Frais intercalaires en VEFA : tout savoir pour bien les gérer

L'acquisition d'un bien immobilier en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) représente une opportunité unique de devenir propriétaire d'un logement neuf, personnalisé selon ses goûts et ses besoins. Toutefois, ce processus d'achat comporte des spécificités financières, parmi lesquelles les frais intercalaires se distinguent.

Ces derniers constituent une étape importante de la gestion de votre financement, car ils impactent directement votre budget avant la livraison du bien. Avoir une compréhension claire de ces frais, de leur calcul et de leur implication financière vous équipe pour naviguer sereinement dans le paysage de l'immobilier neuf à Bordeaux.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les frais intercalaires en VEFA afin de les gérer efficacement et d’optimiser votre investissement immobilier, sans surprises ni imprévus.

Comprendre les frais intercalaires

Définition et fonctionnement

Les frais intercalaires sont spécifiques à l'achat en VEFA, un mode d'acquisition où le bien immobilier est payé en plusieurs tranches, par appels de fonds alignes sur l'avancement des travaux de construction. Contrairement à l'achat d'un bien existant, où le prêt immobilier commence à être remboursé immédiatement après le déblocage total des fonds, en VEFA, le remboursement du capital emprunté ne démarre qu'à la livraison du bien.

Les frais intercalaires représentent donc les intérêts dus sur les montants débloqués progressivement par la banque pour financer les différentes étapes de la construction, avant le commencement du remboursement du capital.

Frais intercalaires et appels de fonds

Le calcul de ces frais repose sur un principe simple : ils sont proportionnels aux sommes débloquées par la banque et dépendent du taux d'intérêt du prêt. Ainsi, à chaque appel de fonds correspondant à une étape clé de la construction (fondations, mise hors d'eau, achèvement des travaux...), une partie du prêt est versée au promoteur, et des intérêts intercalaires sont générés sur ces montants jusqu'à la livraison du logement.

Par exemple, si une banque débloque 30% du montant total du prêt pour l'achèvement des fondations, les intérêts intercalaires seront calculés sur ce montant jusqu'au prochain déblocage de fonds.

Échéancier simplifié des appels de fonds en VEFA

Les intérêts intercalaires évoluent à chaque appel de fonds. Voici l’échéancier type d’un achat de logement neuf en VEFA :

• 5% du prix du logement sont payés à la réservation du logement;
• 30% du prix du logement sont payés à l'achèvement des fondations;
• 35% du prix du logement sont payés à la mise hors d’eau;
• 25% du prix du logement sont payés à l'achèvement des travaux;
• 5% du prix du logement à verser à la remise des clés.

Les impacts financiers des frais intercalaires

L'impact financier des frais intercalaires sur le budget de l'acquéreur peut être considérable, surtout si la construction s'étend sur plusieurs mois ou années. Ces frais supplémentaires, bien que temporaires, nécessitent une planification et une gestion budgétaire rigoureuse.

Ils influencent le coût total du crédit immobilier, augmentant ainsi le montant global investi dans l'achat du bien. Il est primordial pour les futurs propriétaires de prendre en compte ces frais dès le début de leur projet immobilier pour éviter toute surprise financière désagréable. Une bonne compréhension et anticipation des frais intercalaires permettent d'optimiser la gestion de son prêt immobilier en VEFA, rendant l'investissement plus prévisible et sécurisé.

Gestion et optimisation des frais intercalaires

La gestion avisée des frais intercalaires est primordiale pour les acquéreurs en VEFA, permettant d'alléger le fardeau financier que ces frais représentent. Heureusement, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre pour optimiser leur impact sur votre budget.

Booster son apport

Une planification financière méticuleuse est essentielle dès les premières étapes de votre projet immobilier. Envisagez d'utiliser un apport personnel conséquent pour réduire le montant emprunté, ce qui diminuera les frais intercalaires.

Négocier un remboursement à la livraison

Approchez la négociation de votre prêt immobilier avec l'objectif de minimiser les frais intercalaires. Discutez des possibilités d'ajustement du taux d'intérêt et des conditions de remboursement anticipé. Certaines banques offrent la possibilité d'un différé de remboursement, où le paiement des intérêts et du capital ne commence qu'après la livraison du bien. Bien que cela puisse augmenter le coût total du crédit, cette option peut offrir une respiration budgétaire durant la phase de construction.

Les aides et subventions disponibles

Renseignez-vous sur les aides financières et subventions pouvant réduire votre charge de frais intercalaires. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l'État permettant, sous conditions, de financer une partie de l'achat d'un premier logement sans intérêts. Bien que le PTZ n'élimine pas les frais intercalaires, il peut réduire la part du prêt sur laquelle ces frais sont calculés.

