Encadrement des loyers à Bordeaux : fin ou prolongation ? Ce qui change pour vous
En vigueur depuis le 15 juillet 2022, l'encadrement des loyers à Bordeaux arrive à échéance les 23-24 novembre 2026. Les députés examinent, les 18 et 19 novembre, la prolongation de deux ans déjà votée par le Sénat. Voici ce qui reste acquis et ce qui dépend encore de ce vote.
Loyers en cours et zone tendue : ce qui reste acquis à Bordeaux
Bail en cours : aucune hausse automatique
Le loyer d'un bail en cours reste celui fixé à la signature. Il ne peut être révisé qu'une fois par an, si le bail le prévoit, dans la limite de l'IRL (indice de référence des loyers), publié chaque trimestre par l'Insee. Cette règle ne dépend pas du vote : aucun loyer n'augmentera de lui-même le 24 novembre.
Jusqu'à l'échéance, un plafond réservé à Bordeaux intra-muros
Tout bail signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022 sur la commune de Bordeaux (intra-muros) respecte un plafond : le loyer de référence majoré, soit le loyer médian du secteur augmenté de 20 %. Les 27 autres communes de Bordeaux Métropole (Mérignac, Pessac, Talence, Bègles…) ne sont pas soumises à ce plafonnement préfectoral.
Un arrêté préfectoral fixe les barèmes chaque année selon la zone (Bordeaux en compte quatre), l'époque de construction, le nombre de pièces et le type de location, vide ou meublée. En colocation à baux multiples, la somme des loyers perçus auprès de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du logement entier. L'arrêté du 6 juillet 2026 s'applique jusqu'au 24 novembre 2026 inclus.
Au-delà de ce plafond, seul un complément de loyer est admis. Il rémunère une caractéristique rare pour le secteur, un jardin privatif ou une terrasse avec vue dégagée par exemple, et doit figurer au bail. Depuis la loi du 16 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement affiche un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G, des sanitaires sur le palier, des traces d'humidité sur certains murs, des fenêtres non étanches à l'air ou un vis-à-vis à moins de dix mètres.
Bordeaux Métropole reste en zone tendue
La zone tendue désigne les agglomérations où la demande de logements dépasse nettement l'offre. Bordeaux et les communes de sa métropole en font partie, avec ou sans plafonnement préfectoral. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 y limite la hausse entre deux locataires jusqu'au 31 juillet 2027 : le nouveau loyer ne dépasse pas celui du locataire précédent, révisé au plus selon l'IRL. Trois exceptions permettent d'y déroger : des travaux d'amélioration importants, un loyer précédent manifestement sous-évalué ou une vacance du logement supérieure à 18 mois.
Le gel des loyers des logements classés F ou G au DPE (loi Climat et Résilience du 22 août 2021) relève lui aussi d'un texte distinct et continue de s'appliquer dans tous les cas, y compris lors d'une relocation.
23 ou 24 novembre : pourquoi deux dates circulent ?
La loi Élan (article 140), qui a créé l'expérimentation, porte la date du 23 novembre 2018 et a paru au Journal officiel le lendemain. Sa durée, portée à huit ans par la loi 3DS de 2022, court à compter de cette publication. Le Sénat situe le terme au 23 novembre 2026 ; l'arrêté bordelais, comme la plupart des arrêtés de loyers de référence, vaut jusqu'au 24 inclus. Le 23 novembre reste donc le dernier jour que personne ne discute.
Nouveau bail, renouvellement : ce qui dépend du vote des députés
Les députés examinent en deuxième lecture la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », déposée par le député Iñaki Echaniz (texte n° 3393). Le 21 octobre 2026, le Sénat l'a adoptée par 325 voix contre 17 dans une version remaniée : deux ans de plus, sans rendre le dispositif permanent ni l'ouvrir à de nouvelles villes.
