Investissement : Bordeaux, Talence et Pessac, villes étudiantes

Avec près de 134 000 étudiants, Bordeaux offre un cadre de vie dynamique, alliant richesses culturelles, environnement agréable, et un réseau de transports efficaces. Toutefois, son attractivité a entraîné une pression sur le marché du logement étudiant, rendant les communes périphériques de Talence et Pessac particulièrement intéressantes.

Situées à quelques minutes du centre-ville, Talence et Pessac abritent les principaux campus universitaires de la métropole, accueillant des milliers d'étudiants chaque année. Ces communes offrent un cadre de vie alliant tranquillité, accessibilité, et une forte demande locative, en faisant des lieux stratégiques pour investir dans le logement neuf à Bordeaux.

Ces villes regorgent d’opportunités d’investissement en LMNP et en loi Pinel, permettant aux investisseurs de défiscaliser tout en percevant des revenus locatifs attractifs. Découvrez toutes les raisons qui font de Talence et Pessac des choix de premier ordre pour investir dans l’immobilier étudiant à Bordeaux.

Bordeaux, un cadre idéal pour les étudiants

Une ville recommandée par 95% d’étudiants

Bordeaux se classe régulièrement parmi les meilleures villes étudiantes en France. Pendant de nombreuses années, elle figurait d’ailleurs dans le Top 10 du célèbre classement du magazine L'Étudiant.

Ce classement est basé sur plusieurs critères, dont la qualité de vie, l'offre de formation, et l’offre de logement. C’est ce dernier critère qui a fait chuter Bordeaux du Top 10 du classement, avec un score de 4/10.

Bordeaux brille néanmoins par de nombreux aspects. La ville a obtenu un score de 18/20 en termes d’attractivité et de 10/10 en matière d’emploi dans le classement général de L'Étudiant. Plus de 95% des étudiants recommanderaient la ville pour y étudier, ce qui montre l’attractivité de cette métropole.

Les principaux atouts de Bordeaux incluent :

• Patrimoine culturel et historique : Bordeaux est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, avec des monuments emblématiques tels que la Place de la Bourse et le Grand Théâtre. La ville propose également une vie culturelle riche avec des musées, des galeries d’art, et de nombreux festivals tout au long de l’année;
• Transport urbain bien développé : Bordeaux dispose d'un réseau de 4 lignes de tramway, plus de 75 lignes de bus et un service de vélos en libre-service (VCub) qui rendent les déplacements faciles et abordables pour les étudiants. La ville est bien connectée, ce qui permet d’accéder facilement aux différents campus universitaires;
• Vie nocturne et sociale animée : Les quartiers comme Saint-Pierre et la Victoire sont réputés pour leur vie nocturne, avec une multitude de bars, de restaurants, et de clubs. Ces zones sont particulièrement populaires auprès des étudiants qui souhaitent profiter de l’ambiance festive de la ville;
• Offre éducative diversifiée : Bordeaux est le siège de plusieurs grandes écoles et universités prestigieuses, comme l'Université de Bordeaux, qui propose plus de 250 programmes de formation dans divers domaines;
• Économie dynamique : de nombreux secteurs sont en croissance à Bordeaux tels que le numérique, l'aéronautique et bien sûr, l'industrie viticole. Cette vitalité économique permet aux étudiants d'accéder à un large éventail de stages, de contrats d'apprentissage et de premiers emplois, renforçant ainsi l'attrait de la ville comme destination académique.

Une ville qui manque de logements étudiants

Malgré tous ces atouts, Bordeaux fait face à un défi majeur : la demande en logements étudiants dépasse largement l'offre disponible, ce qui a entraîné une hausse des loyers.

En 2024, le loyer moyen d’un studio dans le centre-ville était d’environ 598€, un montant élevé mais restant sous la limite du dispositif d’encadrement des loyers.

Face à cette situation, de plus en plus d'étudiants se tournent vers des solutions de logement alternatives, telles que la colocation ou la périphérie. Talence et Pessac, situées à proximité immédiate des principaux campus universitaires, sont devenues des choix populaires en raison de leur accessibilité et de leurs loyers plus abordables.

Pour les investisseurs, cette forte demande de logements étudiants offre de nombreuses opportunités à saisir.

Talence, une ville universitaire baignée dans les sciences

Une ville agréable à vivre

Talence, située au sud de Bordeaux, se distingue par son cadre de vie alliant dynamisme urbain et qualité de vie. Avec environ 45 000 habitants, cette ville est appréciée pour ses espaces verts tels que le parc Peixotto.

Ce parc, un véritable poumon vert au cœur de Talence, s’étend sur plusieurs hectares et propose des jardins à la française, des aires de jeux pour enfants et des zones de détente. Les événements culturels et sportifs y sont fréquents, contribuant à l'animation de la ville.

En termes d'équipements sportifs, Talence est bien équipée avec des infrastructures modernes. Le complexe sportif de Thouars, par exemple, comprend des piscines, des terrains de football, des courts de tennis, ainsi que des installations pour les sports en salle.

La ville a également l’avantage d’être directement intégrée au réseau de transport en commun de la TBM, et notamment à la ligne de tramway B. La gare de TER de la commune est également en cours de réhabilitation, avec une ouverture prévue en 2026. De nombreuses pistes cyclables sont aussi aménagées sur la commune.

