DPE G : que faire pour mettre son logement en conformité ?

Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont le DPE est classé G sont interdits à la location. Ainsi les propriétaires de ces logements ne sont plus autorisés à les louer dans le cadre d'un nouveau contrat, d'un renouvellement de bail ou d'une reconduction automatique de l'accord existant.

En effet, ces logements consomment plus de 420 kWh/m².an en énergie primaire et plus de 100 kg CO2eq/m².an. Une consommation que l'État veut enrayer pour atteindre la sobriété énergétique d'ici 2050.

Face à ces interdictions, les propriétaires lésés n'ont pas d'autre choix que de rénover leur logement pour les mettre en conformité. Mais quelles sont les étapes pour rendre son moins gourmand en énergie et ainsi pouvoir le remettre sur le marché de la location ? Décryptage.

Le saviez-vous ?

Les logements neufs sont généralement classés entre A et C sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui évalue l'efficacité énergétique des habitations. Cette classification dépend de la réglementation thermique en vigueur lors de leur construction.

Qu'est-ce que le DPE ?

Obligatoire lors de toute vente ou mise en location d'un bien immobilier, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s'impose aujourd'hui comme un outil incontournable du marché immobilier.

Véritable carte d'identité énergétique d'un logement, il permet d'évaluer sa consommation d'énergie ainsi que son impact environnemental en termes d'émissions de gaz à effet de serre.

Classé de A à G, le DPE repose sur des critères techniques précis, prenant en compte l'isolation, le type de chauffage, la ventilation et la production d'eau chaude. Un logement bien classé garantit non seulement une empreinte écologique réduite, mais aussi des charges énergétiques plus maîtrisées, un argument décisif pour les acquéreurs et locataires en quête de confort et d'économies.

En tant que propriétaire, il est impératif d'inclure le DPE dans le dossier des diagnostics techniques lors de la vente d'un bien immobilier. Ce document est également exigé pour toute mise en location et doit être mentionné dans les annonces immobilières afin d'informer les futurs acquéreurs et locataires sur la performance énergétique du logement.

La réalisation du DPE incombe au propriétaire, qui doit faire appel à un diagnostiqueur certifié pour évaluer la consommation énergétique du bien. Ce professionnel établit un rapport détaillé accompagné de recommandations de travaux.

Les évolutions du DPE depuis la réforme de juillet 2021

Le DPE a été repensé en juillet 2021 pour offrir plus de précision et de transparence. Parmi les changements notoires qui ont été opérés, on retrouve :

• Une méthode de calcul unifiée : l'ancienne évaluation basée sur les factures énergétiques est abandonnée au profit d'une méthode unique appelée "3CL", qui prend en compte 5 critères : le chauffage, la production d'eau chaude, la climatisation, l'éclairage et auxiliaires (ventilation, pompes).
• Opposabilité juridique : le DPE est désormais juridiquement opposable, ce qui signifie que les acquéreurs ou locataires peuvent engager la responsabilité du propriétaire en cas d'informations inexactes ou erronées.
• Durée de validité des anciens DPE : afin d'assurer une transition progressive vers cette nouvelle version, les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 sont invalides depuis le 1er janvier 2025, tandis que ceux établis entre 2013 et 2017 expiraient dès le 31 décembre 2022.
• Intégration des facteurs géographiques : la situation climatique et géographique du bien est désormais prise en compte dans l'évaluation, permettant une meilleure précision des résultats et une adaptation plus fine aux spécificités locales.
• Affichage plus clair et compréhensible : le nouveau format du DPE vise à faciliter la lecture et l'interprétation des données, en mettant en avant des informations essentielles telles que la consommation énergétique, les émissions de gaz à effet de serre et les préconisations pour améliorer la performance du logement.

Pourquoi améliorer son DPE ?

Outre le fait de pouvoir remettre son bien en location, l'amélioration du DPE est essentielle pour plusieurs raisons.

Anticiper les évolutions légales

Pour éradique les logements énergivores, l'État a engagé un calendrier progressif d'interdiction à la location. Depuis janvier 2023, tout logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location. En parallèle, depuis août 2022, les propriétaires de biens classés F ou G ne peuvent plus augmenter leur loyer lors du renouvellement du bail ou lors d'une relocation.

Cette réglementation s'intensifiera dans les prochaines années : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des biens classés F en 2028, puis des logements classés E en 2034. Une réforme d'ampleur qui concerne plus de trois millions de logements, contraignant ainsi de nombreux propriétaires à réaliser des travaux d'amélioration énergétique pour se conformer aux nouvelles normes et préserver la valeur locative de leur bien.

Augmenter la valeur de son bien

Dans un marché de plus en plus exigeant, la performance énergétique d'un logement est devenue un critère incontournable pour les acheteurs. Un bien affichant une étiquette énergétique favorable se distingue immédiatement et peut bénéficier d'une valorisation importante. Selon une étude SeLoger, 87 % des acquéreurs prennent en compte le DPE dans leur décision d'achat.

