Logement neuf à Bordeaux : plus rentable que l’ancien ?

Dans un marché immobilier en constante évolution, Bordeaux se distingue comme une métropole où l'investissement dans le neuf se révèle particulièrement attractif en 2024. Malgré une réputation de coûts élevés traditionnellement associés au neuf, la ville de Bordeaux, grâce à une récente correction des prix immobiliers, offre aujourd'hui de nombreuses opportunités à saisir pour les acquéreurs et investisseurs.

Cette tendance, couplée à des avantages financiers et fiscaux conséquents, place le logement neuf comme une option économiquement viable, voire avantageuse par rapport à l'ancien. La combinaison d'une meilleure efficacité énergétique, d'un confort inégalé et de dispositifs de soutien à l'achat transforme l'achat d'un logement neuf à Bordeaux en un choix stratégique pour ceux qui cherchent à résider ou investir dans une ville dynamique et en plein essor.

Découvrez les diverses facettes de l'attractivité du neuf à Bordeaux pour votre prochain projet immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.

Le marché immobilier bordelais : une aubaine pour les logements neufs

Le paysage immobilier de 2024 révèle une tendance prometteuse pour les acheteurs et investisseurs, notamment grâce à une baisse marquée des prix immobiliers dans certaines communes. Cette évolution, à contre-courant des hausses observées les années précédentes, ouvre des perspectives inédites, en particulier pour les projets d'acquisition de logements neufs à Bordeaux. La métropole, reconnue pour son cadre de vie attractif et son dynamisme économique, voit désormais l'accès à la propriété facilité par ces ajustements tarifaires.

Certains frais sont moins élevés dans le neuf

L'achat dans le neuf est traditionnellement perçu comme plus onéreux au premier abord. Cependant, en tenant compte des travaux de rénovation souvent nécessaires dans l'ancien, ainsi que des frais de notaire plus élevés, l'écart de coût tend à se réduire de manière importante. En effet, les frais de notaire dans le neuf sont nettement inférieurs, représentant environ 2 à 3% du prix de vente, contre 7 à 8% dans l'ancien.

Des dépenses énergétiques moindres

Les dépenses énergétiques constituent un facteur de coût à ne pas négliger. Les logements neufs, conformes aux dernières normes environnementales, garantissent une efficacité énergétique optimale. Cette caractéristique se traduit par des économies substantielles sur le long terme, réduisant les charges mensuelles liées au chauffage et à l'électricité. À l'inverse, les bâtiments anciens, souvent moins bien isolés et équipés de systèmes de chauffage obsolètes, entraînent des dépenses énergétiques plus élevées.

La baisse des prix immobiliers à Bordeaux

La récente baisse des prix immobiliers à Bordeaux rend l'investissement dans le neuf encore plus attractif. Les acheteurs sont désormais en mesure de bénéficier d'une qualité de vie supérieure, d'économies d'énergie et de frais de notaire réduits, tout en profitant d'un prix d'achat devenu plus accessible. Cette conjoncture favorable est renforcée par les avantages fiscaux et les aides à l'achat spécifiques au neuf, qui viennent compléter l'attrait financier de ce type d'investissement dans la métropole bordelaise.

Un écart de prix réduit entre le neuf et l’ancien

Traditionnellement perçu comme plus cher à l'achat, le logement neuf à Bordeaux révèle son potentiel d'économie lorsqu'on prend en compte le coût global de l'investissement. Des données de Maslow, spécialiste de l'investissement immobilier, montrent qu'une fois les travaux de rénovation et les frais de notaire intégrés, le prix moyen au mètre carré dans le neuf à Bordeaux se rapproche, voire égale, celui de l'ancien, travaux et frais inclus. Ainsi, l'écart traditionnel de 20% entre neuf et ancien se trouve considérablement réduit, voire inversé dans certains cas, rendant l'investissement dans le neuf particulièrement attractif.

Les avantages du neuf : au-delà du prix d’achat

Investir dans un logement neuf à Bordeaux en 2024 présente des avantages considérables qui dépassent largement le cadre du prix d'achat initial. Ces bénéfices, à la fois tangibles et à long terme, s'articulent autour de la performance énergétique, du confort de vie, et des incitations fiscales, éléments clés qui contribuent à l'attrait croissant pour le neuf dans cette métropole dynamique.

Performances énergétiques supérieures

Les logements neufs à Bordeaux sont conçus selon les dernières normes en vigueur, comme la RT 2012 ou la RE 2020 pour les projets les plus récents. Cette conformité garantit une isolation thermique et phonique optimale, se traduisant par une réduction importante des besoins en chauffage et climatisation.

