficiaire de la revente. Les taux de crédit bancaire ayant particulièrement remonté l’année dernière, ce seul poste de dépense peut largement faire la différence. En février 2024 le taux moyen pour un emprunt immobilier sur 20 ans en France est de 3.9%.
Les taxes sur la plus-value immobilière
Avant de revendre, il est nécessaire de calculer la potentielle plus-value en fonction de la nature du bien. Les règles de la plus-value immobilière demandent en effet une attention particulière pour les logements détenus en tant que résidence secondaire ou investissement locatif.
Résidence principale : exonérée
Lorsque le bien immobilier vendu constitue la résidence principale du vendeur, la plus-value réalisée lors de la vente est totalement exonérée d'impôt sur le revenu ainsi que de prélèvements sociaux. Cette exonération complète offre un avantage significatif pour les propriétaires vendant leur résidence principale, puisqu'elle permet de bénéficier de l'intégralité du profit réalisé sans imposition supplémentaire.
Résidence secondaire ou investissement locatif : taxée
Pour les résidences secondaires ou les biens immobiliers détenus à des fins d'investissement locatif, la situation est différente. La plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu à un taux de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, représentant une charge fiscale non négligeable sur le profit réalisé.
L’abattement fiscal sur la durée de détention
Un élément important à considérer est l'abattement pour durée de détention, qui permet de réduire l'assiette imposable de la plus-value. Cet abattement s'applique de manière progressive à partir de la 6ème année de détention du bien :
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement commence à 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention, puis passe à 4% pour la 22ème année, permettant une exonération totale après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,60% pour la 22ème année, et de 9% par an de la 23ème à la 30ème année, aboutissant à une exonération totale après 30 ans.
Cette règle d'abattement incite les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme pour bénéficier d'une fiscalité allégée sur la plus-value réalisée lors de la revente.
Revendre un appartement investi en loi Pinel
La stratégie de revente pour un investissement réalisé sous le dispositif Pinel nécessite une compréhension approfondie des conditions spécifiques liées à ce dispositif, notamment en termes de fiscalité et de durée d'engagement locatif. Voici comment ces éléments influencent la planification de la revente pour optimiser les avantages fiscaux et la rentabilité de l'investissement.
La loi Pinel offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat d'un logement neuf, à condition que ce dernier soit mis en location pour une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans. Pour les investissements réalisés en 2024, les taux sont les suivants :
- Pour un engagement de location de six ans, la réduction d'impôt est de 9 %.
- Pour un engagement de location de neuf ans, la réduction d'impôt est de 12 %.
- Pour un engagement de location de douze ans, la réduction d'impôt est de 14 %.
Ainsi, la première condition pour une revente avantageuse sous le dispositif Pinel est le respect de cette durée d'engagement locatif. Autrement dit, bien que la revente d'un bien Pinel soit techniquement possible à tout moment, elle entraîne le remboursement des réductions d'impôt obtenues si elle intervient avant la fin de la période d'engagement locatif.
Toutefois, certaines situations exceptionnelles permettent de vendre le bien sans rembourser les avantages fiscaux, notamment en cas de licenciement, d'invalidité à la suite d'un accident ou une maladie, ou en cas de décès du propriétaire.
Éviter le déficit foncier
Dans le cas spécifique d’un investissement en Pinel ancien, l’autre condition importante pour la revente d'un bien Pinel sans pénalité est l'absence de déficit foncier déclaré au cours des trois dernières années. Le déficit foncier, résultant de la différence négative entre les revenus locatifs et les charges déductibles, offre déjà un avantage fiscal en permettant de réduire l'impôt sur le revenu. Ainsi, pour vendre sans encourir de pénalités, l'investisseur ne doit pas avoir été en situation de déficit foncier durant cette période.
Revendre un appartement sur plan non livré
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), communément appelée achat sur plan, est une formule d'acquisition immobilière qui permet à l'acheteur de devenir propriétaire d'un bien immobilier neuf avant même sa construction ou sa livraison. Cette option présente de nombreux avantages, notamment en termes de personnalisation du logement, de conformité aux dernières normes énergétiques et de frais de notaire réduits. Cependant, la revente d'un bien acquis en VEFA avant sa livraison comporte des spécificités qui nécessitent une attention particulière.
La revente d'un bien en VEFA avant sa livraison est juridiquement possible, mais elle est encadrée par des conditions spécifiques. L'opération doit être clairement autorisée par le contrat de réservation initial ou le contrat de vente. Dans certains cas (en accession aidée par exemple) le promoteur peut imposer des restrictions ou des conditions à respecter pour la revente, afin de contrôler le marché secondaire de ses biens.
Coûts supplémentaires
La revente avant livraison peut entraîner plusieurs coûts supplémentaires pour le vendeur :
- Restitution de la TVA réduite: Pour les biens immobiliers neufs bénéficiant d'une TVA réduite (par exemple, dans le cadre d'un dispositif de soutien à l'accession à la propriété), la revente avant 10 ans peut obliger le vendeur à restituer à l'État la différence entre la TVA réduite et la TVA normale. Cette restitution représente un coût non négligeable qui doit être pris en compte dans le calcul de la rentabilité de l'opération de revente.
- Pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier : Si l'achat en VEFA a été financé par un crédit immobilier, la revente avant livraison peut impliquer le remboursement anticipé de ce crédit. Selon les conditions du prêt, des pénalités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer, réduisant ainsi la marge bénéficiaire de la revente.
Exemple de revente d’appartement neuf à Bordeaux
Dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf à Bordeaux pour un montant de 300 000 €, Aliénor et Jean ont bénéficié de frais de notaire réduits, s'élevant à 7 500 €. En s'engageant dans le dispositif Pinel pour une durée de location de 6 ans, ils ont pu profiter d'une réduction d'impôt totale de 27 000 €, ce qui représente 9% du prix d'achat sur cette période. Grâce à la mise en location de cet appartement à un loyer mensuel de 800 €, les revenus locatifs annuels ont atteint 9 600 €, cumulant ainsi 57 600 € sur l'ensemble des 6 ans.
Cependant, pour des raisons personnelles, Aliénor et Jean ont dû revendre l'appartement après seulement 4 ans pour un prix de 310 000 €. Cette vente a généré une plus-value modeste de 10 000 €, reflétant une faible appréciation du marché immobilier. Cette revente anticipée a entraîné la nécessité de rembourser les avantages fiscaux Pinel initialement obtenus, soit un montant de 27 000 €. De plus, l'impôt sur la plus-value, calculé à environ 1 900 € (19% de la plus-value), a réduit la rentabilité de leur investissement.
En considérant l'investissement initial de 307 500 €, le remboursement des avantages fiscaux de 27 000 €, et les loyers perçus sur 4 ans qui s'élèvent à 38 400 €, la valeur nette à la revente après 4 ans, après ajustement de ces différents éléments et ajout de la plus-value, s'est établie à seulement 21 900 € pour Aliénor et Jean.
Cette expérience montre que la revente de l'appartement neuf à Bordeaux par Aliénor et Jean s'est avérée peu intéressante. L'obligation de rembourser les avantages fiscaux en raison de la vente anticipée, combinée à une plus-value modeste et à l'impôt correspondant, a significativement diminué la rentabilité de leur investissement.