Un logement classé A ou B sur l'échelle du DPE offre bien plus qu'un simple confort thermique. Il garantit une meilleure isolation, une consommation maîtrisée et une qualité de l'air optimisée, autant d'éléments qui séduisent les acheteurs en quête d'un habitat durable et économique. À l'inverse, un bien mal noté, notamment en classe F ou G, est perçu comme une passoire thermique, un défaut qui peut diminuer sa valeur de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent mieux classé.

Comment améliorer le DPE de son logement ?

Avant d'engager des travaux de rénovation énergétique sur un bien locatif, réaliser un audit énergétique s'avère être une démarche essentielle. Cet état des lieux permet d'identifier les points faibles du logement et de hiérarchiser les interventions les plus efficaces pour améliorer son classement DPE et réduire la consommation d'énergie.

En fonction du diagnostic établi, plusieurs scénarios d'amélioration sont envisageables : d'une simple montée en gamme (passer d'une classe E à D, par exemple) à une rénovation globale permettant d'atteindre une classification optimale en A. Ce choix dépendra du budget disponible, des objectifs de valorisation du bien et des attentes du propriétaire.

Les travaux peuvent ainsi aller d'une modernisation ciblée - remplacement du système de chauffage, isolation des combles ou changement des menuiseries - à une rénovation complète intégrant des solutions performantes et durables.

Les travaux d'isolation

Plus d'un simple confort, une isolation efficace permet de réduire les déperditions de chaleur, d'alléger les factures énergétiques et d'améliorer le classement DPE du bien, un atout majeur pour sa valorisation.

D’après l’Ademe, les logements construits avant 1974 souffrent particulièrement de pertes thermiques importantes : la chaleur s’échappe principalement par la toiture et les combles (20 à 25 %), les murs (20 à 25 %), les fenêtres et portes-fenêtres (10 à 15 %) ainsi que les planchers bas (7 à 10 %). Des travaux ciblés peuvent considérablement améliorer les performances énergétiques, mais à quel coût et avec quelles solutions ?

Isolation intérieure ou extérieure : quelles options pour quel budget ?

Deux approches sont possibles pour isoler efficacement un logement : l’isolation par l’intérieur ou par l’extérieur. L’isolation intérieure est la plus répandue et accessible, avec un coût variant de 23 € à 47 € au m², pose comprise mais sans la pose de parements ou d'accessoires selon Engie. Plus simple à mettre en œuvre, elle permet toutefois de gagner en confort thermique au détriment de quelques centimètres de surface habitable.

En revanche, l'isolation par l'extérieur, bien que plus coûteuses (150 à 300 € selon Hello Watt), constitue une solution optimale. Elle préserve la surface intérieure et renforce l'enveloppe thermique du bâtiment, mais requiert l'accord de la copropriété dans le cas d'un appartement.

Le choix de l'isolant thermique est également déterminant. Parmi les options disponibles, les matériaux synthétiques comme le polystyrène expansé offrent un bon rapport qualité-prix, tandis que les isolants naturels tels que le chanvre ou la ouate de cellulose séduisent par leur aspect écologique. Le coût varie en fonction des performances thermiques : Entre 120 et 200 euros du m² pour de la laine de roche pour l’isolation thermique des murs par l’extérieur et entre 25€ à 50€/m² pour du chanvre.

Fenêtres et sols : des postes stratégiques pour limiter les déperditions

Au-delà des murs et de la toiture, les fenêtres anciennes sont responsables de 10 à 15 % des pertes thermiques. Opter pour du double vitrage permet d’améliorer l’isolation tout en réduisant les nuisances sonores, un atout indéniable pour séduire les locataires.

L’isolation des sols est également un point à ne pas négliger, notamment pour les logements situés au-dessus d’un garage, d’une cave ou d’un local non chauffé. Dans ce cas, la pose d’un isolant sous le revêtement de sol représente une alternative efficace, avec un coût moyen avoisinant 40 € par m².

Changer le système de chauffage et la production d'eau chaude

Pour améliorer le DPE de votre bien, il est essentiel de moderniser le système de chauffage et de production d'eau chaude. Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), le chauffage représente environ 67 % de la consommation énergétique d'un logement.

Les chaudières au fioul vieillissantes et les radiateurs électriques d’ancienne génération se révèlent souvent gourmands en énergie et peu performants. Pour améliorer la performance énergétique d’un logement, il est recommandé de les remplacer par des systèmes plus modernes et efficients, comme les pompes à chaleur, les chauffe-eaux solaires ou les chaudières à gaz à condensation. Ces équipements permettent de diminuer significativement la consommation d’énergie, tout en garantissant un meilleur confort thermique.

Lorsque l’installation d’une pompe à chaleur n’est pas envisageable, une alternative consiste à opter pour des radiateurs à inertie en remplacement des anciens convecteurs électriques. Ces appareils offrent une diffusion progressive et homogène de la chaleur, tout en limitant les variations de température et en améliorant le rendement énergétique du logement.

Enfin, associer ces dispositifs à une source d’énergie renouvelable, comme le solaire thermique ou photovoltaïque, représente une stratégie efficace pour réduire l’empreinte énergétique globale du bien et optimiser son classement au DPE.

