DPE et valeur immobilière à Bordeaux : la localisation ne suffit plus en 2026
Le bureau d’étude Ithaque et les Notaires de France mesurent l’impact de la performance énergétique sur les prix immobiliers. Les maisons de 150 m² classées F ou G subissent une perte de valeur moyenne de 180 000 €. Cette dépréciation s'élève à 237 000 € à Lyon et 217 000 € à Montpellier et 254 000 € à Bordeaux.
Sur le segment des appartements de 40 m², le recul atteint 49 000 € à Nice, 46 000 € à Strasbourg et 40 000 € à Bordeaux. Ces chiffres équivalent parfois à plus de 20 % de la valeur du logement. En plus de cette décote constatée, l'interdiction à la location des passoires thermiques pèse sur le parc ancien bordelais. Focus.
Le calendrier DPE 2026 : ce qui change pour les propriétaires bordelais
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Tout nouveau bail sur un G est illégal, y compris le renouvellement d'un bail en cours. Prochaine échéance : le 1er janvier 2028, date à laquelle les logements F subiront la même interdiction. Les propriétaires disposent encore de deux ans pour engager les travaux nécessaires.
Au niveau national, les classes F et G représentent environ 14 % du parc locatif, soit près de 5 millions de logements. Les logements E, eux, seront concernés à partir du 1er janvier 2034.
Autre obligation entrée en vigueur au 1er janvier 2026 : les immeubles en copropriété de moins de 50 lots doivent réaliser un DPE collectif. Le syndic doit l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
À Bordeaux, une part significative du parc locatif est concernée par les classes F et G : au niveau national, ce sont près de 14 % des logements. Les G sont interdits à la location depuis janvier 2025 ; les F le seront en 2028. Chaque logement concerné représente un risque réel de vacance forcée et de dépréciation.
Décote des passoires, prime du neuf : l'effet DPE sur les prix à Bordeaux
Le DPE produit désormais un effet direct et mesurable sur les prix de vente. Selon l'analyse publiée par Deloitte sur la valorisation immobilière bancaire, les établissements de crédit intègrent le DPE dans leurs modèles de risque depuis 2025.
Les logements classés F ou G subissent une décote plutôt nette à la revente, estimée entre 10 et 20 % par rapport à un bien équivalent classé D ou E dans le même quartier. À Bordeaux, où l'appartement ancien s'échange à 4 389 €/m² en moyenne, cela représente une perte de 439 à 878 €/m² de valeur.
Les logements D et E affichent une stabilité relative, mais la pression monte à mesure que l'échéance 2034 (interdiction des E) approche. Ces biens entrent dans une zone de vigilance pour les investisseurs.
Un T3 classé F de 75 m² à Bordeaux Bastide revient, travaux compris, entre 365 000 et 405 000 €. Un T3 neuf RE2020 équivalent : 343 725 €, sans travaux et avec le dispositif Jeanbrun.
À l'inverse, les logements neufs RE2020, classés A ou B, affichent une valeur croissante. Les banques leur accordent des conditions de financement plus favorables et les locataires acceptent un loyer supérieur pour des charges réduites : un T2 neuf RE2020 à Bordeaux affiche des charges énergétiques trois à quatre fois inférieures à celles d'une passoire thermique.
105 000 étudiants, mais un parc locatif sous pression réglementaire
Bordeaux est une métropole classée en zone A, avec un marché de l'ancien où les biens construits avant 1975 représentent une part non négligeable du parc.
Or, c'est précisément cette génération de logements qui concentre les classements F et G. La dualité est nette : d'un côté, une demande locative forte portée par 105 000 étudiants et un marché de l'emploi dynamique ; de l'autre, une fraction croissante du parc qui perd sa capacité légale à être louée.
Pour l'investisseur, l'équation se simplifie en 2026. Acheter un logement ancien F ou G sans plan de rénovation immédiat, c'est s'exposer à un risque de vacance forcée, à l'impossibilité de louer légalement et à une dépréciation accélérée. Acheter un logement neuf RE2020, c'est obtenir un DPE A ou B garanti, zéro risque réglementaire pendant au moins dix à quinze ans, des charges locataires réduites et l'éligibilité pleine à la loi Jeanbrun.
DPE et loi Jeanbrun : la combinaison gagnante pour le neuf à Bordeaux
La loi Jeanbrun réserve son dispositif d'amortissement aux logements neufs loués à un loyer plafonné. À Bordeaux, située en zone A, le plafond applicable en 2026 est fixé à 14,64 €/m². Un T2 neuf de 40 m² peut ainsi générer un loyer maximal de 688,08 €/mois hors charges, sur la base du calcul suivant : 40 × 14,64 × 1,175, avec un coefficient de surface de 0,7 + 19/40 = 1,175.
