PTZ, APL, logement intermédiaire : les arbitrages du congrès HLM

Du 22 au 24 septembre 2026, le Parc des expositions de Bordeaux a accueilli le 86^e congrès HLM, rendez-vous annuel du logement social en France. Le gouvernement y a dévoilé ses premiers arbitrages pour le budget 2027 : prolongation du prêt à taux zéro, création d'un PTZ réservé aux jeunes parents, enveloppe massive pour le logement intermédiaire, mais aussi gel des aides au logement. Le tout sous les sifflets d'une salle qui attendait mieux.

Un PTZ qui ne s'arrêtera pas fin 2027

Le prêt à taux zéro (PTZ) s'applique aujourd'hui aux offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027. Dans son courrier du 23 septembre adressé aux acteurs du logement réunis à Bordeaux, le Premier ministre Sébastien Lecornu s'est engagé à le prolonger au-delà de cette échéance.

Pour les primo-accédants, la nouvelle lève une incertitude. Mais ni la date de la prochaine échéance ni les futurs barèmes n'ont été précisés. Tout dépendra du projet de loi de finances 2027, dont la présentation en Conseil des ministres est prévue le 1^er octobre 2026.

PTZ parentalité : jusqu'à 180 000 € pour les familles qui s'agrandissent

La vraie nouveauté s'appelle le « PTZ parentalité », parfois baptisé « PTZ natalité ». Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, l'a confirmé le 20 septembre sur Europe 1, avant de le détailler lors du congrès.

Ce prêt complémentaire viserait les ménages qui attendent un enfant ou dont le dernier-né a moins de trois ans. Différence majeure avec le PTZ classique : il ne serait pas réservé aux primo-accédants. Un couple déjà propriétaire qui a besoin de plus grand pourrait y prétendre.

D'après les éléments communiqués par le ministère et relayés par Le Parisien (18 septembre) puis MoneyVox (21 septembre) :

• le montant pourrait atteindre 180 000 € au maximum, pour un foyer d'au moins cinq personnes en zone A ou A bis ;
• les plafonds de ressources reprendraient ceux du PTZ actuel, soit, par exemple, 88 200 € de revenu fiscal de référence pour un couple avec un enfant à Paris, ou 62 100 € à Brest ;
• il serait cumulable avec le PTZ classique ;
• son coût est estimé à environ 100 millions d'euros par an pour l'État.

Le PTZ parentalité reste un projet inscrit dans le budget 2027. Tant que la loi de finances n'est pas votée et son décret publié, aucun droit n'est ouvert. L'examen parlementaire s'étendra d'octobre à décembre 2026.

Dix milliards de prêts pour loger les classes moyennes

Le logement intermédiaire (LLI) cible les ménages dont les revenus dépassent les plafonds HLM mais qui ne trouvent pas à se loger sur le marché libre. La Banque des Territoires, bras financier de la Caisse des dépôts pour les collectivités, mobilisera une enveloppe de 10 milliards d'euros de prêts en faveur des bailleurs sociaux et des investisseurs institutionnels qui construisent ces logements.

10 Md€ de prêts pour le logement intermédiaire : 8 Md€ en prêts directs et 2 Md€ en refinancement des banques, sur deux ans.

Cette enveloppe prolonge celle, d'un montant identique, annoncée au congrès HLM 2025 pour la période 2025-2026. À Bordeaux, le ministre a justifié cette priorité en des termes directs : un salarié qui ne peut plus se loger près de son emploi fragilise l'ensemble de l'économie locale.

Pour un acquéreur dans le neuf, le logement intermédiaire n'est pas directement accessible à l'achat. Mais la montée en puissance du LLI élargit l'offre locative à loyers plafonnés dans les zones tendues, ce qui desserre la pression sur l'ensemble du marché, y compris sur les prix à l'achat.

Les bailleurs sociaux obtiennent un statu quo, pas un soulagement

Le mouvement HLM réclamait une baisse de la réduction de loyer de solidarité (RLS), ce prélèvement qui ampute chaque année les recettes locatives des organismes de 900 millions d'euros. Il ne l'a pas obtenue.

Le gouvernement a présenté comme un « effort de 500 millions d'euros » le fait de renoncer à aggraver la situation. Concrètement :

• la RLS reste à 900 M€, au lieu des 1,3 Md€ inscrits dans la trajectoire budgétaire initiale ;
• les cotisations au Fonds national des aides à la pierre (Fnap) restent à 275 M€, au lieu de 375 M€ ;
• l'exonération de taxe foncière des logements sociaux sur 25 ans est reconduite.

Michel Ménard, président de la Fédération des offices publics de l'habitat, a résumé l'état d'esprit du secteur : ces annonces sont « moins graves que si c'était pire », selon les termes rapportés par la Banque des Territoires / Localtis.