De fait, les propriétaires bénéficient d'une baisse notable de leurs dépenses énergétiques, un avantage non négligeable dans un contexte de sensibilisation accrue aux enjeux environnementaux et d'augmentation continue des tarifs de l'énergie. En comparaison, les logements anciens, souvent énergivores, nécessitent des travaux de rénovation coûteux pour atteindre des performances similaires, voire tout simplement pour être mis en location.

Confort et bien-être

Le confort de vie dans les logements neufs va au-delà de la simple question de l'isolation. Ces habitations proposent des agencements modernes, pensés pour répondre aux modes de vie actuels. La présence systématique de balcons, terrasses ou jardins privatifs dans de nombreux projets neufs enrichit l'expérience résidentielle, offrant des espaces extérieurs appréciables en milieu urbain.

De plus, l'accès à des équipements de dernière génération et à des parties communes de qualité, souvent pourvus d’espaces verts communs, renforce l'attrait pour ces biens tout en favorisant une meilleure qualité de vie.

Avantages fiscaux

Lorsqu'il s'agit d'investir dans le neuf à Bordeaux, les avantages fiscaux jouent un rôle important. Parmi eux, les dispositifs Pinel et Pinel Plus se démarquent, offrant aux investisseurs des opportunités de réduction d'impôt, tout en contribuant au développement d'une offre locative de qualité dans des zones tendues.

Loi Pinel : réduire ses impôts en investissant dans le neuf

Le dispositif Pinel, destiné à encourager l'investissement locatif dans le neuf, permet aux acquéreurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 14% du prix d'achat du logement, selon la durée de mise en location. Pour être éligible, le bien doit être situé dans une zone tendue (où la demande locative excède l'offre), ce qui est le cas de Bordeaux.

Les taux de réduction d’impôts de la loi Pinel se déclinent comme suit :

• 9% du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans;
• 12% pour 9 ans;
• 14% pour 12 ans.

Les réductions d’impôts sont soumises à 300 000€ du prix d’achat du bien, et il n’est possible de réaliser que deux investissements Pinel par an au maximum. De plus, le loyer et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds définis par le dispositif, assurant ainsi l'accès au logement à une population plus large.

Dispositif Pinel Plus : vers un engagement social et écologique

En 2023, le gouvernement a mis en place le dispositif Pinel Plus, une version améliorée du Pinel traditionnel, visant à renforcer les exigences en matière de qualité du logement et de mixité sociale. La loi Pinel Plus reprend les exigences de la loi Pinel et impose des critères supplémentaires, notamment sur la surface minimale des logements et la performance énergétique, alignant les constructions neuves avec les objectifs de la RE2020.

La loi Pinel Plus reprend les avantages fiscaux qui étaient associés à la loi Pinel à ses débuts, mais avec des conditions d'éligibilité plus strictes, telles que la nécessité pour les logements d'offrir des espaces extérieurs (balcons, jardins) ou de respecter des surfaces minimales. Ces exigences supplémentaires visent à améliorer le bien-être des locataires et à contribuer à la transition écologique des villes.

Voici les taux de réduction d’impôts associés à la loi Pinel Plus :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans;
• 18% pour 9 ans;
• 21% pour 12 ans.

Bordeaux est récemment passée en zone A Pinel

Récemment, la ville de Bordeaux et certaines communes environnantes sont passées en zone A du dispositif Pinel. Les plafonds de loyer ont donc changé, et les investisseurs peuvent maintenant appliquer des loyers plus élevés pour leurs locations Pinel. Alors que le loyer était plafonné à  , il est désormais possible d’appliquer un loyer de  , ce qui améliore la rentabilité des investissements locatifs en loi Pinel et Pinel Plus à Bordeaux.

Des constructions boostées par l’initiative “Territoires Engagés Pour le Logement”

L'initiative "Territoires Engagés pour le Logement" représente une mesure phare du gouvernement français, conçue pour répondre à la crise du logement en accélérant la production de nouveaux logements dans les zones les plus tendues. Bordeaux, métropole dynamique et en pleine expansion, a été sélectionnée pour faire partie de cette initiative, dynamisant le développement urbain et l'accessibilité au logement.

Au cœur de cette démarche, Bordeaux s'est engagée à relever le défi du logement à travers la construction de projets immobiliers neufs, visant à augmenter l'offre disponible tout en respectant des critères de durabilité et d'intégration urbaine. Cette initiative gouvernementale permet non seulement de stimuler l'activité de construction, mais aussi d'encourager l'investissement dans le logement neuf, grâce à des mesures incitatives et des simplifications administratives.

