Primo-accédants : Un vent favorable pour cet automne 2025
Après deux années difficiles, les primo-accédants voient enfin le bout du tunnel. La stabilisation des taux de crédit autour de 3,2 %, l'élargissement du PTZ aux maisons neuves et la baisse des prix immobiliers dessinent un paysage plus clément pour accéder à la propriété cet automne 2025. Une fenêtre d'opportunité s'ouvre pour les candidats à l'achat, portée par des mesures gouvernementales renforcées et un marché qui retrouve son souffle.
Quand les étoiles s'alignent : le contexte national se redresse pour les acheteurs
Le thermomètre du crédit immobilier affiche enfin des températures plus supportables. Après avoir grimpé jusqu'à des sommets vertigineux de 4,5 % en 2023, les taux ont entamé leur descente début 2024 pour se stabiliser autour de 3,2 à 3,3 % sur 20 ans en septembre 2025. Cette accalmie redonne de l'air aux ménages français, dont la capacité d'emprunt avait fondu comme neige au soleil.
Parallèlement, après plusieurs années d'envolée, les prix de l'immobilier ont affiché un recul bienvenu pendant plusieurs mois dans la plupart des grandes métropoles. Cette correction, conjuguée à une offre plus étoffée sur le marché de l'occasion, rééquilibre le rapport de force en faveur des acheteurs. Les vendeurs, conscients de la nouvelle donne, se montrent plus enclins à la négociation.
En outre, la prolongation du PTZ jusqu'en 2027 et son élargissement aux maisons neuves dans toutes les zones témoignent d'une volonté politique de soutenir l'accession à la propriété. Des mesures qui ciblent spécifiquement les primo-accédants, cette population qui avait été largement exclue du marché lors du pic des taux.
Le PTZ fait peau neuve : une mécanique repensée pour 2025
Après une exclusion des maisons individuelles du dispositif pendant un an, le PTZ embrasse à nouveau tous les logements neufs depuis avril 2025, qu'ils soient appartements ou maisons, et ce sur l'ensemble du territoire français. Un changement qui ouvre de nouveaux horizons aux familles rêvant de leur pavillon.
Les conditions financières suivent le mouvement. Le PTZ peut désormais financer jusqu'à 50 % du montant total de l'opération pour les logements neufs, avec un différé de remboursement pouvant s'étirer jusqu'à 15 ans pour les ménages les plus modestes. Concrètement, cela signifie qu'un couple peut acquérir un bien sans verser un centime sur cette partie du crédit pendant quinze années, allégeant d'autant leur charge mensuelle.
Avec la révision du zonage, de nombreuses communes ont basculé vers des zones plus favorables, permettant des conditions de financement plus avantageuses. Cette redistribution des cartes profite particulièrement aux territoires périurbains, longtemps pénalisés par leur classement.
Pour les amateurs de bâti ancien, le PTZ maintient tout de même sa présence dans les zones B2 et C, sous réserve d'engager des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total. Une aubaine pour les bricoleurs qualifiés comme pour les rénovateurs professionnels (tant qu'ils sont certifiés RGE), d'autant que les banques valorisent désormais les projets intégrant une dimension énergétique.
Des conditions d'emprunt sur mesure
Les taux pratiqués en septembre 2025 dessinent une grille tarifaire à géométrie variable : les très bons profils (couples avec 80 000 € de revenus annuels et 30 % d'apport) décrochent des taux autour de 2,80 % sur 20 ans, tandis que les dossiers moyens (couples à 40 000 € avec 10 % d'apport) naviguent autour de 3,20 % d'après Capital.
Les banques déploient leurs atouts pour séduire cette clientèle stratégique. Prêts complémentaires bonifiés entre 0 et 2 %, souvent prolongés jusqu'à fin 2025, dispositifs d'accompagnement personnalisés... L'arsenal se diversifie pour transformer l'essai selon la même analyse.
L'équation gagnante reste toutefois tributaire de critères immuables : une gestion de compte irréprochable sans découverts, une capacité d'épargne démontrée, et surtout une stabilité professionnelle. Le CDI demeure le sésame, même si quelques établissements assouplissent leurs exigences pour les professions libérales et les entrepreneurs aux revenus réguliers.
L'ancien reprend du poil de la bête : le marché de l'occasion en première ligne
Si l'immobilier neuf peine encore à retrouver sa vitesse de croisière malgré la reprise timide des mises en vente de logements collectifs (+5,7 % au T2 2025 selon la FPI), l'ancien tire son épingle du jeu. Le marché de l'occasion bénéficie à la fois d'une offre qui s'étoffe progressivement et des prix qui ont perdu de leur superbe après les années folles de 2020-2022. Cette combinaison crée un terrain de jeu privilégié pour les primo-accédants, enfin en position de négocier.
