Crise du logement étudiant à Bordeaux : Une opportunité pour les investisseurs

Chaque année à Bordeaux, c'est le même refrain. Pour des milliers de jeunes, la joie (supposée) des résultats de Parcoursup laisse vite place à une quête angoissante : celle d'un logement étudiant. Derrière l'attractivité de la métropole, qui a attiré 20 000 étudiants de plus en dix ans, se cache une réalité brutale : le marché est au bord de l'asphyxie.

Face à un parc public saturé et une offre privée qui peine à suivre, la chasse au studio n'attend plus la rentrée. Elle démarre dès le mois de juin. Et si certains explorent des pistes alternatives comme la colocation intergénérationnelle, le studio traditionnel reste l'objet de toutes les convoitises. Cette tension permanente est un signal fort pour les investisseurs, qui y voient la promesse d'une demande inépuisable et d'une rentabilité assurée. Focus sur un marché sous pression.

105 000 étudiants qui seront 115 000 en 2030

La métropole bordelaise compte désormais 105 000 inscrits dans l’enseignement supérieur, soit près de 12 % de sa population totale. Bordeaux Métropole anticipe 115 000 étudiants à l’horizon 2030, tirés par l’essor des filières santé, numérique et management.

En parallèle, le Crous Bordeaux-Aquitaine ne dispose que de 10 500 places pour loger les étudiants, soit à peine un lit pour douze inscrits. Le chiffre n’a que peu évolué depuis cinq ans, malgré des files d’attente qui se mesurent désormais en mois. Un rapport parlementaire souligne que cette offre publique « structurellement insuffisante » laisse la majorité des étudiants se tourner vers le privé, évidemment plus coûteux.

Loyers Crous : deux hausses en vingt-quatre mois, + 6,9 % cumulé

En 2024, Bordeaux Métropole a agréé 3 536 logements sociaux, chiffre en hausse de 22 % sur un an. 57 %, (soit 2 018 logements) relèvent du prêt locatif social (PLS) étudiant.

Face à la pénurie, la métropole a accéléré les mises en chantier de logements sociaux pour étudiants : 1 154 logements financées en prêt locatif social (PLS) ont été agréées en 2024, soit 70 % de tous les nouveaux PLS signés dans l’agglomération. Ces résidences, portées par des bailleurs et des promoteurs, proposeront des loyers sous le plafond APL et devraient être livrées à partir de 2026.

Malgré cette accélération, le parc du Crous ne couvre qu’environ 10 % de la population inscrite à l’université et dans les écoles supérieures et laisse aux bailleurs privés le rôle d’amortisseur.

Outre cette première carence, après cinq ans de gel tarifaire, Le conseil d’administration du Crous Bordeaux-Aquitaine a voté, le 25 mars 2025, une revalorisation de 3,26 % qui s’appliquera à la rentrée 2025-2026. La mesure concerne 10 700 logements, dont 8 500 dans l’agglomération bordelaise. L’Unef dénonce un « reste à payer » qui progresse de 13 € par mois pour les étudiants non couverts intégralement par l’APL.

562 € le loyer moyen d’un studio privé

Dans le parc privé, le loyer moyen d’un studio meublé bordelais s’établit à 562 € par mois charges comprises, d’après l’observatoire LocService. C’est 10 % au-dessus de la moyenne des grandes villes hors Île-de-France, malgré l’encadrement des loyers mis en place en 2022. En observant les plateformes de locations en ligne, on peut constater que le prix d'un logement neuf meublé est supérieur à l'ancien.

Le studio étudiant, eldorado des petits épargnants ?

La tension locative que subissent les étudiants bordelais ne laisse pas indifférents les particuliers disposés à placer leurs économies dans la pierre. Avec un loyer moyen de 562 € charges comprises pour vingt mètres carrés en ville et un flux régulier de nouveaux inscrits, le studio meublé reste une valeur-refuge du marché privé.

