Évolution des prix de l’immobilier à Bordeaux en octobre 2024
Le marché immobilier bordelais connait une fulgurante baisse des prix depuis maintenant trois ans. La ville figurait même parmi les villes où les prix avaient le plus rapidement augmenté en 2022, avec une croissance de +12,4 %. Un phénomène qui tend à s’inverser, depuis mars 2024, puisque les prix ont baissé de -7,4 % en seulement un an.
La chute des prix au mètre carré à Bordeaux n’a rien de surprenant. En effet, la ville a enregistré une flambée des prix pendant près d’une décennie, atteignant des niveaux très élevés. Face à cette envolée, le marché a connu un ralentissement des transactions, les acheteurs se tournant vers des alternatives plus abordables.
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux avant la fin de l’année, la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) et l’Observatoire Clameur vous renseigne sur l’évolution des prix de l’immobilier à Bordeaux en octobre 2024.
Les prix du marché de la transaction à Bordeaux
Selon les données de la Fnaim, au 1er octobre 2024, le prix moyen des ventes à Bordeaux s’élevait à 4 510 €/m². Au cours des trois derniers mois, cet indice a enregistré une légère augmentation de 0,5 %, tandis que sur une année, une baisse de 5,7 % a été constatée.
Ces fluctuations reflètent le regain d’activité sur le marché immobilier bordelais. Par ailleurs, l’indice révèle une diminution marquée des prix de -8,2 % sur les trois dernières années, illustrant un repli prolongé du marché.
Les prix au m² à Bordeaux par typologie de bien
À Bordeaux, les prix de l'immobilier varient selon le type de bien et la superficie. Les maisons, en particulier les plus petites, affichent des tarifs plus élevés au mètre carré, avec une légère baisse pour les maisons de plus grande taille.
Les appartements, quant à eux, présentent des prix généralement inférieurs, les plus petits biens étant les plus valorisés. À l'inverse, les appartements plus spacieux offrent des prix au mètre carré plus attractifs, ce qui montre un certain équilibre sur le marché entre l’offre et la demande pour les différentes catégories de logements.
| Type de bien | Prix au m² |
|---|---|
| Appartement T1 | 4 890 €/m² |
| Appartement T2 | 4 474 €/m² |
| Appartement T3 | 4 165 €/m² |
| Appartement T4 et + | 3 931 €/m² |
| Maison T3 | 5 416 €/m² |
| Maison T4 | 5 124 €/m² |
| Maison T5 | 5 192 €/m² |
| Maison T6 et + | 5 144 €/m² |
Le prix au mètre carré dans cette commune dépasse de 28 % celui observé au niveau départemental, où il s'élève à 3 243 €/m².
Les loyer au m² à Bordeaux
D'après les données de l'Observatoire Clameur, il est possible de consulter les baux signés à Bordeaux sur une période d'un an, offrant ainsi une vue précise des loyers pratiqués selon la taille des logements.
Actuellement, le loyer médian des appartements, toutes surfaces confondues et hors charges, s'établit à 14 €/m² sur les quatre derniers trimestres. Par rapport à l'année précédente, une baisse de 1,8 % est observée, indiquant une légère détente sur le marché locatif bordelais.
Voici le détail des loyers médians par typologie d’appartement à Bordeaux (hors charges et calculés sur les quatre derniers trimestres) :
- Studios (T1) : 19 €/m²
- Appartements deux pièces (T2) : 13 €/m²
- Appartements trois pièces et plus (T3 et +) : 11 €/m²
En comparaison avec l’année précédente, les loyers des studios ont reculé de 1,6 %, ceux des T2 de 2,9 %, et les T3 et plus affichent une légère baisse de 0,5 %. Sur une période de cinq ans, les tendances sont plus contrastées : les studios ont vu leurs loyers augmenter de 5,3 %, les T2 de 2,7 %, et les logements de trois pièces et plus de 3,3 %.
Le loyer médian représente la valeur pour laquelle 50 % des logements ont un loyer inférieur et 50 % un loyer supérieur. Cet indicateur est considéré comme plus fidèle à la réalité du marché qu'une moyenne, car il est moins influencé par les variations extrêmes.
L’évolution des prix de l’immobilier neuf à Bordeaux
En ce début d’année, on observe une tendance générale à la hausse, avec des variations ponctuelles, notamment une augmentation marquée entre 2018 et 2020. En octobre 2024, le prix médian du mètre carré atteint 5 073 €/m², avec un écart notable entre le prix bas de 3 501 €/m² et le prix haut de 7 023 €/m², illustrant la diversité des biens disponibles sur le marché bordelais.
En 2021, le prix au mètre carré se situait autour de 4 808 €/m², montrant une progression significative depuis cette période. Malgré des fluctuations au fil des années, le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux affiche une stabilité et un dynamisme constants, renforçant l’attractivité de la ville pour les investisseurs.