Les vendeurs, conscients que les acheteurs se font plus rares, adaptent leurs prétentions. Les biens restent plus longtemps sur le marché, offrant aux candidats le luxe de la réflexion et de la comparaison. Cette respiration, impensable il y a encore deux ans, redonne aux primo-accédants la maîtrise du temps, cet allié précieux dans toute négociation immobilière.
Les villes moyennes émergent comme les grandes gagnantes de cette reconfiguration. Toulouse, Bordeaux, Nantes ou Montpellier voient affluer les primo-accédants attirés par des prix au mètre carré plus digestes qu'en région parisienne, tout en conservant un dynamisme économique et culturel. L'amélioration de la capacité d'emprunt permet d'y envisager des surfaces plus généreuses, transformant le rêve du T3 en réalité accessible.
Le secteur de la rénovation accompagne cette tendance. Les primo-accédants n'hésitent plus à jeter leur dévolu sur des biens nécessitant des travaux (notamment grâce au PTZ ancien), d'autant que les banques valorisent désormais ces projets dans leurs critères d'octroi. L'engagement d'améliorer la performance énergétique d'un logement devient même un argument de poids face aux conseillers bancaires, soucieux de l'impact environnemental des financements.
Exemples concrets : ce qui change pour les primo-accédants
Prenons le cas de Sarah et Marc, couple de trentenaires avec 4 500 € de revenus nets mensuels et 25 000 € d'épargne constituée. En septembre 2025, ils peuvent prétendre à un crédit de 315 000 €, contre 280 000 € un an plus tôt. Cette différence de 35 000 € leur ouvre les portes d'un T3 de 75 m² en périphérie toulousaine, là où ils devaient se contenter d'un T2 de 55 m².
Sur un projet d'acquisition neuve pour un couple avec un enfant en zone A, le PTZ peut couvrir jusqu'à 135 000 € du financement (50% du plafond de 270 000 € pour un appartement de 3 personnes).
Admettons que le bien choisi coûte 250 000 €, et que le RFR du foyer est de 44 400 €. Les acheteurs se trouvent donc en tranche 1 et peuvent bénéficier d'un PTZ à 50 % du montant de leur achat, soit 125 000 €. Avec leur apport de 10 %, soit 25 000 €, cela réduit le crédit principal à 100 000 € à 3,27 % sur 20 ans.
Étant donné que le PTZ peut être réglé en différé, le couple n'a pas à le rembourser pendant 10 ans. La mensualité des 10 premières années chute donc de 1 342 € (emprunt de 225 000 € sans PTZ sur 20 ans) à 596 € sur les 10 premières années, libérant 746 € mensuels pour le budget familial. Au bout de 10 ans, ils rajouteront à leur mensualité le coût du PTZ de 694 €/mois, pour un total mensuel de 1 290 € pour les 10 dernières années (en économisant 52 €/mois).
Sur 20 ans, l'économie atteint 53 963 € en coût de crédit, de quoi financer l'aménagement du nouveau logement ou constituer un matelas de précaution.
Les critères bancaires restent néanmoins exigeants. L'apport personnel, même réduit grâce au PTZ, demeure un passage obligé. Les banques réclament généralement entre 10 et 30 % du prix d'achat en fonds propres selon les analyses récentes du marché. Cette exigence écarte encore une partie des candidats, particulièrement les jeunes ménages sans épargne constituée.
Perspectives d'automne : une opportunité à durée limitée
Les professionnels du secteur convergent sur un point : cette amélioration des conditions d'accès au crédit pour les primo-accédants reste fragile. La récente dégradation de la note souveraine française par Fitch en septembre 2025 rappelle que le contexte économique demeure incertain, même si l'impact immédiat sur les taux reste limité pour le moment selon CAFPI .
L'analyse du marché révèle que les primo-accédants qui disposent déjà d'une épargne constituée sont les principaux bénéficiaires de cette embellie. L'exigence d'apport personnel élevé continue d'exclure une partie des candidats, particulièrement les jeunes ménages sans patrimoine, selon les observations du marché.
Cette période de répit pourrait néanmoins être de courte durée. Les prêts complémentaires bonifiés proposés par les banques sont souvent prolongés jusqu'à fin 2025 seulement, et l'horizon 2027 du PTZ génère des incertitudes sur la pérennité du dispositif. Les candidats à l'accession ont donc intérêt à ne pas temporiser s'ils disposent d'un projet mature et des fonds nécessaires.