Loi Jeanbrun : le statut du bailleur privé fait peau neuve avec l'amortissement sur le revenu global

Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a abattu ses cartes ce mardi 20 janvier. Lors des vœux d'Action Logement, il a dévoilé une mouture renforcée du statut du bailleur privé, intégrée in extremis aux recettes du projet de loi de finances 2026. Si la presse spécialisée a déjà rebaptisé ce mécanisme « dispositif Jeanbrun » (une appellation qui n'a toutefois aucun caractère officiel), sa validation reste suspendue à l'adoption définitive du budget.

Le contexte est électrique. Pour rappel, le gouvernement Lecornu a engagé sa responsabilité via l'article 49.3 de la Constitution dès le lundi 19 janvier pour faire adopter le texte. Le premier 49.3 sur la partie « recettes » a été formellement déclenché ce mardi 20 janvier. L'entrée en vigueur de cette réforme fiscale dépend donc de l'issue du bras de fer parlementaire.

La revanche du bailleur privé après l'échec initial

Ce dispositif vient clore une séquence législative chaotique entamée en 2025, marquée par le rapport parlementaire Daubresse-Cosson remis en juin, un examen à l'Assemblée en novembre et un vote au Sénat en décembre.

La première version avait fait un flop auprès des professionnels. « Le statut du bailleur privé ainsi amendé est complètement inopérant », avait tranché Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en fin d'année dernière. Le ministre du Logement a dû batailler lors de réunions interministérielles pour obtenir des arbitrages favorables et substituer cette nouvelle version à la copie initiale.

La révolution fiscale : l'amortissement sur le revenu global

Selon les éléments du ministère relayés par la presse, le mécanisme repose sur un amortissement fiscal annuel modulé selon le loyer.

Pour l'investissement dans un logement neuf, les taux annoncés sont les suivants :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % d'amortissement par an (plafond 8 000 €)
• Loyer social : 4,5 % (plafond 10 000 €)
• Loyer très social : 5,5 % (plafond 12 000 €)

Dans l'ancien, conditionné à 30 % de travaux par rapport au prix d'acquisition, les taux sont revus à la baisse :

• Loyer intermédiaire : 3 % par an
• Loyer social : 3,5 %
• Loyer très social : 4 %

Pour l'ancien comme pour le neuf, le plafond d'amortissement annuel sera de : 10 700 €, quel que soit le loyer. Pendant 2 ans, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an pour l'immobilier ancien. La contrepartie pour l'investisseur ? Un engagement de location de neuf ans minimum. Contrairement au Pinel, aucun zonage n'est imposé : toutes les communes de France sont éligibles.

Objectif 50 000 logements pour enrayer la crise

« C'est une très bonne nouvelle parce que nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement », assure Vincent Jeanbrun. Le ministre vise un « choc d'offre » pour construire près de 50 000 logements supplémentaires par an. Les chiffres du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique confirment l'urgence : entre décembre 2024 et novembre 2025, seuls 272 692 logements ont été mis en chantier, soit une chute de 22,2 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.

L'enjeu budgétaire est aussi stratégique. Le ministre évoque un objectif de 500 millions d'euros de recettes fiscales annuelles induites par la relance — une estimation à confirmer. Le rapport annuel des comptes du logement du SDES rappelle que si le secteur coûte 43 milliards d'euros à l'État, il lui rapporte quelque 99 milliards de recettes.

Le PS ne votera pas la censure

La survie du dispositif semble assurée. Après le 49.3 sur les recettes, deux autres suivront (dépenses et texte global). Les motions de censure de LFI et du RN seront débattues vendredi 23 janvier, mais Olivier Faure, premier secrétaire du PS, a confirmé sur France Inter : « Nous ne censurerons pas le gouvernement ». Le budget 2026 devrait donc être promulgué vers la mi-février, ouvrant la voie à la publication des textes réglementaires.

Simulation à Bordeaux

Pour illustrer la rentabilité potentielle, prenons un T2 de 45 m² dans le quartier Euratlantique à Bordeaux, acquis environ 250 000 €. Dans un scénario « loyer intermédiaire », en appliquant un amortissement de 3,5 % sur une base de 80 % de la valeur du bien, l'investisseur générerait environ 3 100€ de réduction d'impôt par an.

Sur neuf ans, l'avantage fiscal pourrait atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ces calculs restent indicatifs dans l'attente des textes d'application.

Ce qu'il faut retenir

• Le gouvernement a engagé le 49.3 sur le budget 2026 dès le 20 janvier.
• Un mécanisme d'amortissement pour les bailleurs privés remplace la version précédente.
• Le PS a annoncé ne pas voter la censure, sécurisant l'adoption.

Les points en suspens

• Les taux d'amortissement et plafonds définitifs.
• Les modalités précises d'imputation sur le revenu global.
• Les plafonds de loyers applicables (type Pinel).
• La date d'entrée en vigueur et l'impact budgétaire réel (projection de 500 M€).