Quel avenir pour le marché immobilier neuf en 2025 ?

En 2025, le marché de l'immobilier neuf se trouve à la croisée des chemins, pris entre crise profonde et opportunités inédites. Alors que l'année précédente avait vu s'effondrer les prix dans les grandes métropoles françaises, notamment Bordeaux, Lyon et Nantes avec des reculs atteignant jusqu'à 9 %, le secteur s'efforce désormais de se reconstruire sur de nouvelles bases. Mais face à une conjonction exceptionnelle de défis économiques, réglementaires et environnementaux, promoteurs et investisseurs doivent redoubler d'ingéniosité pour naviguer dans des eaux incertaines.

Tour d'horizon des enjeux majeurs d'un secteur en pleine mutation.

Une offre au ralenti face à une demande croissante

L'année 2025 débute dans la continuité d'un marché immobilier neuf marqué par une profonde crise structurelle. La reprise attendue reste timide, principalement en raison d'une offre limitée. Cette situation résulte de plusieurs facteurs : un ralentissement massif des constructions neuves depuis plusieurs années et des coûts de construction toujours très élevés, freinant les mises en chantier.

Cette pénurie exerce une pression accrue sur les prix dans les grandes métropoles, où la demande locative comme résidentielle continue pourtant de croître. À Paris, Lyon ou Bordeaux, il devient ainsi difficile de satisfaire une demande forte face à une production neuve largement insuffisante.

260 000 mises en chantier attendues pour 2025

Selon Alain Tourdjman de l’Observatoire BPCE (groupe coopératif de banque universelle et d'assurance), la France atteindra en 2025 seulement 260 000 mises en chantier, après un creux historique de 250 000 en 2024. Ce niveau de production, inédit depuis les années 1956-1957, révèle l’ampleur d’une crise qui touche particulièrement les maisons individuelles, avec seulement 70 000 mises en chantier prévues en 2025.

Cette pénurie, liée notamment à une hausse des prix de construction et à la raréfaction du foncier, s'accompagne d'une perte importante d'emplois : selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), environ 6 000 collaborateurs ont quitté le secteur en deux ans.

En réaction, certains professionnels appellent à une simplification règlementaire, estimant que le cadre juridique actuel freine considérablement les projets de construction et décourage l'investissement.

La RE2020 : un surcoût inévitable

Depuis sa mise en application, la règlementation environnementale RE2020 continue de peser fortement sur les coûts de construction. Selon Didier Bellier Ganière, délégué général de la FPI, ces nouvelles normes induisent un renchérissement estimé entre 5 et 10 % du coût global des projets immobiliers neufs. Cette pression économique supplémentaire pourrait constituer un obstacle majeur à la reprise du marché en 2025, limitant l'offre de logements accessibles au plus grand nombre.

Le neuf : une alternative durable contre les passoires thermiques

Face à l'interdiction progressive des passoires thermiques, l'immobilier neuf se présente comme une alternative solide pour les acquéreurs et investisseurs. Conçus selon les dernières normes environnementales, telles que la RE2020, les biens immobiliers neufs affichent des performances énergétiques optimales, grâce notamment à une isolation renforcée, l'intégration de matériaux durables et l'utilisation d'équipements peu énergivores (pompes à chaleur, systèmes photovoltaïques, chaudières à condensation...).

À l'inverse du parc immobilier ancien souvent énergivore et désormais pénalisé par la législation (interdiction progressive de location des logements classés F et G au DPE), un logement neuf garantit une conformité aux exigences réglementaires pour les décennies à venir, protégeant ainsi la valeur du patrimoine immobilier.

Prix de l'immobilier neuf : vers un rebond en 2025 ?

Après une stabilisation à 5 000 euros par mètre carré en moyenne en 2024, le marché immobilier neuf pourrait connaître un rebond des prix en 2025. Pascal Boulanger, président de la FPI, exprime clairement cette inquiétude.

Selon lui, les attentes du gouvernement d'une chute brutale des prix du neuf à hauteur de 15 % évoquées au début de la crise, étaient irréalistes. Contrairement au marché de l'ancien, les prix dans le neuf ne dépendent pas uniquement de l'offre et de la demande, mais sont influencés par des coûts techniques incompressibles : la rareté du foncier, les prix élevés des matériaux de construction – toujours sous tension depuis les perturbations post-Covid et la guerre en Ukraine – les contraintes liées aux nouvelles règlementations environnementales comme la RE2020, ainsi que la fiscalité élevée, avec notamment une TVA à 20 % sur les logements neufs.

