Immobilier : où investir en Nouvelle-Aquitaine en 2025 ?

Avec son cadre de vie attractif, son dynamisme économique et son essor démographique, la Nouvelle-Aquitaine s’impose comme une région de plus en plus convoitée pour l’investissement immobilier en 2025.

De Bordeaux à Libourne, en passant par Pau et Agen, le marché offre des opportunités variées, entre métropoles en plein boom, littoral prisé et villes moyennes en pleine transformation. Dans un contexte marqué par la remontée des taux d’intérêt et l’évolution des politiques de logement, où faut-il placer ses capitaux pour allier rentabilité et sécurité ? Décryptage des secteurs les plus prometteurs pour investir cette année.

Agen, la capitale du pruneau

Bordée par la Garonne, la capitale du Lot-et-Garonne offre un cadre de vie paisible à quelques pas de Bordeaux. À la fois conviviale et dynamique, la ville séduit par son équilibre entre tranquillité et accessibilité, offrant une infrastructure commerciale riche et des équipements de qualité. Que ce soit pour les familles en quête de sérénité ou les jeunes actifs recherchant un environnement agréable, Agen s'impose comme une destination de choix alliant qualité de vie et dynamisme local.

Quels sont les atouts d'Agen ?

• Position stratégique : idéalement située entre Bordeaux et Toulouse, Agen bénéficie d'une accessibilité facilitée par l'autoroute A62 et une gare desservie par le TGV, plaçant Paris à un peu plus de trois heures.
• Dynamisme économique : la ville dispose d'un tissu économique dense et diversifié, s'appuyant notamment sur les filières agroalimentaire, logistique, pharmaceutique et des énergies renouvelables. Des entreprises de renom telles qu'UPSA, De Sangosse ou Fonroche Éclairage y sont implantées.
• Infrastructures sportives et de loisirs : la ville dispose de nombreuses installations sportives, et le rugby y occupe une place importante avec le club du SU Agen. Des événements culturels réguliers, tels que des festivals et des concerts, animent la vie locale.
• Ville étudiante : près de 3 000 étudiants ont choisi Agen pour poursuivre leurs études supérieures, un effectif encore limité mais en constante progression ces dernières années. Cette présence grandissante dynamise le marché locatif local, renforçant la demande pour des logements adaptés aux jeunes actifs et contribuant ainsi à l’attractivité immobilière de la ville.

Prix de l'immobilier et marché locatif

En février 2025, le prix médian du mètre carré à Agen s’établit à 1 804 €, un niveau nettement plus abordable que dans les grandes métropoles voisines telles que Bordeaux ou Toulouse, où les prix peuvent atteindre plus de 4 000 €/m².

Par ailleurs, la demande locative y est soutenue, avec 65,7 % des habitants étant locataires, un indicateur clé de la tension locative dans la ville.

Pau, la cité royale au pied des Pyrénées

Nichée au pied des Pyrénées, la capitale du Béarn offre un cadre de vie privilégié, attirant aussi bien les étudiants et les cadres que les retraités en quête de tranquillité. Située au cœur du Sud-Ouest, Pau s'impose comme l'un des pôles économiques majeurs du Béarn. Son territoire, véritable carrefour d'activités, attire un tissu d'entreprises diversifiées, où coexistent grands groupes industriels, centre de recherche et acteurs de l'agroalimentaire.

Quels sont les atouts de Pau ?

• Dynamisme économique : Pau s'affirme comme un pôle économique majeur du Béarn, profitant d’un fort dynamisme tertiaire et technologique. Grâce à l’un des réseaux de fibre optique les plus performants d’Europe, la ville attire start-ups et PME dans des technopôles comme Hélioparc et Pau Cité Multimédia. Son industrie diversifiée joue un rôle clé, avec des secteurs d’excellence en aéronautique, agroalimentaire et énergie, accueillant des groupes internationaux comme Total, Teréga et Baker Hughes.
• Ville étudiante : Pau figure parmi les meilleures villes étudiantes moyennes de France, un classement qu'elle maintient grâce à son accessibilité financière et à son offre éducative. L'Université de Pau et des Pays de l'Adour offre un large éventail de formations dans plusieurs disciplines, complétée par 22 établissements d'enseignement supérieur.
• Qualité de vie recherchée : Pau bénéficie d’une qualité de vie rare, mêlant proximité des Pyrénées et accès rapide à l’océan Atlantique, offrant ainsi un cadre naturel privilégié. Située à seulement 45 minutes des premières stations de ski et à moins de 1h30 des plages basques, la ville permet de profiter aussi bien des sports de montagne que des plaisirs balnéaires, un atout de taille pour les amateurs d’activités de plein air.
• Accessibilité optimale : la ville bénéficie d’une accessibilité optimale, grâce à son aéroport international offrant des liaisons quotidiennes vers Paris et d’autres grandes villes, ainsi qu’à sa gare TGV reliant Bordeaux en 2 heures et Paris en 4h15. La ville est également connectée par un réseau autoroutier performant (A64 et A65) et un transport en commun modernisé, notamment avec le bus à haut niveau de service Fébus.