L'impact de "Territoires Engagés pour le Logement" à Bordeaux se traduit par une diversification de l'offre immobilière, avec la mise en chantier de résidences neuves répondant à des normes élevées de performance énergétique et de confort. En parallèle, ce programme vise à favoriser l'accès au logement pour tous, en intégrant des logements sociaux et intermédiaires au sein des nouveaux projets, contribuant ainsi à une mixité sociale enrichissante.

Comparaison des prix : neuf vs ancien

Choisir entre acheter un logement neuf, un ancien rénové, ou un ancien nécessitant des rénovations à Bordeaux demande une évaluation minutieuse des coûts associés. Chaque option présente des avantages et des inconvénients financiers qui peuvent influencer l'attractivité de l'investissement selon les objectifs et les contraintes de l'acheteur.

Le neuf : des économies sur le long terme

Pascal veut investir dans un appartement neuf aux Capucins. Il s’agit d’un des quartiers les plus recherchés de la ville. Il jette son dévolu un T3 neuf de 67m² avec 43m² de terrasse à 368 000€.

Le coût est élevé, mais il peut bénéficier des réductions d’impôts de la loi Pinel, qui lui permettront de défiscaliser jusqu’à 34 650€ sur 12 ans. De même, les frais de notaire ne sont que de 2% pour cet achat immobilier, et s’évaluent à 7360€.

En déduisant les réductions d’impôts Pinel et en comptant les frais de notaire, les dépenses liées à son investissement seront de 340 710€.

L’ancien rénové : le charme de l’ancien, à un prix élevé

Les appartements anciens rénovés à Bordeaux séduisent par leur charme et leur caractère. Bien que ces logements soient prêts à l'emploi et ne nécessitent pas de travaux immédiats, force est de constater leurs prix très élevés. Car bien souvent, dans le secteur de l’immobilier, remettre un bâtiment ancien à neuf sera plus onéreux que de construire ex nihilo. L'ancien rénové est donc souvent moins financièrement compétitif que le neuf, surtout dans des villes comme Bordeaux où l’engouement pour la vieille pierre est très marqué.

Par curiosité, Pascal regarde si des appartements anciens remis à neuf sont en vente aux Capucins. Étant donné que ce type d'appartement est considéré comme neuf sur le papier, il peut bénéficier de frais de notaires réduits, et des avantages fiscaux de la loi Pinel. Cependant, les prix le font déchanter.

Il repère un T3 bâti dans une ancienne imprimerie entièrement réhabilitée et forte de caractère. L’appartement, qui a une surface de 80m² et une terrasse de 14m² affiche un prix de 550 000€. Il faudra compter 11 000€ de frais de notaires. La défiscalisation Pinel sera de 42 000€ au maximum. Les dépenses liées à cet investissement seraient donc de 519 000€.

L’ancien à rénover : des dépenses de travaux à ne pas négliger

Opter pour un logement ancien à rénover à Bordeaux offre l'opportunité de personnaliser son espace de vie tout en valorisant le bien. Cette option peut sembler économiquement avantageuse à l'achat, mais les coûts de rénovation peuvent rapidement s'accumuler, surtout si des problèmes structurels ou des mises aux normes énergétiques sont nécessaires.

Les dépenses en rénovation doivent être soigneusement évaluées et mises en balance avec le prix d'achat pour éviter que le coût total ne dépasse celui d'un logement neuf ou rénové. De plus, les travaux de rénovation peuvent impliquer une période durant laquelle le logement n'est pas habitable, engendrant des coûts supplémentaires.

Pascal hésite à investir dans un appartement ancien, qui a l’air moins onéreux au premier abord. Il trouve un charmant T3 de 70m² avec des murs en pierre apparente typiques de Bordeaux. Le prix du logement est de 348 000€. Il ne peut pas bénéficier d’un dispositif de défiscalisation pour alléger la charge de son investissement, et doit payer des frais de notaire de 8 à 9% du prix du logement dans l’ancien, qui s’élèvent ici à 31 320€.

Cet appartement affiche un DPE E. Selon le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques, la location de l’appartement serait possible jusqu’en 2034. Par curiosité, il estime néanmoins les coûts de travaux de rénovation à effectuer pour passer à un DPE C ou B : il faudrait compter environ 21 000€. En tout, les dépenses liées à cet investissement seraient de 400 320€. C’est un surcoût de 59 610€ par rapport à un investissement dans le neuf.