Plusieurs événements et festivals sont régulièrement organisés sur la commune, et un marché hebdomadaire vient animer le centre tous les mercredis matin.

Un pôle d’enseignement supérieur d’envergure

Talence joue un rôle clé dans l'enseignement supérieur bordelais. La commune abrite une partie de l'Université de Bordeaux. Les UFR que l’on retrouve à Talence sont principalement liés aux sciences et aux technologies (mathématiques, physique, chimie, informatique...).

En plus de ce campus, Talence abrite également plusieurs autres établissements prestigieux, tels que la Kedge Business School et l’ENSAP Bordeaux.

Le marché immobilier à Talence : une opportunité pour les investisseurs

Le dynamisme universitaire de Talence en fait une destination de choix pour les investisseurs immobiliers. En septembre 2024, le prix moyen de l'immobilier neuf à Talence s’élevait à environ 5114€/m², un prix légèrement plus élevé qu’à Bordeaux (4744€/m²) qui s’explique par une forte demande étudiante.

Les petites surfaces, telles que les studios et les T2, sont particulièrement recherchées par les investisseurs. Le loyer mensuel moyen pour un studio à Talence est de 15€/m², soit environ 450€ pour un 30m², ce qui est plus abordable que dans le centre de Bordeaux. Cette accessibilité, combinée à la proximité des campus, garantit un taux d’occupation élevé et une rentabilité intéressante pour les investisseurs.

Le domaine universitaire de Talence Pessac Gradignan accueille au total 52 000 étudiants (données 2022). Avec une superficie de 235 hectares, il s’agit d’un des plus grands campus de France.

Pessac : une ville ancrée dans les sciences sociales

Un cadre de vie patrimonial

Pessac, située à seulement quelques kilomètres à l'ouest de Bordeaux, se distingue par un cadre de vie exceptionnel qui séduit autant les étudiants que les familles. La ville est un véritable havre de paix grâce à ses nombreux espaces verts et son riche patrimoine historique.

Le Parc de Cazalet et le Bois de Saige offrent des espaces naturels propices aux promenades, aux pique-niques, et aux activités sportives en plein air. En plus de ses espaces verts, Pessac est célèbre pour ses vignobles prestigieux, comme le Château Pape Clément, l’un des plus anciens grands crus classés de Bordeaux.

Pessac se distingue également par une architecture diversifiée. Le quartier de la Cité Frugès, conçu par Le Corbusier, est un exemple remarquable de l’architecture moderne du début du XXe siècle. Cette création, inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO, attire de nombreux visiteurs et contribue à l’identité unique de la ville.

La ville propose aussi une offre culturelle variée avec plusieurs équipements importants comme le cinéma Jean Eustache, le Théâtre Le Royal, et la médiathèque municipale. Elle est aussi connectée à la ligne de tramway B, permettant d’accéder facilement et rapidement au centre-ville de Bordeaux.

Un pôle universitaire spécialisé dans le droit

Pessac est un véritable centre universitaire, accueillant une partie importante du campus de l’Université de Bordeaux ainsi que plusieurs grandes écoles et instituts de recherche. La plupart des UFR que l’on retrouve à Pessac sont liés aux sciences humaines, et notamment le droit, l’économie, les sciences politiques, la gestion, l’art et les lettres.

Pessac abrite également l’Institut d’Études Politiques de Bordeaux (Sciences Po). Il s’agit d’un des rares établissements à dispenser une formation publique en journalisme, très recherchée et compétitive.

Un marché immobilier plus abordable

Pessac bénéficie d'un marché immobilier dynamique, avec une forte demande de logements pour les étudiants et les jeunes actifs. En 2024, le prix moyen de l'immobilier neuf à Pessac s'élevait à 4 655 €/m² : un prix en-dessous de ceux de Bordeaux et de Talence, qui s’explique notamment par le fait que Pessac est légèrement plus excentrée (deuxième couronne).

Les petites surfaces, telles que les studios et les T2, sont particulièrement recherchées. Les loyers pour un studio à Pessac s’estiment à 14€/m², soit environ 420€ par mois pour un 30m². La proximité du campus, le tramway et les tarifs abordables de la commune y garantissent une forte demande locative.

Les dispositifs de défiscalisation pour investir à Talence et Pessac

Les lois Pinel et Pinel Plus

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation conçu pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf, particulièrement dans les zones à forte demande locative comme Talence et Pessac. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de location du bien.

Depuis 2023, la loi Pinel Plus permet de bénéficier de réductions d’impôts plus importantes en investissant dans des logements respectueux de l’environnement.

Le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option attrayante pour les investisseurs, en particulier dans les villes universitaires comme Talence et Pessac. Ce dispositif s'applique à la location de biens meublés, notamment dans des résidences de services comme les résidences étudiantes.

Le LMNP présente plusieurs avantages :

• Amortissement du bien ou abattement sur les revenus locatifs : le statut LMNP permet de déduire le coût d’achat du bien et des meubles sur plusieurs années OU de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs;
• Revenus locatifs attractifs : les loyers des biens meublés sont souvent plus élevés que ceux des biens non meublés, augmentant ainsi la rentabilité;
• Gestion simplifiée : possibilité de confier la gestion locative à un gestionnaire professionnel, notamment dans les résidences services pour étudiants.