Meublés de tourisme en copropriété : ce que change la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, n'a pas seulement modifié les règles de la location de courte durée à l'échelle des communes. Elle a aussi rebattu les cartes à l'intérieur des copropriétés, en leur donnant pour la première fois un véritable pouvoir de régulation sur les meublés de tourisme installés dans leurs immeubles.
Plus de zone grise : un règlement de copropriété établi après la promulgation doit désormais se prononcer expressément, et certaines copropriétés existantes peuvent voter une interdiction à une majorité plus accessible qu'auparavant.
Décryptage de ce qui change concrètement pour les copropriétaires, et de ce qu'un acquéreur doit vérifier avant de signer.
Pourquoi la loi est intervenue sur les copropriétés
Des conflits internes difficiles à arbitrer
L'essor des plateformes de location de courte durée a multiplié les conflits internes aux immeubles. Va-et-vient permanent dans les parties communes, sentiment d'insécurité, nuisances sonores nocturnes, dégradation accélérée des cages d'escalier : les copropriétaires occupants ont multiplié les plaintes auprès des syndics, avec des leviers juridiques difficiles à activer.
Les fameuses « clauses d'habitation bourgeoise », présentes dans de nombreux règlements, étaient interprétées au cas par cas par les tribunaux, avec une jurisprudence flottante. Certaines copropriétés obtenaient gain de cause, d'autres se voyaient déboutées sur la même clause.
Le sujet des « loverooms » a prolongé le débat
Le sujet des « loverooms » a prolongé le débat après l'adoption de la loi. En 2025, la députée Nathalie Colin-Œsterlé a interrogé le gouvernement sur ces locations de très courte durée, parfois installées dans des immeubles d'habitation, et sur les troubles qu'elles peuvent provoquer en copropriété.
La loi Le Meur apportait justement plusieurs réponses, dont trois concernent directement la vie des copropriétés.
Les trois dispositions clés à connaître
L'information obligatoire du syndic
La première touche tous les loueurs. Toute personne qui met son logement en meublé de tourisme et obtient un numéro d'enregistrement auprès de sa mairie doit désormais en informer son syndic de copropriété.
L'information doit être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, à titre informatif et non décisionnel. L'objectif est de lever l'anonymat du loueur, longtemps protégé par les plateformes, et d'inciter les propriétaires à anticiper les éventuels conflits avec le voisinage.
C'est aussi un outil de transparence pour les autres copropriétaires, qui savent ainsi à quoi s'attendre.
Les nouveaux règlements doivent se prononcer expressément
La deuxième disposition vise les copropriétés en formation. Tout nouveau règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024, date d'entrée en vigueur de la loi, doit explicitement mentionner si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite dans l'immeuble.
Cette obligation met fin à des décennies d'incertitude : impossible désormais pour un copropriétaire de plaider l'ambiguïté du texte ou pour un autre de tenter d'interdire via une lecture extensive d'une clause datée.
Pour les programmes immobiliers neufs et toutes les nouvelles divisions en copropriété, la règle est posée d'emblée, avant même que les lots ne soient vendus.
Le vote d'interdiction à la majorité des deux tiers
La troisième disposition est sans doute la plus puissante pour les copropriétés existantes. Lorsque le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, l'assemblée générale peut désormais voter l'interdiction des meublés de tourisme dans les lots d'habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.
La décision relève de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : elle doit réunir la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C'est une exigence double, qui reste élevée mais devient atteignable dans des immeubles où une majorité large d'occupants veut mettre fin à la pratique.
Deux limites importantes à retenir : ce mécanisme ne concerne que les copropriétés dotées d'une telle clause anticommerciale, et il ne s'applique pas aux résidences principales. Un copropriétaire occupant qui loue son logement principal dans les limites légales conserve son droit, même en cas de vote d'interdiction.
Trois cas pratiques pour s'y retrouver
Cas 1 : copropriété ancienne avec clause anticommerciale
Premier cas, le plus courant : une copropriété ancienne du centre-ville, dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, compte trois ou quatre appartements loués en meublé de tourisme et l'ambiance devient pesante.