Moderniser le renouvellement de l'air

L'efficacité énergétique ne se limite pas à une isolation performante ou à un système de chauffage moderne. La qualité de la ventilation joue également un rôle essentiel. En effet, une mauvaise étanchéité à l'air peut être responsable d'environ 20 % des pertes thermiques d'une habitation.

Pour assurer un renouvellement d'air efficace tout en minimisant les pertes de chaleur, l'installation d'une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) double flux est recommandée. Ce système récupère jusqu'à 90 % de la chaleur de l'air extrait pour préchauffer l'air entrant, réduisant ainsi les besoins en chauffage.

Améliorer l'éclairage pour des économies d'énergie supplémentaires

Au-delà de la ventilation, l'éclairage représente une part non négligeable de la consommation énergétique d'un logement. Remplacer les ampoules incandescentes par des LED à très basse consommation peut réduire cette consommation, contribuant ainsi à une meilleure performance énergétique globale.

Quelles sont les aides pour améliorer le DPE de son bien ?

L'État français propose plusieurs dispositifs d'aides financières pour accompagner les propriétaires dans la rénovation de leur logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison. Entreprendre des travaux représente un investissement conséquent, mais il est possible d'en alléger le coût en bénéficiant de ces soutiens gouvernementaux. Voici les principales aides mises à place pour financer vos travaux :

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est un dispositif mis en place par l'État français pour encouraher la rénovation énergétique des logements. Cette aide s'adresse à l'ensemble des propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, ainsi qu'aux copropriétés souhaitant entreprendre des travaux d'amélioration énergétique.

Elle permet de financer plusieurs types d'interventions, allant de l'isolation thermique au remplacement de chauffage, en passant par la ventilation ou encore la réalisation d'un audit énergétique. Le montant est accordé dépend des revenus du foyer et de la nature des travaux engagés.

Pour être éligible, les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Le montant maximum accordé est de 25 000 euros, mais ce chiffre peut être supérieur pour les ménages ayant des revenus très modestes.

L'éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)

L'éco-prêt à taux zéro est un dispositif mis en place par l'État pour encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement. Il permet de financer, sans intérêts, des travaux de rénovation énergétique visant à réduire la consommation d'énergie et à améliorer le confort thermique des habitations. Destiné aux propriétaires occupants et bailleurs, ce prêt est accessible pour les logements construits depuis plus de deux ans et utilisés comme résidence principale.

Le montant du prêt varie selon la nature et l'ampleur des travaux effectués :

• Jusqu'à 7 000 € pour le remplacement des parois vitrées.
• Jusqu'à 15 000 € pour une action de rénovation (isolation des murs, changement de chauffage, etc.).
• Jusqu'à 25 000 € pour un bouquet de deux types de travaux.
• Jusqu'à 50 000 € pour une rénovation énergétique globale, permettant un gain énergétique important.

Les aides des fournisseurs d'énergie

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont un dispositif instauré par l’État français. Créé dans le cadre de la loi POPE du 13 juillet 2005, ce mécanisme impose aux fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, etc.) de contribuer à la réduction de la consommation énergétique nationale en incitant les particuliers et les entreprises à entreprendre des rénovations.

Pour répondre à cette obligation, ces fournisseurs, appelés "obligés", mettent à disposition des aides financières destinées aux propriétaires et locataires souhaitant améliorer l’isolation de leur habitation, remplacer un système de chauffage énergivore ou installer des équipements de régulation thermique. Ces aides peuvent se présenter sous différentes formes : primes directes, bons d’achat, réductions sur les factures d’énergie ou services gratuits. Le montant accordé est proportionnel aux économies d’énergie générées par les travaux effectués.

Accessibles sans condition de ressources, ces aides sont toutefois majorées pour les ménages aux revenus modestes, leur permettant de financer une partie importante de leurs travaux de rénovation. Parmi les interventions éligibles figurent l’isolation thermique, l’installation d’un système de chauffage plus performant ou encore l’amélioration des dispositifs de ventilation.

Pour profiter de ce dispositif, il est recommandé de se renseigner directement auprès des fournisseurs d’énergie partenaires ou via des plateformes spécialisées. Il convient également de s’assurer que les travaux sont réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et qu’ils répondent aux critères établis par le programme des CEE.

Les travaux bénéficiant d'une TVA réduite

En France, certains travaux réalisés dans des logements de plus de deux ans peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit, fixé à 10 % ou 5,5 % en fonction de la nature des interventions.

Le taux de TVA à 5,5 % pour les travaux d'économie d'énergie

Réservé aux travaux d'amélioration de la performance énergétique, ce taux réduit concerne l'isolation thermique (toitures, murs, planchers), l'installation de systèmes de chauffage à haute performance énergétique (chaudières à condensation, pompes à chaleur), ou encore les équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.

Pour bénéficier de ce taux réduit, le logement doit être achevé depuis plus de deux ans et utilisé en tant que résidence principale ou secondaire. L'entreprise réalisant les travaux doit également fournir une attestation garantissant l'éligibilité du projet.

Depuis le 1er janvier 2025, certaines réformes ont modifié les règles d'application. Les chaudières à gaz ne sont plus éligibles au taux réduit et sont désormais soumises aux taux standard de 20 %.