Exemple concret : un T2 neuf de 40 m² acheté à 200 000 € à Bordeaux génère une base amortissable de 80 % × 200 000 = 160 000 €.
À 3,5 % par an, l'amortissement annuel atteint 5 600 €. Pour un propriétaire imposé à 30 %, cela représente une économie d'impôt d'environ 1 680 € par an. Sur dix ans de location, le gain fiscal cumulé dépasse 16 000 €. En parallèle, le loyer annuel maximal s'établit à 8 256,96 €, soit 688,08 € × 12. Le mécanisme reste d'autant plus avantageux que la tranche marginale d'imposition du bailleur est élevée.
- Protection réglementaire : aucune interdiction de louer à horizon 10 ans.
- Protection fiscale : amortissement Jeanbrun pendant toute la durée de location.
- Protection patrimoniale : bien classé A/B capte la prime de valeur et résiste mieux aux cycles de correction.
Comparatif : neuf RE2020 vs ancien F/G à Bordeaux
| Critère | Neuf RE2020 (DPE A/B) | Ancien passoire (DPE F/G) |
|---|---|---|
| Location légale en 2026 | ✅ Autorisée | ❌ Interdite dès aujourd'hui ou dans 2 ans (G depuis jan. 2025 ; F interdits en 2028) |
| Décote à la vente | Prime +3 à 5 % | Décote 10 à 20 % |
| Charges locataire | Basses (A/B très économe) | Élevées (facture 3–4× supérieure) |
| Éligibilité Jeanbrun | ✅ Oui (neuf uniquement) | ❌ Non |
| Frais de notaire | 2–3 % | 7–8 % |
| Risque réglementaire | Nul | Élevé (interdiction des E en 2034) |
| Valorisation à 10 ans | Positive (prime verte) | Incertaine (obligation de rénover) |
Rénover un T3 classé F à Bordeaux Bastide : combien ça coûte vraiment ?
Exemple illustratif : T3 ancien de 75 m², quartier Bastide
Prenons un T3 classé F de 75 m² dans le quartier Bastide. Avec la décote liée au classement énergétique, le prix d'achat s'établit autour de 4 200 €/m², soit 315 000 €. Pour le faire passer en classe C (isolation, menuiseries, VMC, système de chauffage), les travaux sont estimés entre 50 000 et 90 000 € selon l'état initial. Le coût total post-travaux atteint donc 365 000 à 405 000 €.
En face, un T3 neuf RE2020 de 75 m² à Bordeaux Métropole revient à 75 × 4 583 €/m² (prix moyen FPI, T4 2025), soit 343 725 €, sans travaux, sans risque réglementaire et avec l'éligibilité au dispositif Jeanbrun. Le neuf est ici inférieur au coût total de rénovation de l'ancien, avec une qualité d'actif nettement supérieure.
Le coût de rénovation varie fortement selon l'état du bien et les matériaux choisis. Les estimations ci-dessus sont indicatives. France Rénov' propose un accompagnement gratuit pour évaluer les travaux et identifier les aides disponibles (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ).
Investir à Bordeaux en 2026 : le DPE au cœur de la décision
Le marché immobilier bordelais est en train de se segmenter durablement en deux catégories : les biens énergétiquement performants, dont la valeur est soutenue par la demande locative, les banques et les acheteurs conscients ; et les passoires thermiques, progressivement écartées du marché locatif légal et soumises à une pression baissière croissante.
Pour un investisseur qui entre sur le marché en 2026, le neuf est sans doute une option à envisager. Le logement neuf RE2020 à Bordeaux offre simultanément la conformité réglementaire, la fiscalité optimisée (Jeanbrun), les charges réduites pour le locataire, et la tranquillité d'un actif dont la valeur n'est pas menacée par le calendrier des interdictions futures.
Pour un investisseur qui souhaite combiner un DPE A/B avec une fiscalité optimisée, le dispositif Jeanbrun à Bordeaux offre un amortissement fiscal de 3,5 % à 5,5 %/an sur les biens neufs. Le statut LMNP en 2026 constitue une autre option pour les propriétaires souhaitant louer meublé dans une résidence conforme.
Pour les primo-accédants, le prêt à 0 % métropolitain à Bordeaux peut compléter le financement.