Pour un investissement sans frais de travaux surprise et valorisé sur le marché de la location, l'achat neuf est une option à envisager. Le plus souvent vendu « sur plan » : le neuf garantit une mise aux normes énergétique sans travaux pendant 10 ans et, comme son comparse ancien, ouvre droit au statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP), la formule préférée des investisseurs qui achètent un ou deux petits logements.

Le parcours de Jean-Baptiste : un investissement en studio neuf meublé à Pessac (chiffres réels)

Jean-Baptiste, 44 ans, travaille dans l’agroalimentaire sur le Bassin d'Arcachon. Dans 2 ans, sa fille projette des études au sein de la faculté d'économie pessacaise.

Plutôt que de payer à fonds perdus, le loyer d'un studio durant les 5 ans d'un master, Jean Baptiste a choisi d'investir dans un studio neuf et de le louer une fois sa fille diplômée.

En avril, il réserve en VEFA un studio de 22 m² dans une résidence étudiante à Pessac, prix acte en main 129 800 € (soit 5 900 €/m²). Livraison annoncée : rentrée 2026, juste en face du campus de sciences.

Pour préparer la mise en location future, son conseiller Immo9 lui assure qu’un loyer de 650 € charges comprises (CC) est réaliste. Ce montant se décompose en 600 € de loyer hors charges (HC) et 50 € de provision sur charges (eau, entretien des parties communes, etc.). Pour ses calculs de rentabilité et d'imposition, Jean-Baptiste se base sur le revenu hors charges. En tablant prudemment sur onze mois d’occupation annuelle, sa recette locative brute à déclarer sera de 6 600 € par an (600 € x 11).

LMNP : deux régimes fiscaux, deux logiques

Avant de signer son premier bail, Jean-Baptiste devra choisir la manière dont il déclarera ses loyers. Lorsqu’un particulier loue un bien meublé, son revenu entre dans la catégorie des « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Deux voies fiscales s’offrent alors à lui :

• Le micro-BIC fonctionne comme un forfait. Tant que les loyers annuels n’excèdent pas 77 700 €, l’administration applique d’office un abattement de 50 % pour « frais ». Le propriétaire n’a ni bilan comptable à produire ni justificatifs à détailler ; il inscrit simplement le montant brut perçu dans sa déclaration (6 600€).

  En contrepartie, il ne peut déduire ni intérêts d’emprunt, ni charges réelles, ni amortissements ; la base taxable reste donc relativement élevée.

• Le régime réel suit la logique inverse : il autorise la déduction de toutes les dépenses liées au bien (intérêts de crédit, charges de copropriété, assurance, frais de gestion) et, surtout, l’amortissement comptable du logement et du mobilier. Cette mécanique peut effacer l’impôt pendant dix à quinze ans, mais elle suppose une comptabilité complète et (très conseillé), le recours à un expert-comptable.

  Le tableau ci-dessous résume les principales différences pour Jean-Baptiste :

Pourquoi le « réel » séduit la plupart des acheteurs

Tant que les loyers restent inférieurs au total des amortissements, le résultat fiscal tombe à zéro : ni impôt, ni prélèvements sociaux. Dans le cas de Jean-Baptiste, cet « abri » dure près de quinze ans. Le micro-BIC garde pour lui la simplicité mais coûte plus de 1 500 € de fiscalité par an et rogne la rentabilité.

La pénurie actuelle maintient la vacance locative autour d’un mois par an sur le campus de Pessac, ce qui sécurise le scénario de Jean-Baptiste. À 5,1 % de rendement brut au régime réel, son studio n’est pas une machine à cash rapide, mais un placement régulier : le locataire rembourse le crédit pendant que l’amortissement efface l’impôt. Dans une métropole qui prévoit 115 000 étudiants d’ici 2030, le pari semble raisonnable… à condition, comme toujours, de surveiller la qualité de gestion une fois les clés remises.