Marche à suivre : un copropriétaire (ou un groupe) demande au syndic d'inscrire l'interdiction à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en motivant la demande. Le vote intervient à la majorité de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Si la modification du règlement est adoptée et publiée, les lots concernés ne peuvent plus être exploités en meublé de tourisme, sous réserve d'un éventuel recours. Les résidences principales restent libres dans la limite du plafond communal (120 jours, ou 90 jours dans les communes ayant délibéré).
Cas 2 : copropriété sans clause anticommerciale
Deuxième cas : une copropriété dont le règlement ne comporte aucune clause interdisant les activités commerciales dans les lots d'habitation. Le levier de l'article 26 dans sa version assouplie n'est pas disponible. L'unanimité reste la règle pour modifier le règlement et interdire les meublés de tourisme, ce qui en pratique rend l'interdiction quasi impossible.
Les copropriétaires gênés doivent alors se tourner vers d'autres outils : règlement de jouissance, action en troubles anormaux de voisinage devant le tribunal judiciaire, signalement auprès de la mairie en cas de non-respect des règles d'enregistrement ou des plafonds de jours.
Cas 3 : acheter pour louer en courte durée, les vérifications
Troisième cas, plus stratégique : vous achetez un appartement en collectif et vous envisagez de le mettre en location courte durée, à temps plein ou ponctuellement. Avant de signer, trois vérifications s'imposent.
Lecture intégrale du règlement de copropriété pour repérer une éventuelle clause anticommerciale ou une interdiction des meublés de tourisme déjà votée.
Consultation des procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années pour identifier les discussions et résolutions sur le sujet : un projet d'interdiction rejeté une première fois peut revenir à l'ordre du jour lors d'une assemblée générale suivante, surtout si la mobilisation des copropriétaires évolue.
Et enfin, prise en compte du fait que les nouveaux règlements postérieurs au 21 novembre 2024 mentionnent désormais explicitement le sujet, ce qui doit figurer noir sur blanc dans les documents fournis avant la signature.
Ce que ça change pour un acquéreur ou un investisseur
Un risque devenu réel pour les projets Airbnb
L'assouplissement de la règle de majorité déplace le curseur du risque. Avant la loi Le Meur, un investisseur qui achetait pour louer en courte durée pouvait tabler sur l'inertie quasi totale d'une copropriété, l'unanimité étant en pratique inatteignable.
Cette époque est révolue dans les immeubles dotés d'une clause anticommerciale, qui représentent une part significative du parc ancien des centres-villes. Un projet d'interdiction qui rassemble une majorité de copropriétaires et les deux tiers des voix peut désormais sortir du domaine théorique.
Un effet ambivalent sur la valeur des biens
Côté valorisation, l'effet est ambivalent. Un bien acheté pour Airbnb dans une copropriété qui voterait l'interdiction perdrait une part de son potentiel locatif, à reconvertir en location longue durée ou meublée classique.
À l'inverse, pour les copropriétaires occupants, la possibilité d'interdire renforce mécaniquement l'attractivité résidentielle de l'immeuble et peut soutenir les prix à la revente.
Le bras de fer entre ces deux populations va se jouer dans les assemblées générales des prochaines années, en particulier dans les villes touristiques où la concentration des meublés de tourisme est la plus forte.
Diversifier les angles pour sécuriser son investissement
Pour un investisseur prudent, la règle nouvelle pousse à diversifier les angles : sécuriser le projet en privilégiant les copropriétés sans clause anticommerciale si l'objectif est la courte durée, ou au contraire arbitrer en faveur d'une location longue durée encadrée, qui reste un point d'ancrage solide.
Les dispositifs fiscaux du moment, notamment le dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances pour 2026 et les régimes LMNP réactualisés, offrent justement des leviers complémentaires à étudier au regard du règlement de la copropriété visée.
Sources et textes de référence
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024 (Légifrance).
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 25 et 26 (Légifrance).
Fiches d'information de Service-Public.fr et de l'ANIL sur les meublés de tourisme et la copropriété.