Immobilier neuf à Bordeaux au 2T2024 : Retour sur les chiffres de la FPI

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a pour habitude de rassembler et analyser les chiffres de l’immobilier neuf en France et de publier un rapport trimestriel. Lors de la conférence de presse qui a eu lieu hier, 5 septembre 2024, le rapport du deuxième trimestre de l’année 2024 a été présenté.

Cela fait maintenant plus d’un an que l’immobilier neuf français traverse une période compliquée, et la métropole Bordelaise n’est pas épargnée. Ce dernier rapport a révélé une tendance notable sur le marché du neuf à Bordeaux au 2e trimestre. Cette période, marquée par des baisses importantes à plusieurs niveaux, reflète les difficultés auxquelles fait face le secteur dans un contexte économique et politique tendu. Selon la FPI, l’inaction de l’État est en partie responsable de cette baisse de régime nationale du neuf.

Alors que Bordeaux et la région Nouvelle-Aquitaine continuent d’attirer investisseurs et acquéreurs, les chiffres montrent un ralentissement important des ventes et des mises en chantier, entraînant une baisse des prix, mais aussi une réduction de l’offre disponible. Retour sur ces chiffres et l’état du marché Bordelais.

L’évolution des ventes et réservations

Le marché immobilier neuf à Bordeaux au 2e trimestre 2024 a connu une nouvelle chute des mises en vente et des réservations. Les promoteurs immobiliers ont mis sur le marché 32 % de logements en moins par rapport à la même période en 2023. Ce ralentissement s’explique par un contexte économique tendu, où la demande se contracte, notamment chez les investisseurs.

Cependant, les réservations ont résisté légèrement mieux avec une baisse de seulement 3 %, témoignant de l’attractivité persistante de la métropole bordelaise pour les acquéreurs, même si la prudence domine.

Les investisseurs, qui représentent une part importante du marché immobilier bordelais, ont été particulièrement touchés. Le nombre de réservations à leur destination a chuté de 30 % en Nouvelle-Aquitaine, même si Bordeaux Métropole a vu une augmentation de 52 % des réservations pour l’investissement locatif, en décalage avec la tendance régionale. À l'inverse, les propriétaires occupants ont vu leurs réservations diminuer de 22 % sur la métropole (-31% sur la région), une baisse marquée par une prudence croissante face aux conditions de financement et à l'inflation.

Malgré cela, la demande persiste à Bordeaux, notamment pour certains types de logements bien localisés ou répondant aux critères écologiques récents. Il n’y a plus qu’à espérer qu'en vue de la fin du dispositif Pinel, un nouveau dispositif de défiscalisation par l’investissement locatif soit proposé rapidement, sans quoi les ventes risquent fort dégringoler d’autant plus sévèrement.

Les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux au 2T2024

Au cours du 2e trimestre 2024, Bordeaux a enregistré une baisse marquée des prix de l'immobilier neuf. Le prix moyen du mètre carré pour les logements collectifs s'établit à 4 474 €/m², soit une diminution de 7,2 % par rapport à l'année précédente. Cette baisse s’inscrit dans une dynamique régionale contrastée, où certaines agglomérations comme La Rochelle ont vu leurs prix diminuer de 4 %, tandis que le Pays Basque enregistre une hausse de 14 % (6596 €/m²). Bordeaux, malgré cette correction, reste parmi les métropoles les plus attractives de la Nouvelle-Aquitaine.

Cette baisse des prix à Bordeaux montre une conjonction de facteurs : d'une part, la diminution de la demande dans un contexte d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, et d’autre part, l'augmentation de l’offre disponible dans certains secteurs. Toutefois, cette correction ne signifie pas un effondrement du marché. Elle pourrait même attirer de nouveaux acquéreurs, notamment des primo-accédants ou des investisseurs à la recherche d’opportunités sur un marché en réajustement.

À l'échelle régionale, on enregistre une hausse du prix moyen de 3,2% par rapport au T2 2023, avec 4928 €/m².

Les chiffres de l’offre commerciale

L’offre commerciale à Bordeaux Métropole a connu une diminution notable au 2e trimestre 2024, avec une baisse de 23 % par rapport à la même période en 2023 (-13% sur la région). Cette réduction est liée à la baisse des mises en vente, affectant directement le stock disponible. À la fin du trimestre, il restait environ 5 565 logements neufs sur le marché en Nouvelle-Aquitaine, une offre qui représente environ 22,2 mois de commercialisation, contre 19,2 mois un an auparavant.

La faiblesse des mises en chantier (-17,2%), couplée à la baisse de la demande, accentue cette tendance à la réduction de l’offre. Cette baisse est également affectée par le nombre d’autorisations de logements, lui aussi en chute de 16,4% sur un an. Cependant, la région bordelaise continue d’offrir des opportunités pour les investisseurs et primo-accédants, notamment grâce à des ajustements de prix qui pourraient stimuler le marché dans les mois à venir. Les perspectives à court terme conduisent toutefois à observer une période de prudence, tant pour les acheteurs que pour les promoteurs, qui devront s’adapter à ces nouvelles conditions économiques pour relancer l’activité.

L’offre commerciale pourrait se stabiliser à mesure que le marché s’ajuste, mais il est probable que la reprise du dynamisme dépendra en grande partie des mesures fiscales ou des aides à l’accession qui pourraient être mises en place dans les prochains mois pour encourager la demande.

Alors que le nouveau premier ministre, Michel Barnier, vient d’être nommé hier, tout le secteur de l’immobilier retient son souffle dans l’attente des premières annonces qui impacteront le logement.

« Je remercie le président de la République et Bruno Le Maire pour leurs mea culpa respectifs. Ils ont reconnu, malheureusement trop tardivement, ne pas avoir suffisamment pris en compte la crise du logement qui touche de nombreux Français.

Et j’implore avec force le Premier ministre, dont le nom n’est pas connu à l’heure de la rédaction de ce communiqué, de ne surtout pas reproduire les mêmes erreurs en ne prenant pas les mesures nécessaires pour répondre à la crise. Il faut s’engager résolument dans des actions immédiates. Je suis prêt pour une discussion franche et efficace plutôt que de recevoir, dans quelques mois, un nouveau mea culpa ».