Prix immobilier à Bordeaux en novembre 2026 : neuf et ancien

À Bordeaux, le neuf aborde l'automne 2026 avec des prix stables et des promoteurs ouverts à la négociation. Selon Le Figaro Immobilier, son mètre carré ne recule que de 1 % sur un an, quand celui de l'ancien cède 11 %. Frais de notaire réduits et prêt à taux zéro allègent encore la facture des primo-accédants.

Crédit autour de 3,4 % : les banques prêtent toujours

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteint 3,32 % en août 2026, hors renégociations, contre 3,30 % en juillet. La production mensuelle progresse dans le même temps, à 12,2 milliards d'euros contre 11,1 milliards en juillet, d'après les statistiques de la Banque de France.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève de son côté 3,40 % en septembre, toutes durées confondues.

Ces deux séries ne se comparent pas directement. Crédit Logement/CSA observe les prêts dès l'accord de garantie, avant la signature de l'offre ; la Banque de France suit les nouveaux crédits selon son propre calendrier statistique. Les barèmes des courtiers, eux, affichent les conditions du moment pour une durée donnée.

Neuf : un prix qui tient

Le Figaro Immobilier estime le mètre carré neuf à 4 401 € en médiane à Bordeaux, au 1er septembre 2026, soit 1 % de moins qu'un an plus tôt. Les chiffres des promoteurs vont dans le même sens. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le collectif neuf s'est vendu 4 583 €/m² hors parking dans la métropole fin 2025. Ce prix est stable sur un an (+0,2 %).

Fin 2025, l'OISO (Observatoire immobilier du Sud-Ouest) recensait 2 441 logements neufs disponibles dans la métropole, 8 % de plus qu'un an plus tôt. Parmi eux, 344 étaient déjà livrés ou livrables dans les trois mois. Ce type de lot permet d'emménager vite et laisse souvent de la place à la négociation.

Au premier trimestre 2026, la FPI mesure un repli de 9 % du prix moyen du neuf sur son périmètre « Aquitaine ». Celui-ci couvre Bordeaux et sa région, le Bassin d'Arcachon, Bayonne-Anglet-Biarritz, La Rochelle et Pau. Dans les catalogues consultés le 29 octobre 2026, frais de notaire offerts et remises par pièce reviennent sur de nombreuses résidences girondines.

Les investisseurs reprennent aussi le chemin du neuf. Sur ce même périmètre, leurs réservations progressent de 9 % au premier trimestre 2026, au moment où entre en vigueur le dispositif Jeanbrun à Bordeaux, le 21 février 2026.

Ancien : un appartement à 4 110 €/m² chez les notaires

La Chambre des notaires de la Gironde a publié le 7 juillet 2026 ses chiffres sur les ventes signées en 2025. À Bordeaux, l'appartement ancien s'est vendu 4 110 €/m², en baisse de 2,4 % sur un an.

Les estimations plus récentes divergent. Le Figaro Immobilier situe l'ancien à 3 903 €/m² en médiane au 1er septembre 2026, en recul de 11 % sur un an. MeilleursAgents estime de son côté l'appartement bordelais à 4 448 €/m² au 1er octobre 2026, en hausse de 1,6 %.

Les notaires calculent leurs prix sur des ventes signées, avec plusieurs mois de décalage. Le Figaro Immobilier et MeilleursAgents publient des estimations fondées sur des annonces ou des modèles statistiques. Les niveaux et les tendances peuvent donc différer d'une source à l'autre.

Dans l'ancien, l'étiquette énergétique pèse de plus en plus sur la valeur. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location, et les logements classés F suivront en 2028. Un logement neuf échappe à ce calendrier.

Prix par quartier : le neuf résiste mieux que l'ancien

Sur un an, le neuf a mieux tenu que l'ancien dans sept des huit quartiers de Bordeaux. À La Bastide, il ne cède que 1 %, contre 12 % pour l'ancien. Au Lac et à Bacalan, il reste stable quand l'ancien perd 12 %. À Saint-Jean et Belcier, au cœur de l'opération Bordeaux Euratlantique, le recul du neuf se limite à 2 %.