Prix de l'immobilier et marché locatif

En février 2025, le prix médian au mètre carré à Pau est de 2 540 €. La demande locative y est particulièrement dynamique, avec 59 % des habitants étant locataires, témoignant d’un marché en tension où les biens à la location trouvent rapidement preneur.

Angoulême, capitale de l'image et de la BD

Située au cœur de la Charente, Angoulême allie un patrimoine historique à un dynamisme économique en pleine expansion. Réputée pour son Festival International de la Bande Dessinée, la ville attire chaque année des passionnés du monde entier. Grâce à sa situation géographique stratégique, à moins de deux heures de Paris en TGV, Angoulême attire de plus en plus d'actifs, de familles et d'étudiants.

Quels sont les atouts d'Angoulême ?

• Accessibilité : située à environ 120 km au nord de Bordeaux et à 100 km au sud de Poitiers, Angoulême est idéalement placée pour profiter des dynamiques économiques et culturelles de ces deux métropoles. Les liaisons ferroviaires fréquentes permettent de rejoindre Bordeaux en moins de 40 minutes et Poitiers en environ 50 minutes, facilitant ainsi les déplacements professionnels et personnels. Grâce à la LGV Sud Europe Atlantique, inaugurée en 2017, Angoulême est connectée à la capitale en moins de 2 heures.
• Dynamisme économique : avec 185 000 habitants et plus de 65 000 emplois, Angoulême allie qualité de vie et dynamisme économique. Élue 1ère métropole française en attractivité et dynamisme parmi les villes moyennes (Arthur Loyd), elle s’impose comme un territoire d’innovation. Forte de filières d’excellence, la ville se distingue dans le numérique, l’industrie, le packaging et le Cognac. Le Pôle Image Magelis en fait un hub mondial de l’animation et des industries culturelles, tandis que des entreprises comme Schneider Electric portent la transition énergétique avec la production de batteries et bornes électriques.
• Angoulême s’est imposée comme la capitale mondiale de la bande dessinée, notamment grâce à son Festival International de la BD, un événement majeur qui attire chaque année plus de 200 000 visiteurs, dont de nombreux passionnés, professionnels et artistes venus du monde entier. Cette attractivité offre une opportunité unique pour l’investissement locatif en meublé touristique, notamment via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Prix de l'immobilier et marché locatif

En février 2025, le prix médian au mètre carré à Angoulême est de 1 789 €, un niveau particulièrement attractif comparé aux grandes métropoles régionales.

La demande locative y est soutenue, avec 62,8 % des habitants étant locataires, preuve d’un marché dynamique où les biens se louent rapidement.

Cognac, capitale du spiritueux

Entre tradition séculaire et dynamisme économique, Cognac se distingue comme une ville aux multiples atouts pour les investisseurs immobiliers. Située sur les rives de la Charente, Cognac offre un cadre de vie agréable et une économie florissante, principalement grâce à la renommée mondiale de son eau-de-vie éponyme. Avec un marché immobilier attractif et une demande locative soutenue, Cognac présente de réelles opportunités pour un investissement rentable et durable.

Quels sont les atouts de Cognac ?

