Quelles sont les charges de copropriété d'un logement neuf ?
Acheter un logement neuf dans une résidence, c’est profiter d’un bâtiment aux normes, économe en énergie et exempt de gros travaux pendant plusieurs années ; mais c’est aussi devenir copropriétaire dès la livraison. Derrière l’étiquette « charges de copropriété » se cache un mécanisme précis qui détermine votre contribution au fonctionnement de la résidence : ascenseur, jardin, énergie des parties communes, honoraires du syndic...
Nous reviendrons en détails ici sur les charges de copropriété dans le neuf, des différences avec l'ancien aux méthodes de calcul, en passant par la nature des charges.
Charges de copropriété : définition
Les charges de copropriété désignent toutes les dépenses que les copropriétaires assument collectivement pour faire fonctionner et préserver l’immeuble : nettoyage et entretien des parties communes, consommation d’électricité des couloirs, assurance du bâtiment, honoraires du syndic, mais aussi maintenance des équipements partagés comme l’ascenseur ou le chauffage collectif.
Encadré par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce budget se divise en charges générales et en charges spéciales (ou exceptionnelles).
- Les charges générales assurent la gestion courante, la préservation et l'entretien des parties communes : elles financent, par exemple, la propreté des halls et escaliers, la collecte des déchets ou encore la rémunération du syndic.
- Les charges spéciales sont destinées à couvrir le coût des services et équipements collectifs. Elles servent notamment à payer le contrat de maintenance de la chaufferie ou les frais de gardiennage de l'immeuble.
Votées en assemblée générale, ces dépenses figurent dans un budget prévisionnel et donnent lieu à des appels de fonds, le plus souvent trimestriels, que chaque copropriétaire règle à hauteur de sa quote-part.
Pour un logement neuf, les charges spéciales sont reportées dans le temps. En effet, un programme neuf est exempt de travaux de rénovation de toiture ou de ravalement de façade pour une période d'au moins 10 ans après sa livraison.
Comment estimer les charges d'un logement neuf ?
Plusieurs facteurs peuvent impacter le montant des charges de copropriété d'un logement, notamment la localisation de l'immeuble, sa taille et ses services. Selon l'Oscar (Observatoire des charges de l'Association des responsables de copropriété), les charges de copropriété sont estimées à environ 50 euros par mètre carré par an.
Le calcul des charges de copropriété est proportionnel au nombre de tantièmes que représente chaque lot de la copropriété. Dans le cas d'une résidence neuve, il n'existe pas d'historique sur le montant des charges à payer. Il est donc impossible d'estimer le montant de ces charges. Pour se faire une idée du montant des charges à payer, il faudra donc nécessairement se référer aux documents que le propriétaire a en sa possession concernant le bien.
Le contrat de réservation
Signé par le promoteur et l’acquéreur d’un logement neuf, ce document renferme des données clés qui serviront ensuite à établir les provisions pour charges de copropriété. On y trouve la liste détaillée des équipements prévus (mode de chauffage, éventuelle climatisation, dispositifs collectifs, etc.), données qui fournissent une première projection des coûts d’entretien et des consommations énergétiques susceptibles d’être ventilés entre copropriétaires.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Obligatoire pour la vente d'un logement, le DPE attribue à celui-ci une classe de A à G. Le rapport comporte deux volets : l’étiquette « Énergie », qui estime la dépense annuelle en énergie primaire, et l’étiquette « Climat », qui chiffre les émissions de gaz à effet de serre. Ces deux indicateurs aident à anticiper la facture énergétique globale et leur répercussion future dans les charges.
Le budget prévisionnel
Lorsqu’une copropriété vient juste d’être créée, elle ne dispose d’aucun historique de dépenses. Le promoteur doit obligatoirement mettre en place un syndic provisoire avant la création effective de la copropriété. C'est lors de la première assemblée de ce syndic que sera présenté un budget prévisionnel pour l'année à venir. Les appels de fonds seront calculés à partir de ce budget.
Le budget prévisionnel donne une estimation plus fine des futures charges de copropriété. À partir de la première AG, l’assemblée peut voter le changement ou la mise en concurrence de tout contrat de service (nettoyage, ascenseur, chauffage, etc.) conformément aux compétences générales de l’AG (art. 21 loi 1965) et à l’obligation de mise en concurrence prévue par le décret 67-223, art. 19-2.
En fin d’exercice, les comptes sont rapprochés des dépenses réellement engagées ; l’écart constaté peut occasionner une régularisation parfois conséquente. D’où l’importance, pour chaque copropriétaire, de s’impliquer très tôt dans le suivi et les choix financiers de l’immeuble.
À quel moment devrez-vous régler les premières charges ?
En VEFA, tant que l’immeuble n’est pas entièrement terminé, aucun euro de charges de copropriété ne peut vous être réclamé. « Terminé » signifie ici que la construction est livrée conformément au contrat : les réseaux (eau, gaz, électricité) sont branchés, les escaliers achevés et les ascenseurs opérationnels, de sorte que le logement est immédiatement habitable.
Si la livraison intervient en cours d’année, vous ne paierez que la part correspondant aux mois restants ; le syndic n’a pas le droit de vous facturer la totalité de l’exercice. Ensuite, sauf décision contraire de l’assemblée, les provisions sont appelées au premier jour de chaque trimestre.