Les nouveaux financements de la Banque des Territoires

Au-delà du logement intermédiaire, la Banque des Territoires a annoncé le 23 septembre plusieurs outils destinés à soutenir la production et la rénovation du parc social :

• 1 Md€ sur quatre ans pour permettre aux collectivités de renforcer les fonds propres de leurs bailleurs ;
• 300 M€ de titres participatifs reconduits, dont 50 M€ fléchés vers le bail réel solidaire (BRS) ;
• 1 Md€ de prêts pour reconstruire des logements très sociaux dans les quartiers en rénovation urbaine ;
• 1 Md€ de prêts bonifiés pour les constructions bas carbone ou biosourcées ;
• un bonus « confort d'été » de 3 000 € par logement dans l'éco-prêt de rénovation.

Ce dernier point répond à une urgence identifiée par l'Union sociale pour l'habitat (USH) : seuls 56 % des logements sociaux disposent de volets ou d'occultants. Équiper l'ensemble du parc d'occultants dans les trois pièces principales et d'un brasseur d'air coûterait au moins 8,6 milliards d'euros, selon les chiffres de l'USH.

APL gelées en 2027 : la mesure qui a fait siffler le ministre

Le gel des aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) a cristallisé les tensions du congrès. Vincent Jeanbrun l'avait annoncé dès le 19 septembre sur franceinfo, dans le cadre des 54 milliards d'euros d'économies prévues au budget 2027.

Concrètement, les aides ne baisseront pas, mais elles ne suivront pas l'inflation en 2027. L'Insee, dans sa note de conjoncture du 10 septembre 2026, table sur une inflation de 2,9 % en fin d'année : le manque à gagner pour les allocataires sera réel, même s'il n'apparaît pas sur le relevé de la CAF.

Celles et ceux qui ont inventé cette trahison budgétaire ne voient pas plus loin que leur tableau Excel. Les bénéficiaires de l'APL ne libéreront pas une assurance-vie : ils sortiront un produit du caddy, refuseront quelque chose à leurs enfants ou hésiteront à se soigner.

Vincent Jeanbrun a été accueilli par des sifflets à la tribune. Avec près de 2,9 millions de ménages en attente d'un logement social en France au premier trimestre 2026, le gel des APL touche des foyers qui n'ont guère de marge de manœuvre.

Ce qui reste à voter, et ce qui peut encore bouger

Aucune de ces mesures n'a force de loi à ce stade. Le calendrier législatif se déroule en plusieurs temps :

• 1^er octobre 2026 : présentation du projet de loi de finances 2027 en Conseil des ministres. Il devra fixer la nouvelle échéance du PTZ, les barèmes du PTZ parentalité et confirmer le gel des APL.
• Octobre à décembre 2026 : examen du budget au Parlement. Les montants peuvent évoluer, comme l'a montré le retrait du gel des APL lors du budget 2026.
• En parallèle : le projet de loi de relance du logement, adopté en commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale le 22 septembre, prévoit un troisième programme de renouvellement urbain (ANRU 3), doté d'une enveloppe envisagée de 5 milliards d'euros.

La lettre du Premier ministre mentionne aussi une réorientation de la fiscalité de la location meublée, dont le détail est attendu avec le texte du budget.

Ce que ça change pour un acheteur dans le neuf

Pour un primo-accédant, la prolongation du PTZ au-delà de 2027 sécurise les projets d'achat à moyen terme. L'incertitude sur la fin du dispositif, qui freinait certains ménages, est levée, au moins dans l'intention politique.

Le PTZ parentalité, s'il est voté, ouvrira une possibilité nouvelle : un couple déjà propriétaire d'un deux-pièces, qui attend un enfant, pourrait mobiliser jusqu'à 180 000 € à taux zéro pour acheter plus grand. Cumulé avec un PTZ classique, l'effet de levier serait conséquent.

Un ménage de quatre personnes en zone B1 (Bordeaux, Toulouse, Nantes…), primo-accédant et attendant un troisième enfant, pourrait théoriquement cumuler PTZ classique et PTZ parentalité. Le montant total à taux zéro dépendrait des barèmes définitifs, mais l'ordre de grandeur dépasse ce que permet le seul PTZ actuel.

Pour les investisseurs, l'enveloppe de 10 milliards d'euros fléchée vers le logement intermédiaire confirme que l'État mise sur ce segment pour répondre à la crise locative dans les métropoles. Les opportunités en LLI devraient se multiplier, notamment à Bordeaux, Toulouse ou Montpellier.

Le prochain congrès HLM se tiendra à Toulouse, du 21 au 23 septembre 2027.