Des marges bien inférieures à celles imaginées pour les promoteurs

Par ailleurs, Pascal Boulanger souligne que les marges des promoteurs sont nettement inférieures à ce que certains imaginent : Un ancien directeur des services économiques de Matignon pensait que nous avions des marges de 25 à 35 %. Je lui ai répondu qu'en réalité, avec tous ces coûts, nous sommes plutôt autour de 5 à 6 %. Il nous est donc impossible de baisser nos prix de 15 %, ou même de les baisser tout court, car en dessous de ces marges, les banquent refusent de nous accorder la garantie financière d'achèvement des travaux .

Une reprise timide des ventes dans un marché fragilisé

Pourtant, malgré ce contexte morose, des signaux positifs émergent. Le nombre de logements neufs réservés par des particuliers pour leur occupation personnelle a augmenté de 18,2 % au quatrième trimestre 2024, atteignant 9 333 unités, selon la FPI. Ce chiffre encourageant reste toutefois faible au regard des niveaux antérieurs à la crise.

Selon les prévisions de la BPCE, les ventes aux particuliers devraient légèrement progresser, passant de 65 000 en 2024 à 70 000 en 2025, soutenues par une baisse des prix dans certaines régions particulièrement touchées, comme le Grand Paris ou les zones très tendues.

Vers une nouvelle définition de la valeur immobilière

La crise actuelle pourrait bien être le prélude à une redéfinition profonde de la valeur immobilière. Désormais, la performance environnementale et l'adaptabilité des biens aux nouveaux usages pourraient surpasser la simple localisation comme critère de choix. Cette mutation se manifeste clairement dans le marché tertiaire, où le taux de vacance des bureaux en Île-de-France atteint 10,2 %, avec un même un pic de 19,7 % en première couronne.

Cette situation préfigure une redéfinition du marché résidentiel, où la demande évolue vers des logements plus flexibles, durables et adaptés aux nouveaux modes de vie hybride (télétravail, mobilité accrue, etc.).

Un rebond modéré malgré des incertitudes persistantes

Si les perspectives restent globalement prudentes, les acteurs du marché immobilier neuf envisageant néanmoins un rebond modéré à partir de 2025. Cette reprise pourrait s'appuyer sur une demande latente toujours forte et une meilleure accessibilité financière pour certains ménages grâce à la stabilisation des taux d'intérêt.

Toutefois, les conditions économiques et politiques demeurent instables : 83 % des ménages interrogés par la BPCE expriment des craintes concernant une éventuelle hausse des impôts, facteur susceptible de ralentir la reprise.

Des mesures encourageantes pour la reprise du marché

Après des mois d'incertitude, les professionnels de l'immobilier entrevoient une possible sortie de crise grâce aux mesures prévues par la loi de Finances 2025. Celle-ci intègre plusieurs dispositions très attendues par les promoteurs, témoignant d'une prise de conscience de la part du gouvernement face à l'urgence du secteur. Le gouvernement a, depuis l'automne, pris la mesure de la crise du logement. La loi de finances pour 2025 contient des dispositions que nous n'aurions pas osé espérer il y a encore un an se réjouit Pascal Boulanger.

En particulier, la Fédération des promoteurs immobiliers accueille favorablement deux mesures majeures : l'extension du PTZ à l'ensemble du territoire français et l' exonération temporaire des donations destinées à financer l'acquisition d'un logement neuf. Ces dispositifs, jugés très positifs par les professionnels, pourraient relancer efficacement la demande et encourager une reprise durable des ventes.

Cependant, ces initiatives ne suffiront pas à elles seules à garantir un redressement solide du marché immobilier neuf. La FPI appelle ainsi à compléter ces premières avancées par d'autres réformes, comme la mise en place d'un véritable statut du bailleur privé et la simplification du droit de l'urbanisme et de la construction, toujours annoncée mais jamais vraiment engagée .

Sans ces mesures complémentaires, la dynamique positive créée par les dispositions de la loi de finances pour 2025 fera long feu souligne la FPI rappelant l'urgence d'agir pour sécuriser une reprise durable.