Si l'Assemblée nationale adopte ce texte sans en changer un mot, il est définitivement voté. Si elle le modifie, même d'un seul amendement, il repart au Sénat, à quelques jours du terme.
| Votre situation | Texte adopté sans modification | Texte modifié, retour au Sénat |
|---|---|---|
| Bail en cours | Loyer inchangé, révision annuelle limitée à l'IRL si le bail la prévoit. | Loyer inchangé, révision annuelle limitée à l'IRL si le bail la prévoit. |
| Nouveau bail | Le loyer de référence majoré reste le plafond, pour deux ans de plus, une fois la loi promulguée. | Plafond maintenu jusqu'à l'échéance. Ensuite, sans loi promulguée à temps, plus de loyer de référence majoré ; les règles de la zone tendue demeurent. |
| Renouvellement | Les règles de l'encadrement continuent de s'appliquer au renouvellement. | Le loyer s'apprécie selon les règles en vigueur à la date de prise d'effet du renouvellement, sauf disposition transitoire spécifique votée par le Parlement. |
Un vote sans modification ne suffit pas à lui seul : la loi doit encore être promulguée et publiée au Journal officiel avant l'échéance. Le délai entre le vote et le terme de l'expérimentation ne dépasse pas cinq jours.
Le calendrier : du vote du Sénat à l'échéance de fin novembre
| Date | Étape |
|---|---|
| 15 juillet 2022 | Entrée en vigueur de l'encadrement des loyers à Bordeaux intra-muros. |
| 21 octobre 2026 | Le Sénat vote une prolongation de deux ans, à périmètre constant (325 voix contre 17). |
| 4 novembre 2026 | Dépôt du rapport n° 3432 de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale. |
| 18 novembre 2026, 21 h 30 | Début de l'examen en séance à l'Assemblée nationale (deuxième lecture). |
| 19 novembre 2026 | Suite possible de l'examen, lors de la journée réservée au groupe socialiste. |
| 23-24 novembre 2026 | Terme de l'expérimentation actuelle. |
| Ensuite | Texte adopté sans modification et promulgué : encadrement prolongé jusqu'en novembre 2028. Texte modifié : retour au Sénat, sans plafond préfectoral dans l'intervalle. |
Propriétaire ou locataire à Bordeaux : ce que ça change pour vous
Vous êtes propriétaire et vous mettez en location en ce moment
Un bail signé avant l'échéance obéit aux règles actuelles : le loyer se fixe sous le loyer de référence majoré, quel que soit le vote. Il reste ensuite acquis pour la durée du bail. Le simulateur de Bordeaux Métropole donne le plafond applicable à l'adresse exacte du logement.
En cas de dépassement injustifié du loyer de référence majoré, le préfet de la Gironde peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu. Faute de régularisation, l'article 140 VII de la loi Élan prévoit une amende administrative maximale de 5 000 € pour un bailleur personne physique et de 15 000 € pour une personne morale (SCI, société).
Pour un bail signé après l'échéance, tout dépend du texte en vigueur ce jour-là. Si l'encadrement préfectoral s'éteignait, la relocation d'un logement loué au cours des 18 derniers mois resterait limitée au loyer du locataire précédent, en vertu des règles de la zone tendue.
Un logement neuf loué pour la première fois n'a pas de locataire précédent. À Bordeaux intra-muros, son premier loyer est plafonné par le loyer de référence majoré tant que l'encadrement s'applique ; il serait fixé librement si le dispositif s'éteignait, sauf engagement fiscal ou conventionné spécifique (logement locatif intermédiaire, Loc'Avantages, reliquat Pinel livré en 2026), auquel cas le plafond le plus bas des deux s'impose.
De surcroît, un bien neuf conforme à la RE2020 (DPE A ou B) échappe aux interdictions énergétiques relatives au complément de loyer. Autant de paramètres à intégrer avant d'investir dans un logement neuf à Bordeaux ou dans les communes limitrophes non plafonnées.
L'encadrement des loyers bordelais couvre la location meublée comme la location vide, bail mobilité et bail étudiant de neuf mois compris. Le régime fiscal du bailleur, LMNP par exemple, n'y change rien.
Vous êtes locataire ou vous cherchez un logement à Bordeaux
Pour un bail signé ces jours-ci à Bordeaux intra-muros, le plafond s'applique : comparez le loyer hors charges de l'annonce au loyer de référence majoré indiqué par le simulateur de Bordeaux Métropole. L'adresse, l'époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé suffisent.