Aux Chartrons et au Grand Parc, neuf et ancien s'achètent au même prix, autour de 4 360 €/m². Ailleurs, l'écart va d'environ 300 € à Saint-Bruno à près de 1 200 € à Caudéran, seul secteur où le neuf recule un peu plus que l'ancien (−12 % contre −11 %).

Source : Le Figaro Immobilier, prix médians estimés, maisons et appartements confondus, hors frais de notaire.

Métropole bordelaise : le neuf souvent sous 3 500 €/m²

Hors de la ville-centre, le neuf reste accessible. Dans 18 des 27 communes voisines, son prix médian ne dépasse pas 3 500 €/m², selon Le Figaro Immobilier. Seuls Le Bouscat, Talence, Mérignac et Bruges franchissent la barre des 4 000 €/m².

Dans plusieurs communes, le neuf coûte à peine plus cher que l'ancien. À Saint-Médard-en-Jalles, l'écart tient en 9 € par mètre carré, et il ne dépasse pas 60 € au Taillan-Médoc et à Saint-Aubin-de-Médoc. Aux prix médians, l'économie sur les frais de notaire y fait plus que compenser ce léger surcoût. Pour un investisseur, ces communes échappent aussi au plafonnement des loyers par loyers de référence, qui ne s'applique qu'à la ville de Bordeaux.

Source : Le Figaro Immobilier, prix médians estimés au 1er septembre 2026 (pages mises à jour le 2 octobre 2026), maisons et appartements confondus, hors frais de notaire. Les volumes de ventes neuves étant faibles dans certaines petites communes, ces repères restent indicatifs.

Budget dans le neuf à Bordeaux : du studio au quatre-pièces

Le Figaro Immobilier détaille aussi le prix des appartements neufs à Bordeaux selon leur taille. Appliqué aux surfaces moyennes relevées par la FPI en régions au deuxième trimestre 2026, il donne les ordres de grandeur suivants, hors frais d'acquisition :

• Studio de 27 m² à 5 832 €/m² : environ 157 500 €
• Deux-pièces de 44 m² à 4 317 €/m² : environ 190 000 €
• Trois-pièces de 65 m² à 4 188 €/m² : environ 272 000 €
• Quatre-pièces de 88 m² à 4 047 €/m² : environ 356 000 €

Ces budgets sont des extrapolations à partir de prix médians, pas des prix de programmes. Selon le quartier, l'étage et les prestations, les résidences en commercialisation peuvent s'en écarter nettement, à la hausse comme à la baisse.

Neuf ou ancien : l'écart fond une fois les frais payés

Un trois-pièces neuf de 65 m² à Bordeaux, au prix médian de 4 188 €/m², revient à environ 272 200 €. Avec des frais de notaire réduits, autour de 2,5 %, le coût atteint près de 279 000 €.

Le même trois-pièces dans l'ancien, à 3 671 €/m², vaut environ 238 600 €. Avec des frais proches de 7,5 %, la facture monte à 256 500 €. L'écart d'environ 33 600 € sur le prix tombe ainsi à 22 500 €, et à moins de 16 000 € si le promoteur offre les frais de notaire.

Ordre de grandeur, avec des frais d'acquisition retenus par hypothèse, hors PTZ et hors travaux dans l'ancien.

Cette différence achète des avantages durables. Le neuf peut bénéficier d'une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant les deux années suivant son achèvement, selon les décisions locales et sur déclaration dans les 90 jours. Il ne réclame aucune rénovation énergétique et reste couvert par les garanties biennale et décennale.

Les primo-accédants peuvent enfin mobiliser le PTZ à Bordeaux pour financer une partie de leur logement neuf, sous conditions de ressources. Retrouvez les avantages de l'immobilier neuf à Bordeaux détaillés dans notre guide.