• Dynamisme économique : la filière du cognac est le moteur principal de l'économie locale, générant environ 12 500 emplois directs et 25 000 emplois indirects dans des secteurs tels que la viticulture, le négoce, le packaging, la verrerie et la tonnellerie. Cette industrie contribue également à l'exportation, avec 96,8 % de la production vendue dans plus de 150 pays, assurant une notoriété internationale à la ville.
• Patrimoine historique et culturel : Cognac possède un riche patrimoine avec son centre historique aux ruelles médiévales, le château de François Ier, et des musées dédiés à l'art et à l'histoire du cognac. Ces atouts culturels attirent de nombreux visiteurs chaque année, dynamisant le secteur touristique et la demande en hébergements.
• Qualité de vie appréciable : avec une population d'environ 20 000 habitants, Cognac offre un cadre de vie paisible, des infrastructures de qualité, et un climat océanique doux. Les espaces verts, comme le jardin public de Cognac, ajoutent au charme de la ville, rendant la vie quotidienne agréable pour ses résidents.
• Accessibilité : bien que ne disposant pas d'accès autoroutier direct, Cognac est reliée par des routes départementales aux grandes villes voisines et bénéficie d'une ligne de fret ferroviaire directe vers Le Havre, facilitant le transport des marchandises, notamment pour l'exportation du cognac.

Prix de l'immobilier et marché locatif

En février 2025, le prix médian au mètre carré à Cognac s’élève à 1 860 €, un tarif compétitif qui en fait une ville accessible pour les investisseurs tout en offrant un potentiel de valorisation intéressant.

La demande locative y est solide, avec 52 % des habitants étant locataires, illustrant un marché actif et une offre de logements en tension. Portée par l’essor du tourisme, l’industrie du cognac et une économie locale dynamique, la ville assure une bonne rentabilité locative et un taux d’occupation élevé, faisant de Cognac une destination d’investissement prometteuse.

Libourne, territoire viticole aux portes de Bordeaux

Située à seulement 30 minutes de Bordeaux, au confluent de l'Isle et de la Dordogne, cette ancienne bastide offre un cadre de vie agréable, alliant charme médiéval et infrastructures modernes. Deuxième pôle économique de la Gironde, Libourne est reconnue pour sa filière viticole. Fondée au XIIIᵉ siècle, la ville conserve des édifices remarquables, notamment son grand port historique sur la Dordogne, qui témoigne de son passé de cité marchande prospère. Ce cadre authentique, associé aux infrastructures modernes, attire chaque année de nombreux touristes, locaux et internationaux, renforçant ainsi l’attractivité de la ville pour un investissement locatif.

Quels sont les atouts de Libourne ?

• Dynamisme économique : Avec 6 500 entreprises et 27 000 emplois, la Communauté d’Agglomération du Libournais (La Cali) s’impose comme le deuxième pôle économique de la Gironde. Son dynamisme repose sur une économie diversifiée, dominée par les services, le commerce et des filières d’excellence. La viticulture y occupe une place majeure, avec 22 appellations prestigieuses comme Pomerol et Saint-Émilion.
• Patrimoine historique et culturel : en tant que bastide prospère du XIIIᵉ siècle, Libourne a su conserver son charme médiéval, avec ses ruelles pavées, ses places pittoresques et ses quais aménagés le long des rivières. La ville offre également de nombreuses activités culturelles, notamment des festivals, des marchés traditionnels et des expositions, contribuant à une vie locale dynamique.
• Qualité de vie recherchée : avec ses espaces naturels, ses infrastructures de loisirs et ses services de proximité, Libourne offre un cadre de vie agréable pour ses habitants. Les aménagements récents des quais de la Confluence et la piétonnisation du centre-ville améliorent l'attractivité et le confort de vie, rendant la ville encore plus séduisante pour les familles et les jeunes actifs.
• Accessibilité optimale : située à seulement 30 minutes de Bordeaux, Libourne est bien desservie par les axes autoroutiers, notamment l'A89 qui la relie à Bordeaux et Lyon, ainsi que par le réseau ferroviaire, avec une gare offrant des liaisons régulières vers Bordeaux et Paris. Cette accessibilité facilite les déplacements quotidiens et renforce l'attractivité de la ville pour les travailleurs pendulaires.

Prix de l'immobilier et marché locatif

En février 2025, le prix médian au mètre carré à Libourne atteint 2 552 €, confirmant l’attractivité de cette ville au fort potentiel de valorisation. Située aux portes de Bordeaux, Libourne bénéficie d’un marché immobilier dynamique, porté par sa qualité de vie, son développement économique et son cadre privilégié entre Dordogne et vignobles prestigieux.

La demande locative y est soutenue, avec 54,9 % des habitants étant locataires, traduisant une offre en tension et une forte attractivité résidentielle. Son positionnement stratégique, sa proximité avec Bordeaux et son dynamisme économique en font une destination prisée des investisseurs, offrant une rentabilité locative stable et un marché en plein essor.