Loi Airbnb adoptée : ce qui attend les bailleurs en 2025

C’est chose faite, la loi Airbnb visant les propriétaires à louer leurs biens sur de longues durées plutôt qu’en meublés touristiques a été promulguée au Journal officiel le mercredi 20 novembre 2024.

La loi Le Meur, aussi appelée « loi anti-Airbnb » a été pleinement soutenue par la ministre du Logement, Valérie Létard. Elle vise à réduire les avantages pour les locations de meublés touristiques, réalisées via les plateformes comme Airbnb ou Abritel.

L’objectif est d’inciter les propriétaires à privilégier les locations de longue durée afin de répondre au besoin de logements des locaux, notamment dans les zones tendues.

D’autres obligations vont aussi s'ajouter pour les bailleurs afin de permettre aux collectivités de mieux gérer ce marché. Voici ce qui attend les bailleurs en 2025.

Une mesure en discussion depuis deux ans

Voilà deux ans que les propriétaires en entendaient parler. Le texte porté par Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et son collègue Iñaki Echaniz (Socialistes) a finalement été adopté le 7 novembre dernier par l’Assemblée nationale à 168 voix pour et 54 contre.

La loi intervient dans un contexte de crise sans précédent, en vue d’équilibrer le marché locatif. Valérie Létard a rappelé à ce titre que c’est un texte pour les Français, pour tous ceux qui recherchent un logement de longue durée et qui ne parviennent pas à se loger .

L’objectif est donc clair : permettre aux locaux et travailleurs de se loger à des prix plus abordables et sur de plus longues durées, notamment dans les grandes métropoles, comme à Bordeaux. Les plateformes sont désormais sommées de s’adapter à ces nouvelles restrictions, déjà regrettées par Airbnb, déclarant que celles-ci contraindraient les familles françaises qui souhaitent louer occasionnellement leurs biens.

Baisse de l’abattement fiscal dès 2025

C’est l’une des premières mesures qui concernera les propriétaires bailleurs dès 2025. L’abattement fiscal qui est actuellement de 50 % sur les revenus locatifs dont ils bénéficient passera à 30 % en 2025 pour s’aligner avec celui des logements loués nus.

Les députés à l’origine du texte estiment que cette niche (fiscale) contribue à assécher le nombre de biens disponibles en location de longue durée classés

À noter que les amendements adoptés distinguent le cas des meublés touristiques classés, présentant des critères particuliers de confort. L’abattement fiscal passe de 71 % à 50 % pour les meublés classés avec des revenus désormais plafonnés à 77 000 €. Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. La version du Sénat l’a donc finalement emportée sur celle de l’Assemblée qui voulait l’abaisser à 30 %, comme pour les non classés.

Jugeant l’abattement pour les meublés classés encore « trop généreux », Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz continueront de défendre, dans le cadre de l’examen du projet du budget pour 2025, la nécessité d’aligner la fiscalité entre les locations de longue et celles de courte durée .

En complément de l’abattement de 30 %, les meublés de tourisme classés situés en zone rurale ou dans les stations de sports d’hiver peuvent bénéficier d’une réduction fiscale supplémentaire de 41 %. Cette mesure s’applique toutefois à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas 50 000 euros. En effet, dans ces régions, qu’il s’agisse de zones rurales ou de stations de montagne, la location saisonnière n’entre pas en compétition avec le marché locatif à long terme, car la population résidente permanente y est faible.

Le DPE désormais obligatoire

Comme pour les locations classiques, les meublés touristiques seront désormais eux aussi soumis au diagnostic de performance énergétique (DPE). L’objectif est d’éviter que les propriétaires bailleurs – qui ont pour interdiction de louer des passoires thermiques classées G à partir de 2025 – ne se retournent vers la location de courte durée, qui échappe actuellement au calendrier DPE.

Tous les nouveaux logements destinés à la location en tant que meublés de tourisme, situés en zones tendues et nécessitant une autorisation de changement d’usage, devront afficher un DPE d’au moins F à partir de 2025 et E à compter de 2028. En ce qui concerne les meublés déjà en activité, les propriétaires bénéficieront d’un délai de dix ans pour se conformer à ces exigences.

