Projet de loi 4D : le logement au cœur du texte

Le gouvernement souhaite prendre des mesures relatives à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification de l’action publique. Ce projet de loi 4D, aussi appelé 3DS, est étudié par les parlementaires depuis début juillet et aura un impact important sur les questions de logement.

Ce texte traitant notamment des futures politiques de l’habitat et de la construction évoque les quotas de logements sociaux et des nouvelles compétences pour les collectivités. Il prend en compte les demandes de certaines grandes villes sur l’encadrement des loyers : toute une partie du bâti existant et de l’immobilier neuf à Bordeaux, à Grenoble, à Lyon et dans d’autres communes s’inscrirait dans ce processus. Focus sur les articles du projet de loi 4D qui ont trait au logement.

L’urbanisme et le logement dans le projet de loi 4D

Dans ce projet de loi 4D porté par la ministre de la Cohésion des territoires Jacqueline Gourault, une quinzaine d’articles traitent des questions d’urbanisme et de logement.

Evolutions de la loi SRU

• Article 15 : allègement des conditions qui permettent à certaines communes d’être exonérées de l’application des obligations de la loi « solidarité et renouvellement urbain » (loi SRU), ces obligations fixant un objectif de 20 % ou 25 % de logements sociaux.
• Article 16 : possibilité pour les préfets de prendre des mesures correctives si les établissements publics qui bénéficient des pénalités versées pour non-respect de la loi SRU n’utilisent pas ces ressources ou ne le font pas conformément.
• Article 17 : pérennisation de la loi SRU jusqu’en 2025, avec l’instauration d’un rythme de rattrapage du nombre logements sociaux pour les communes concernées, ce calendrier pouvant être adapté en fonction des difficultés qu’elles rencontrent pour atteindre les objectifs.
• Article 18 : création d’un contrat de mixité sociale valable six ans au maximum, lequel prévoit une adaptation des objectifs de logements sociaux à la situation d’une commune, doit être demandé par cette dernière et être accordé conjointement par l’EPCI concernée et l’Etat.
• Article 19 : renforcement des sanctions financières à l’encontre des communes manquant de logements sociaux par l’instauration d’un taux de majoration.
• Article 20 : suppression de la procédure actuelle d’aménagement des obligations de la loi SRU et des commissions départementales qui examinaient jusque-là les demandes d’aménagement.

Actuellement, sur les 2 091 communes concernées par la loi SRU, seules 767 respectent leur quota de logements sociaux. Celles pour qui des objectifs triennaux de rattrapage ont été fixés sont au nombre de 1 100. Quant aux communes qui en sont exemptées pour différents motifs, on en compte 224.

Les programmes immobiliers neufs contribuent à rectifier ces situations de déséquilibre. Lorsqu’une nouvelle construction comporte au moins dix logements ou une surface habitable de 2 000 m² et plus, son promoteur est obligé de réserver au moins 25 % de l’espace concerné à des logements sociaux.

Evolutions de la loi Elan

• Article 21 : élargissement de l'objet social de l'Association Foncière Logement, une filiale du groupe Action Logement.
• Article 22 : renforcement du rôle des groupements à fiscalité propre dans la définition des objectifs de mixité sociale qui préside à l’attribution de logements sociaux, puis dans l’accès à ces logements des personnes qui exercent une activité professionnelle essentielle à la vie du territoire. Prolongation de la gestion des flux de réservation des logements sociaux fixée par la loi Elan.
• Article 23 : prolongation de l’expérimentation sur l’encadrement des loyers prévue par la loi Elan jusqu’en novembre 2026.
  Plusieurs communes franciliennes et des villes comme Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble et Montpellier ont demandé à entrer dans ce dispositif d’encadrement des loyers il y a quelques mois. Une prolongation de trois ans est donc proposée.
  

  « C'est un marqueur politique, mais en attendant ce n'est pas ça qui va créer de l'offre résidentielle locative. Au contraire, l'encadrement des loyers a un effet pervers et incite certains propriétaires à ne plus mettre leurs logements à louer », dénonce Pierre Hautus, le directeur général de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), qui veut faire annuler ce dispositif.