En cas d'écart, trois interlocuteurs se succèdent : le propriétaire d'abord, puis la commission départementale de conciliation de la Gironde, enfin le juge des contentieux de la protection. L'ADIL 33, agence départementale d'information sur le logement, renseigne gratuitement locataires et bailleurs (05 57 10 09 10).
Le locataire dispose aujourd'hui de trois mois après la signature pour contester un complément de loyer devant la commission de conciliation, et de trois ans pour demander la baisse d'un loyer de base supérieur au plafond. Le texte voté par le Sénat harmoniserait ces deux délais à un an.
Dans un marché bordelais où le plafonnement des loyers renforce la sélectivité sur les candidatures, présenter la garantie Visale consolide gratuitement un dossier sans garant physique : ce dispositif d'Action Logement ne dépend pas du vote parlementaire.
Ce que personne ne sait encore
Trois points juridiques restent ouverts au 13 novembre 2026, et aucune source officielle ne les tranche avant l'issue des débats :
- le sort d'un bail signé pendant un éventuel intervalle juridique entre le 24 novembre et une loi promulguée quelques jours plus tard ;
- la date exacte de promulgation en cas de vote conforme dès le 18 ou le 19 novembre, sous réserve d'une éventuelle saisine du Conseil constitutionnel qui suspendrait ce délai ;
- la continuité de l'arrêté préfectoral de la Gironde du 6 juillet 2026 : ce texte fixe une échéance au 24 novembre 2026 inclus, ce qui imposera un arrêté préfectoral complémentaire ou prorogatif pour sécuriser l'application des barèmes jusqu'au prochain renouvellement annuel de juillet 2027.
Pour un bail à signer dans cette fenêtre de fin novembre, un notaire, un avocat en droit immobilier ou l'ADIL 33 reste l'interlocuteur de référence.
Bilan de l'encadrement des loyers à Bordeaux : moins d'une annonce sur cinq hors plafond
17 % des annonces de location bordelaises affichaient un loyer supérieur au plafond légal en 2026, contre 37 % trois ans plus tôt.
Ce relevé provient du sixième baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés, publié le 3 septembre 2026 à partir d'annonces collectées entre août 2025 et août 2026. Sur l'ensemble des 69 communes françaises soumises à l'encadrement préfectoral, la part moyenne de dépassement atteint 37 %. Le baromètre mesure des annonces publiées, pas des infractions caractérisées : un complément de loyer légalement justifié peut expliquer un loyer affiché au-dessus du plafond majoré.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il à Bordeaux ?
Pas à ce jour. Il s'applique à Bordeaux intra-muros au moins jusqu'au 23 novembre 2026. Sa poursuite dépend du vote de l'Assemblée nationale, inscrit à l'ordre du jour des 18 et 19 novembre, puis de la promulgation de la loi au Journal officiel.
Mon loyer va-t-il augmenter le 24 novembre ?
Non, pas de ce seul fait. Le loyer d'un bail en cours reste celui fixé à la signature. Il n'évolue qu'une fois par an, dans la limite de l'IRL publié par l'Insee, si une clause du bail le prévoit.
Jusqu'à quand l'encadrement serait-il prolongé ?
Le texte voté par le Sénat le 21 octobre 2026 ajoute deux ans à l'expérimentation issue de la loi Élan, soit jusqu'en novembre 2028. Il ne la rend pas permanente et n'ouvre le dispositif à aucune nouvelle commune de Bordeaux Métropole.
Faut-il signer son bail avant le 23 novembre ?
Un bail dont la prise d'effet intervient avant l'échéance relève des règles actuelles, loyer de référence majoré compris. Après cette date, le régime applicable dépendra des textes en vigueur au jour de la prise d'effet du contrat (prolongation promulguée ou seules règles de la zone tendue).
Comment connaître le loyer de référence de mon logement ?
Le simulateur officiel de Bordeaux Métropole le calcule à partir de l'adresse exacte (parmi les quatre zones de Bordeaux), de l'époque de construction, du nombre de pièces et du caractère vide ou meublé. L'arrêté préfectoral annuel fait foi.