À noter que les résidences principales ne sont pas soumises à ces obligations. Le maire pourra aussi demander à tout moment au propriétaire de lui fournir un DPE valide de son meublé touristique. Un propriétaire qui mettrait en location un meublé de tourisme sans respecter les obligations liées au DPE s'exposerait à une sanction administrative pouvant atteindre 5 000 euros.

Les résidences situées en Outre-mer ne sont quant à elles pas concernées.

La possibilité de limiter la location d’une résidence principale à 90 jours par an

Le texte prévoit aussi de donner aux maires une « boîte à outils » afin de réguler le phénomène des locations types Airbnb. Si les maires le jugent nécessaires, ils pourront plafonner à 90 le nombre de jours dans l’année où un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme. Ce nombre est actuellement à 120 jours.

Cette disposition ciblant les hôtes louant leur résidence principale n’aura aucun impact sur l’offre de logements disponible puisque ces logements sont par nature occupés toute l’année par leur propriétaire. a réagi Airbnb.

Autorisation de changement d’usage obligatoire

Les propriétaires bailleurs de meublés touristiques devront désormais obtenir un numéro d’enregistrement auprès de leur mairie pour louer leur logement. Dans certaines villes, ce numéro est obligatoire afin de réguler le marché de la location de courte durée et préserver les logements d’habitation permanente.

Il s’agit d’un numéro à 13 chiffres devant figurer sur toutes les annonces de location. Il doit permettre à la mairie de contrôler le respect des règles applicables à la location de courte durée, notamment dans la limite du nombre de jours permis aux résidences principales. Il est aussi utilisé pour permettre de contrôler les autorisations de changement d’usage pour les résidences secondaires.

L'objectif est de prévenir l’impact des locations saisonnières sur le marché résidentiel, en évitant qu'elles limitent l'accès des habitants à des logements disponibles et qu'elles participent à l’augmentation des prix de l’immobilier.

Mise en place de quotas de meublés touristiques

Toutes les municipalités auront désormais la possibilité d’instaurer des quotas afin de limiter le nombre de meublés touristiques dans leur commune. Dans les zones tendues et celles où plus de 20 % des habitations sont des résidences secondaires, les communes pourront également définir, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs exclusivement destins à la construction de résidences principales.

À Paris, le futur PLU, dont l’adoption est prévue pour mi-novembre, devrait inclure des restrictions spécifiques. Selon Ian Brossant, sénateur communiste et adjoint à la mairie de Paris, les nouveaux meublés touristiques y seront interdits dans les quartiers emblématiques tels que Montmartre, le Marais et les environs de la Tour Eiffel.

La question demeure cependant de savoir combien de villes utiliseront réellement ces nouvelles prérogatives. À ce jour, sur les 4 000 communes éligibles à de telles régulations, seules 350 ont choisi de mettre en place des restrictions, d’après les données communiquées par Airbnb.

Airbnb tenue légalement de fournir ses données

Pour permettre aux collectivités et aux organisations touristiques, Airbnb a annoncé la mise en place d’un portail d’accès aux données le 18 novembre dernier. L’occasion pour le géant américain de se présenter sous un jour nouveau.

Nommé « Panda », le portail rendra accessibles certaines informations, dont les retombées économiques générées par les séjours, le nombre de nuitées et de voyageurs accueillis par les hôtes et le nombre d’hébergements et leur nature dans la ville et dans les quartiers, selon France Info.

Selon Airbnb, la plateforme permettra aux territoires de mieux appréhender les principaux flux touristiques et l’activités des hôtes, évaluer les bénéfices de la location meublée touristique localement et visualiser la part de meublés de tourisme dédiés à la courte durée au sein de chaque quartier .

Cette annonce n’est en réalité pas une surprise, puisque les plateformes de meublés touristiques sont déjà tenues légalement de fournir ces données, via une loi adoptée par le Parlement européen en 2023. Celle-ci oblige les plateformes à transmettre ces données mensuellement.

Rien de surprenant pour le sénateur et conseiller communiste Ian Brossat, rappelant que le procédé est « habituel chez Airbnb », ajoutant qu’ ils cherchent à afficher un visage plus aimable au moment où l’étau se resserre autour d’eux .