Charges de copropriété impayées : quels sont les risques encourus ?
Tous les co-propriétaires d'un appartement en VEFA sont redevables des charges de copropriété. Ne pas payer ses charges de copropriété déclenche très vite une cascade de sanctions. Dès qu’une provision reste impayée, le syndic adresse une mise en demeure ; trente jours plus tard, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet d’exiger d’un seul coup toutes les provisions restantes pour l’exercice, avec intérêts de retard.
Faute de règlement, le syndic saisit en procédure accélérée le président du tribunal judiciaire : le jugement peut être assorti d’une astreinte et ouvre la voie à des saisies sur comptes, salaires ou loyers, voire à la vente forcée du lot.
En parallèle, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur le bien (art. 19), bloquant toute revente tant que la dette n’est pas réglée. Le copropriétaire débiteur supporte aussi les frais de recouvrement (huissier, avocat) et perd le droit de voter sur les décisions liées à son impayé. Autrement dit, un retard de paiement se transforme rapidement en lourde dette majorée, susceptible d’aboutir à la perte du logement ; il vaut donc mieux chercher un accord amiable dès la première relance.
Je loue mon bien : quelles charges sont récupérables (refacturables) et lesquelles restent à ma charge ?
Si vous louez un appartement neuf , vous avez la possibilité de refacturer certaines charges de copropriété. Il s’agit de dépenses directement liées à la vie courante du locataire : fonctionnement et contrat d’entretien de l’ascenseur, fourniture d’eau froide ou chaude et chauffage collectif, éclairage et ménage des halls et couloirs, maintenance des jardins ou parkings, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM, la redevance spéciale n’étant pas récupérable).
Voici toutes les charges qu'un bailleur peut refacturer à son locataire selon la liste officielle des charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987)
| Rubrique | Dépenses récupérables principales |
|---|---|
| Ascenseurs/Monte-charge | Électricité ; visites d’entretien, graissage, nettoyage, petits dépannages ; fournitures (huiles, lampes cabine) ; menues réparations des boutons, serrures, balais moteur, etc. |
| Eau froide / eau chaude / chauffage collectif | Eau consommée par les locataires, par l’entretien des parties communes et espaces verts ; combustibles ou énergies ; produits de traitement de l’eau ; entretien courant, ramonage des chaudières, réglages, relevés de compteurs, menues réparations de robinets et joints. |
| Installations individuelles (chauffe-eau, radiateurs privatifs) | Combustible commun d’alimentation ; réglage, vérification, menues réparations (thermostats, clapets, joints, rinçage corps de chauffe) |
| Parties communes intérieures | Éclairage halls et couloirs ; produits et petit matériel d’entretien ; minuterie, tapis, aspirateurs (réparations mineures) ; frais de personnel de nettoyage. |
| Espaces extérieurs (allées, parkings, espaces verts, aires de jeux) |
Éclairage, carburants et petit outillage ; tonte, désherbage, arrosage, remplacement de plantes ; petites réparations des bancs ou jeux d’enfants. |
| Hygiène | Sacs poubelle, produits de désinfection ; vidange fosses, entretien vide-ordures, frais de personnel liés à l’élimination des déchets. |
| Équipements divers | Énergie de la ventilation mécanique ; ramonage conduits VMC ; entretien interphone, digicode, portes automatiques ; maintien en état des nacelles de façade. |
| Impositions et redevances | Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ; taxe de balayage (communes où elle existe) ; droit de bail. |
Pour la régularisation annuelle, appliquez uniquement ces postes, joignez un décompte détaillé et conservez les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois (art. 23 loi 1989).
Les honoraires de syndic, l’assurance de l’immeuble, le fonds de travaux ALUR, les gros travaux (ravalement, toiture, remplacement d’ascenseur, etc.) ne figurent pas dans ce décret ; ils restent donc définitivement à la charge du propriétaire.
F.A.Q
Les charges sont-elles vraiment plus faibles dans le neuf que dans l’ancien ?
Généralement oui : absence de gros travaux pendant une décennie, performances énergétiques RE 2020 et équipements récents limitent les dépenses. Attention toutefois : une résidence neuve peut intégrer conciergerie, jardins paysagers ou parkings automatisés qui alourdissent le budget.
Quand commence-t-on à payer les charges en VEFA ?
Jamais avant l’achèvement complet du logement : réseaux raccordés, ascenseurs en service, parties communes praticables. Si la livraison survient en cours d’année, seules les provisions postérieures sont exigibles.
Que couvre exactement la part propriétaire et la part locataire ?
Le copropriétaire règle la totalité des appels de fonds ; s’il loue, il peut refacturer au locataire uniquement les dépenses listées par le décret du 26 août 1987 : eau, chauffage collectif, ascenseur, nettoyage, TEOM, etc. Honoraires de syndic, assurance, fonds de travaux et gros travaux restent à sa charge.
Que se passe-t-il si je ne règle pas mes appels de fonds ?
Après 30 jours de mise en demeure, toutes les provisions de l’exercice deviennent exigibles (art. 19-2 loi 1965). Le syndic peut ensuite saisir le tribunal judiciaire, pratiquer saisies et faire inscrire une hypothèque sur le lot.