Loi de Finances 2025 : Un tournant pour les investisseurs en location meublée ?

Le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) pourrait bien changer la donne pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). En cause ? Une possible réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d'un bien LMNP.

Cette mesure viserait à "corriger une particularité du régime fiscal" du LMNP et pourrait engendrer des conséquences notables sur la fiscalité des propriétaires bailleurs. Quels sont les détails de cette réforme ? En quoi cela va-t-il affecter les loueurs en meublé ? Enjeux et répercussions de cette évolution fiscale prévue dans le PLF 2025.

PLF 2025 : Une modification du calcul de la plus-value

Selon les propositions du Projet de Loi Finance 2025, en cas de vente d'un bien acquis dans le cadre d'une activité LMNP, la somme des amortissements précédemment déduits au régime réel d'imposition n’entre pas dans le calcul de la plus-value imposable. Le PLF 2025 propose de revenir sur cet avantage fiscal. Un changement qui se concrétiserait par l'ajout d'un nouvel alinéa à l'article 150 VB du Code général des impôts.

En clair, les Loueurs en Meublé Non Professionnels perdraient l'avantage fiscal lié à l'amortissement lors de la revente d'un bien, alignant ainsi leur régime fiscal sur celui des autres formes d'investissement immobilier.

Selon l'exposé des motifs qui accompagne cette proposition, l'objectif est de « corriger une spécificité du régime de location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif ».

Ce projet vise clairement les loueurs de courte durée dans les métropoles et zones de tourisme dans lesquelles la prolifération de locations de type AirBnb sclérose l’offre du marché de la location de longue durée.

LMNP 2024 vs proposition du PLF 2025

Actuellement, les loueurs LMNP qui choisissent le régime réel profitent d'une déduction d'amortissement qui leur permet de réduire leur base imposable. Les amortissements déduits sont en outre exclus du calcul de la plus-value lors de la revente. En 2025 il y a donc de fortes chances que ce ne soit plus le cas.

Cela signifie une augmentation de l'imposition à la vente, composée d'un impôt de 19% et de prélèvements sociaux de 17,2%.

Ce changement pourrait affecter de manière importante la rentabilité des investissements LMNP, particulièrement pour les investisseurs qui comptaient sur une plus-value importante pour optimiser leur rentabilité globale.

Exemple concret & chiffré

Prenons l'exemple d'un appartement acheté pour 150 000 € et revendu pour 200 000 €. En 2024, les amortissements déduits au titre du statut LMNP s'élevaient à 30 000 €. La plus-value imposable était alors calculée sur la différence entre le prix de vente (200 000 €) et le prix d'achat (150 000 €), ce qui donnait une plus-value de 50 000 €. Grâce aux amortissements déduits, la base imposable restait donc relativement faible.

Cependant, selon le projet de loi de finances 2025, les amortissements déduits seraient réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ainsi, pour le même bien vendu 200 000 €, la plus-value imposable passerait de 50 000 € à 80 000 €, puisque les amortissements de 30 000 € seraient ajoutés à la plus-value initiale. Ce changement alourdirait donc la charge fiscale à la revente, rendant le statut LMNP moins avantageux qu'auparavant.

Cette nouvelle mesure, si elle est adoptée, aurait des répercussions significatives sur la stratégie d'investissement des loueurs en meublé, en particulier pour ceux qui comptaient sur la revente pour maximiser leur rendement. Il est donc impératif pour les investisseurs d'adapter leur planification fiscale en conséquence.

Modification du statut LMNP : Un impact potentiellement assez mesuré

Malgré cette proposition, l'impact pour les investisseurs qui misent sur le long terme demeurerait plutôt limité. En effet, le régime de la plus-value des particuliers prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien, comme stipulé à l'article 150 VC du Code général des impôts.

Ainsi, après 22 ans de détention, les propriétaires bailleurs de meublés sont intégralement exonérés d'impôt sur la plus-value, et après 30 ans pour ce qui concerne les prélèvements sociaux. Par conséquent, les loueurs qui conservent leurs biens sur une longue période pourraient être épargnés par cette nouvelle mesure.

En outre, dans les cas de donation ou de succession, la plus-value ne s'applique pas. Dans les faits, un grand nombre de biens sont transmis à des héritiers, ce qui minimise encore l'impact potentiel de la réforme.

Perspectives et incertitudes autour du PLF 2025 et du LMNP

Il est important de rappeler que le PLF 2025 en est encore à ses premières étapes. Le texte peut évoluer avant son adoption définitive, d'autant plus que certains parlementaires ont déjà manifesté leur réticence envers cette mesure ou suggéré de la restreindre uniquement aux locations meublées de courte durée du type AirBnb.

Cette proposition rappelle un article ajouté lors du vote du projet de loi visant à réguler le marché locatif en zone tendue en janvier 2024, qui avait prévu la même mesure, mais uniquement pour les locations meublées de courte durée. Cet article avait été supprimé au passage devant le Sénat en mai.

Les débats parlementaires à venir seront donc cruciaux pour déterminer si la mesure sera maintenue, modifiée, ou abandonnée. Les loueurs en meublé doivent se tenir informés afin d'ajuster leur stratégie d'investissement à la nouvelle législation.

Mai 2024 : une première mesure contre la location meublée de courte durée

Alors que le pays traverse une crise du logement aux multiples visages, le marché locatif en France est soumis à une pression croissante dans de nombreuses métropoles ou destinations touristiques. À Paris, 55 000 annonces de locations touristiques sont autant de logements absents du parc locatif de longue durée qui permet à la population de se loger.

Pour rééquilibrer la situation, une loi "Airbnb" avait été adoptée en mai 2024 visant à limiter l'attrait des locations de courte durée. L'abattement fiscal pour les revenus issus des meublés touristiques a été réduit de 71 % (ou 50 % selon les cas) à 30 %, sauf pour les biens classés et certaines zones rurales, où un abattement de 50 % est maintenu.

Cette réduction plutôt conséquente visait déjà à aligner la fiscalité des locations saisonnières sur celle des locations longue durée et à encourager les propriétaires à privilégier des baux plus stables.

De plus, quelques contraintes ont été ajoutée, comme l'enregistrement obligatoire des logements loués en courte durée qui entrera en vigueur d'ici janvier 2026.

Outre ces premières mesures, les maires des communes impactées par la location touristique peuvent désormais choisir de limiter la durée des locations de résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant.

Ces mesures, en combinaison avec celles prévues par le projet de loi de finances 2025, montrent une volonté de l'État de légiférer en faveur de la location longue durée pour limiter les déséquilibres sur le marché locatif dans les zones les plus tendues.