• Article 24 : prolongation des délais de mise en conformité dans les copropriétés, en prenant en considération les parties communes spéciales et à jouissance privative ainsi que les lots transitoires de la loi Elan.
• Article 25 : harmonisation des délégations de compétences sur le logement social et l’hébergement entre l’Etat et les EPCI.
• Article 26 : possibilité de mener une opération de revitalisation du territoire (ORT) dans les communes des métropoles sans la participation de la ville principale.
• Article 27 : réduction à 10 ans du délai de la procédure d’acquisition de biens sans maître dans le cadre d’une opération d’urbanisme et élargissement de cette procédure aux biens abandonnés.
• Article 28 : clarification des dispositions juridiques des organismes de foncier solidaire et habilitation donnée au gouvernement de légiférer par ordonnance pour conforter leur activité.
• Article 29 : possibilité pour les départements d'apporter gratuitement un appui technique aux communautés de communes pour élaborer un programme local de l’habitat.
• Article 30 : les projets partenariaux d’aménagement (PPA) et les grandes opérations d’urbanisme (GOU) instaurées par la loi Elan pourront mobiliser davantage d’outils. Une opération d’aménagement sur des sites contigus pourra être menée dans le cadre d’un PPA.

Projet de loi 4D : assurer la cohésion sociale par le logement

Dans son article 36, le projet de loi 4D transfert des compétences de coordination de certaines politiques du logement aux Conseils départementaux :

• le développement de l’habitat inclusif destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées.
• l’adaptation du logement au vieillissement de la population.

L’avantage des logements neufs est qu’ils doivent respecter les normes PMR (personne à mobilité réduite). Les constructions récentes et à venir sont donc, par principe, en capacité d’accueillir correctement les personnes en situation de handicap ainsi que les personnes âgées.

Projet de loi 4D : simplifier la politique d’aménagement du territoire

Certaines mesures du projet de loi 4D qui visent à faciliter l’aménagement du territoire concernent les logements.

• Article 63 : transfère au réseau public des canalisations de gaz situés entre celui-ci et le compteur d’un immeuble, lorsque ces conduits ne sont pas intégrés aux concessions concernées.
• Article 64 : obligation pour un propriétaire de réaliser un diagnostic qui prouve que le bien immobilier qu’il vend est raccordé au réseau public collectif d'assainissement.
• Article 65 : habilitation du gouvernement à moderniser et à simplifier le droit de la publicité foncière par ordonnance.

Projet de loi 4D : de nombreux amendements en perspective

Examiné au Sénat en juillet, le projet de loi 4D a déjà été considérablement remanié lors de son passage en commission, d’autant que les mesures présentées en première lecture étaient bien en dessous des attentes de la plupart des acteurs du logement, qu’ils soient publics ou privés. L'Assemblée nationale, elle, ne traitera ce projet de loi qu’à la rentrée.

L’évolution des propos de Jean-Luc Gleyze, le président du Conseil départemental de la Gironde, illustre bien les espérances déçues du projet de loi 4D en l’état. En janvier, l’intéressé commentait : « Cela peut contribuer à graver dans le marbre le rôle des départements, mais se pose évidemment la question des moyens ». En juillet, Jean-Luc Gleyze n’est pas convaincu par le texte du gouvernement, qu’il qualifie de « projet petits bras », et ce même si la commune de Bordeaux incorpore comme elle le souhaitait l’expérimentation sur l’encadrement des loyers par le biais de ces mesures.

En bref…

Depuis le 7 juillet, le Sénat s’est saisi du projet de loi 4D, devenu 3DS, qui porte notamment sur la question du logement. Ce texte prolonge les quotas de logements sociaux et l’expérimentation de l’encadrement des loyers, il renforce les compétences des collectivités en matière de logement, simplifie des procédures d’aménagement et statue sur la récupération des biens abandonnés.