Clause résolutoire dans un bail location : Comment ça fonctionne ?

La clause résolutoire est un élément clé du contrat de bail qui peut avoir des conséquences importantes pour les parties impliquées, à savoir le bailleur et le locataire. Elle représente une disposition contractuelle qui permet de mettre fin au bail de manière anticipée et de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines obligations clairement définies dans le contrat. Par exemple, elle peut être invoquée en cas de non-paiement des loyers, de non-respect des clauses de jouissance paisible des lieux, ou de violation des règles d'usage du bien loué.

Nous verrons ici la nature et le fonctionnement de la clause résolutoire, les conditions d'activation, ainsi que ses effets pour les deux parties. Si vous avez un appartement neuf ou ancien à mettre en location ou si vous cherchez à vous loger, ces quelques lignes pourraient vous intéresser .

La nature et la fonction de la clause résolutoire

La clause résolutoire est une disposition contractuelle intégrée au bail qui définit les conditions précises sous lesquelles le contrat peut être résilié automatiquement. Sur le plan juridique, elle est encadrée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs en France.

À l’origine, cette loi stipulait que la clause résolutoire devait être explicitement mentionnée dans le bail pour être applicable (elle était donc facultative, ce qui complexifiait grandement le processus de résiliation).

Cette loi a été récemment modifiée par la loi du 27 juillet 2023 (loi anti-squat), qui rend la clause résolutoire obligatoire pour les baux d’habitation à titre de résidence principale.

La nature juridique de la clause résolutoire implique qu'elle ne peut être mise en œuvre qu'après une mise en demeure formelle du locataire de se conformer à ses obligations. Cette démarche est effectuée par acte d'huissier (commissaire de justice), précisant la nature du manquement et le délai imparti pour le corriger. Le locataire dispose alors d'un certain temps (six semaines pour impayés, un mois pour absence d’assurance habitation...), pour remédier à la situation avant que la clause puisse être activée.

Le principal rôle de la clause résolutoire est de protéger le bailleur contre les manquements graves du locataire qui compromettent ses droits ou la jouissance paisible de son bien. En cas de défaut de paiement des loyers, par exemple, la clause permet au bailleur de récupérer rapidement la possession de son bien sans passer par une procédure judiciaire ordinaire, qui peut être longue et coûteuse.

Pour le locataire, la clause résolutoire sert également de cadre, définissant clairement les obligations à respecter pour maintenir le contrat de bail en vigueur. Elle agit ainsi comme un outil de gestion des relations locatives, rappelant au locataire les conséquences potentielles du non-respect de ses engagements contractuels. Dans cette optique, une clause bien rédigée peut favoriser une relation de confiance et de transparence entre les parties, réduisant ainsi les risques de litiges.

Les conditions d'activation de la clause résolutoire

La clause résolutoire d’un bail de location est généralement activée dans des situations de manquements graves de la part du locataire. Les situations les plus courantes incluent :

• Non-paiement des loyers et charges : L'impayé est l’une des raisons principales de l’activation de la clause résolutoire (et l’une des premières qui vient à l’esprit lorsque l’on parle de résiliation d’un bail). Si le locataire ne règle pas ses loyers ou charges dans les délais convenus, le bailleur peut initier la procédure pour faire valoir cette clause.

• Non-paiement du dépôt de garantie : À la signature du bail, locataire est dans l’obligation de verser un dépôt de garantie. S’il ne l’a pas fait, il aura jusqu’à la prise d’effet du contrat au plus tard pour le faire, sans quoi le bailleur peut activer la clause résolutoire.

• Violation des obligations contractuelles : Cela inclut le non-respect des termes du contrat, comme l’usage non conforme du bien (par exemple, utilisation commerciale d’un logement résidentiel, activité illégale...) ou l’accueil de sous-locataires non autorisés. Est inclue également le non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux (troubles du voisinage, manquements au règlement de copropriété...).

• Détérioration des lieux : En cas de dégradations volontaires ou par négligence du bien loué, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire.

• Non-souscription à une assurance obligatoire : Le locataire doit souscrire à une assurance habitation, dont le bailleur peut demander une attestation chaque année. Le défaut de fourniture d’une preuve de cette assurance peut justifier l’activation de la clause.

La procédure légale d’activation de la clause résolutoire

1. Mise en demeure : Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure au locataire, via un commissaire de justice (huissier), précisant la nature du manquement et demandant de le rectifier dans un délai fixé.

2. Respect des délais : Le locataire dispose alors de ce délai pour corriger le manquement. Par exemple, en cas d'impayé de loyer, le locataire peut solder les arriérés pour éviter la résiliation du bail.

3. Constatation de non-conformité : Si le locataire ne rectifie pas le manquement dans le délai imparti, le bailleur peut demander au tribunal d’instance la constatation de la résiliation du bail.

4. Intervention judiciaire : Bien que la clause résolutoire prévoit une résiliation automatique, une décision judiciaire est souvent requise pour procéder à l’expulsion du locataire, garantissant ainsi le respect des procédures légales et des droits des parties.

5. Intervention physique : Si le locataire refuse de quitter les lieux dans les délais impartis après que la décision de justice ait été rendue, le commissaire de justice peut faire intervenir les forces de l’ordre pour déloger physiquement .

Les effets de l'activation de la clause résolutoire

L’effet le plus immédiat de l’activation de la clause résolutoire est bien entendu l’expulsion du locataire. Comme mentionné juste au-dessus, une fois que le tribunal d’instance a confirmé la résiliation du bail, un huissier de justice peut être mandaté pour procéder à l’expulsion si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement.

Même après l’expulsion, le locataire peut être tenu de payer les loyers impayés, les charges, et éventuellement des dommages et intérêts pour compenser les pertes subies par le bailleur. Ces obligations financières peuvent s’alourdir si le bailleur doit engager des procédures judiciaires pour recouvrer les sommes dues.

Les retards de paiement et les litiges locatifs peuvent affecter négativement le dossier de crédit du locataire, rendant plus difficile la recherche d’un nouveau logement ou l'obtention de prêts immobiliers à l’avenir.

Si l’affaire est portée devant le tribunal, le locataire pourrait également être tenu de couvrir certains frais juridiques, surtout si le jugement lui est défavorable.

Recours possibles pour le locataire

Avant la décision du tribunal, le locataire peut tenter de régulariser sa situation (par exemple, en payant les loyers en retard) pour éviter la résiliation du bail. Dans certains cas, le tribunal peut accorder des délais supplémentaires au locataire pour se conformer à ses obligations.

Le locataire peut également essayer de négocier directement avec le bailleur pour trouver une solution à l'amiable, comme un plan de paiement échelonné pour régler les arriérés.

Si le locataire estime que la clause résolutoire a été activée de manière abusive ou que le manquement est contestable, il peut saisir le juge pour demander une suspension de la résiliation. Le juge peut décider de ne pas appliquer la clause s’il considère que l’expulsion est disproportionnée ou qu’il existe des circonstances atténuantes.

Le locataire a bien entendu le droit de solliciter l’aide d’un avocat ou d’une association de défense des locataires pour obtenir des conseils et une représentation juridique appropriée.