Ces données témoignent de la valorisation continue des biens neufs dans la métropole bordelaise, confirmant son statut de pôle attractif sur le plan immobilier.
| Nombre de pièces | Prix au m² |
|---|---|
| Studio/1 pièce | 6 717 €/m² |
| 2 pièces | 5 327 €/m² |
| 3 pièces | 4 585 €/m² |
| 4 pièces | 4 424 €/m² |
| 5 pièces | 4 252 €/m² |
| 6 pièces | 5 898 €/m² |
| 7 pièces et plus | 6 194 €/m² |
L’évolution des prix de l’immobilier ancien à Bordeaux
En octobre 2024, le prix médian de l’immobilier ancien à Bordeaux s'établit à 4 794 €/m², avec des variations notables selon les biens, allant de 3 441 €/m² pour les plus abordables à 6 497 €/m² pour les plus chers.
Sur un an, le marché a enregistré une légère baisse de 2 %, indiquant un ralentissement après plusieurs années de hausse continue. Cependant, sur une période plus longue de cinq ans, les prix ont tout de même progressé de 5 %, témoignant de la solidité du marché immobilier bordelais sur le long terme.
Cette évolution suggère une stabilisation des prix, après un pic observé autour de 2019-2021, et reflète une adaptation du marché face aux nouvelles dynamiques économiques et aux évolutions de la demande. Bordeaux demeure toutefois une ville attractive pour l’achat de biens anciens, avec un marché qui continue de se maintenir à des niveaux élevés, consolidant ainsi son statut de pôle immobilier majeur en France.
| Nombre de pièces | Prix au m² |
|---|---|
| Studio/1 pièce | 5 297 €/m² |
| 2 pièces | 4 938 €/m² |
| 3 pièces | 4 508 €/m² |
| 4 pièces | 4 568 €/m² |
| 5 pièces | 4 823 €/m² |
| 6 pièces | 5 047 €/m² |
| 7 pièces et plus | 4 925 €/m² |
Les prix de l’immobilier à Bordeaux par quartier
Les prix de l'immobilier à Bordeaux présentent des variations significatives selon les quartiers, illustrant une diversité marquée sur le marché. Les secteurs les plus prestigieux, notamment ceux situés en centre-ville et dans les zones historiques, affichent des prix élevés, reflétant leur attractivité et leur position stratégique. Les loyers y sont également parmi les plus élevés, correspondant à la forte demande locative.
À mesure que l’on s’éloigne du centre, les tarifs au mètre carré deviennent plus abordables, offrant des alternatives intéressantes, notamment dans les quartiers en pleine mutation ou situés le long des axes de développement urbain.
Ces zones, tout en étant moins chères à l’achat, proposent encore des loyers compétitifs, attirant ainsi des investisseurs en quête de rentabilité à moindre coût. Les contrastes entre les quartiers démontrent un marché dynamique, adapté aux différents profils d’acheteurs et d’investisseurs.
| Quartiers | Prix au m² | Loyer au m² |
|---|---|---|
| Centre-ville - Hôtel de Ville Quinconces Saint-Seurin | 5 441 €/m² | 20 €/m² |
| Les Chartrons | 2 563 €/m² | 20 €/m² |
| Saint-Bruno | 5 002 €/m² | 20 €/m² |
| Capucins – Nansouty | 4 945 €/m² | 22 €/m² |
| Caudéran | 4 831 €/m² | 18 €/m² |
| La Bastide | 4 735 €/m² | 17 €/m² |
| Le Lac - Bacalan | 4 394 €/m² | 17 €/m² |
| Saint-Jean BelcierSaint-Jean Belcier | 4 572 €/m² | 19 €/m² |
Investir à Bordeaux : le bon plan pour 2025 ?
Investir dans l’immobilier à Bordeaux en 2025 offre de nombreux atouts aux acheteurs et investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité et à valoriser leur patrimoine. Malgré une légère correction des prix observée récemment, la ville reste une place forte du marché immobilier français, bénéficiant de nombreux atouts structurels et économiques.
Un marché en transformation
Après une décennie de flambée des prix, Bordeaux amorce une phase de stabilisation qui, loin de signifier un déclin, ouvre la porte à des opportunités d’investissement intéressantes. Les récents ajustements de prix, notamment dans l’immobilier neuf, suggèrent un rééquilibrage du marché, offrant des conditions plus favorables pour les acheteurs.
Dans certains quartiers, notamment en périphérie du centre et dans les zones en développement comme La Bastide ou Saint Jean-Belcier, les prix restent accessibles, permettant aux investisseurs de se positionner sur des biens à fort potentiel de revalorisation.
Des projets urbains structurants et un attrait économique solide
Bordeaux ne cesse de se réinventer avec d’importants projets de réaménagement, notamment sur l’Île de Bordeaux et autour des zones comme Euratlantique. Ces initiatives visent à renforcer l’attractivité de la ville en développant des espaces résidentiels modernes et en multipliant les infrastructures de transport. De plus, la ville maintient un dynamisme économique soutenu, attirant entreprises et jeunes actifs, ce qui garantit un flux constant de demande locative.
- Sources : le Figaro Immobilier