En parallèle, certaines municipalités proposent des aides complémentaires pour l'achat de logements neufs, comme le Prêt 0% de Bordeaux Métropole, pouvant alléger indirectement le coût des frais intercalaires. Une bonne connaissance des dispositifs disponibles est donc essentielle pour optimiser votre financement.

Les frais intercalaires et l’investissement locatif en loi Pinel

L'investissement locatif en loi Pinel, axé sur l'acquisition de biens immobiliers neufs, présente un cadre spécifique où les frais intercalaires prennent une dimension particulière. Cette stratégie d'investissement, favorisant la construction de logements neufs destinés à la location, peut interagir de manière avantageuse avec la gestion des frais intercalaires.

Déduction fiscale des intérêts intercalaires

Un des atouts majeurs de l'investissement Pinel réside dans la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt, incluant les frais intercalaires, de vos impôts. Cela signifie que les frais intercalaires, loin d'être une charge financière pure, peuvent se transformer en un levier d'optimisation fiscale.

En effet, ces intérêts, payés avant même que le bien soit livré et mis en location, sont déductibles des revenus fonciers générés par la location du bien. Cette déduction peut diminuer considérablement l'impôt sur le revenu du propriétaire, rendant l'investissement en VEFA encore plus attractif sous le régime Pinel.

Impact des frais intercalaires sur la rentabilité de l’investissement

La capacité de déduction fiscale des frais intercalaires dans un investissement Pinel doit être évaluée dans le calcul de la rentabilité de l'opération. Bien que ces frais représentent un coût initial, leur déduction fiscale allège l'impact sur la rentabilité globale de l'investissement. Il est essentiel de considérer ces frais dans vos projections financières, en tenant compte de l'avantage fiscal qu'ils représentent.

Cependant, pour maximiser les bénéfices de cet avantage, une planification minutieuse est requise. L'investisseur doit s'assurer que les déductions sont correctement reportées et appliquées, en respectant les conditions d'éligibilité du dispositif Pinel. Cela implique notamment de travailler avec un conseiller fiscal ou un courtier immobilier pour optimiser la déclaration fiscale liée à l'investissement.

Anticiper et planifier les frais intercalaires

Anticiper et planifier les frais intercalaires est une étape décisive pour maîtriser son budget et sécuriser son projet d'achat en VEFA. Cette préparation vous permet d'éviter les surprises et de garantir une gestion financière saine de votre acquisition immobilière.

Conseils pour une gestion optimale

Pour une gestion optimale des frais intercalaires, intégrez-les dès le début dans le plan de financement de votre projet. Envisagez différentes stratégies de prêt, y compris celles proposant des périodes de différé de remboursement, pour réduire la charge immédiate de ces frais sur votre budget. Discutez également avec votre banquier des options de financement spécifiques à la VEFA, qui peuvent être adaptées pour limiter l'impact des frais intercalaires.

Étude de cas et exemples concrets

Sophie et Marc ont décidé d'acheter un appartement en VEFA pour un montant de 242 000 euros avec un prêt à un taux d'intérêt de 3,9% sur 20 ans. Leur échéancier d'appels de fonds suit le plan classique pour ce type d'achat : 5% à la réservation, 30% à l'achèvement des fondations, 35% à la mise hors d'eau/hors d'air, 25% à l'achèvement des travaux, et 5% à la remise des clés.

• À la réservation : en février 2024, un paiement initial de 5%, soit 12 100 euros, est réalisé sans que cela ne génère de frais intercalaires immédiats;
• Achèvement des fondations : Lorsque les fondations seront terminées, en mai 2024, 30% du prix, soit 72 600 euros, seront débloqués. À partir de ce moment, les frais intercalaires commenceront à s'appliquer. Pour les montants cumulés de 84 700 euros (réservation et fondations), les frais intercalaires seront d'environ 275,25 euros par mois;
• Mise hors d’eau/hors d’air : en décembre 2024, avec le déblocage de 35% supplémentaires, soit 84 700 euros, les frais intercalaires mensuels augmentent à environ 549,08 euros, calculés sur le total débloqué de 169 400 euros;
• Achèvement des travaux : en mars 2025, le versement de 25% supplémentaires, soit 60 500 euros, portera le total débloqué à 229 900 euros. Les frais intercalaires ajustés seront de 745,48 euros par mois;
• Remise des clés : en juin 2025, le dernier paiement de 5%, soit 12 100 euros, complètera le prix d'achat. À ce stade, les frais intercalaires cesseront et le couple commencera le remboursement du prêt principal, incluant le capital et les intérêts.

Au total, le couple aura versé environ 5810,5€ d’intérêts intercalaires avant d’entamer le remboursement du capital de leur prêt immobilier.