Budget 2025 partiel adopté : les mesures pour le logement

Après des semaines de débats et deux recours successifs au 49.3, le projet de loi de finances 2025 a finalement été adopté par le Parlement le jeudi 6 février. Malgré l’opposition de la gauche et deux motions de censure rejetées, la France dispose désormais de son budget, avec deux mois de retard.

Parmi les mesures phares, plusieurs dispositions impactant le secteur immobilier ont été intégrées : élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), révision des droits de mutation, et nouvelles orientations fiscales. Alors que l’examen du budget de la Sécurité sociale est encore en discussion, ces réformes marquent un tournant pour les investisseurs et les ménages en quête d’accession à la propriété. Décryptage des principales évolutions à retenir pour 2025.

Extension du PTZ à tous les logements neufs et à l’ensemble du territoire

Le prêt à taux zéro (PTZ) fait peau neuve et s’ouvre à un plus large public. Désormais, l’ensemble du territoire français pourra bénéficier de ce levier financier avantageux pour l’acquisition d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou, grande nouveauté, d’une maison individuelle.

Jusqu’ici, le PTZ était exclusivement réservé aux appartements neufs dans certaines zones tendues. Avec cette réforme, les primo-accédants pourront prétendre à ce dispositif dès le mois d’avril, soit deux mois après l’adoption du budget.

Le ministère du Logement a déclaré que l’amendement prévoit un ajustement concernant son entrée en vigueur : deux mois après la promulgation du PLF afin de laisser le temps aux banques de s’organiser. Les quotités seront fixées par décret.

En revanche, pour l’achat d’un bien ancien, les conditions restent inchangées : l’acquéreur devra obligatoirement engager des travaux de rénovation énergétique pour être éligible. Une incitation claire à verdir le parc immobilier existant, tout en facilitant l’accès à la propriété.

Augmentation des DMTO, droits de mutation à titre onéreux

Souvent désignés à tort sous le terme de "frais de notaire", ces coûts annexes à l’acquisition immobilière pèsent lourd dans le budget des acheteurs. En réalité, il s’agit essentiellement de taxes et droits de mutation collectés au profit des collectivités locales et de l’État, que le notaire se charge de percevoir avant de les reverser aux administrations concernées.

Le plafond est relevé de 0,5 %, impliquant une augmentation progressive de 10 % sur trois ans. Toutefois, face à la grogne des professionnels de l’immobilier, Michel Barnier avait promis des ajustements en novembre dernier. Le texte définitif accorde ainsi aux collectivités locales la possibilité de neutraliser cette hausse pour les primo-accédants, une mesure qui pourrait atténuer l’impact de cette réforme pour les nouveaux acheteurs.

Exonération des droits de mutation pour les dons familiaux

Le gouvernement veut faciliter la transmission intergénérationnelle du patrimoine immobilier. Un nouvel amendement prévoit une exonération des droits de mutation pour les dons d’argent destinés à l’achat, la rénovation ou la construction d’un logement, au bénéficie des enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ainsi que des neveux et nièces.

Cette mesure, inscrite à l’article 19 ter, fixe un double plafond : 100 000 euros par donateur et 300 000 par donataire, à condition que les fonds soient utilisés dans un délai de six mois suivant le transfert. Autre impératif : le bénéficiaire devra conserver le bien en résidence principale pendant au moins cinq ans pour profiter pleinement de cet avantage fiscal. Une initiative qui pourrait encourager l’investissement immobilier et fluidifier les transmissions au sein des familles.

Fin de l’amortissement en LMNP

Jusqu'à présent, un investisseur en LMNP qui mettait son bien en vente n'était pas tenu de prendre en compte l'amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière.

Prenons un exemple concret : vous achetez un appartement en LMNP pour 220 000 €. Au fil des années, vous bénéficiez d’un amortissement total de 60 000 €, réduisant ainsi votre imposition sur les revenus locatifs. Quelques années plus tard, vous décidez de revendre le bien pour 320 000 €.

Avec l’ancien régime fiscal, la plus-value était calculée sans tenir compte de l’amortissement, soit : 320 000 € - 220 000 € = 100 000 € de plus-value imposable.

Désormais, avec la réforme, l’amortissement est réintégré dans le calcul, ce qui modifie la base d’imposition : 320 000 € - (220 000 € - 60 000 €) = 160 000 € de plus-value imposable.

Cette niche fiscale est désormais dans le viseur du gouvernement. L’article 24 du projet de loi de finances 2025 prévoit une refonte du calcul de l’imposition sur la plus-value immobilière pour les logements meublés. Concrètement, les propriétaires qui ont profité du dispositif LMNP pourraient voir leur fiscalité alourdie lors de la revente de leur bien.

Toutefois, certaines catégories de biens échappent à cette réforme. Les résidences étudiantes, séniors ou les établissements proposant des services aux personnes âgées et handicapées ne sont pas concernées par cette nouvelle règlementation, préservant ainsi une partie du marché de la location meublée.

MaPrimeRénov’ rabotée

Alors que la transition énergétique demeure un enjeu majeur, le dispositif MaPrimeRénov’ subit une réduction budgétaire de 460 millions d’euros. Une coupe budgétaire qui pourrait inquiéter les propriétaires, mais que le ministère du Logement tente de relativiser. Selon lui, cette baisse s’accompagnera d’une optimisation de la gestion des fonds, via une meilleure régulation de la trésorerie, des avances versées aux ménages et un ajustement des réserves budgétaires.

Si les aides pour les travaux ponctuels restent accessibles, cette diminution budgétaire intervient dans un contexte délicat pour les propriétaires bailleurs. Ces derniers doivent composer avec les interdictions progressives de location des passoires thermiques. Loin d’être anodin, cet ajustement budgétaire soulève donc des interrogations quant à l’accompagnement réel de l’État face aux défis de la rénovation énergétique.

Réduction du loyer de solidarité

Le secteur du logement social va connaître une réduction du loyer de solidarité (RLS) maintenue à hauteur de 200 millions d’euros. Cette mesure vise à réallouer les ressources pour dynamiser la production de nouveaux logements sociaux, notamment dans les territoires où la tension locative est la plus forte.

Parmi les priorités affichées, le gouvernement souhaite accélérer la construction de logements sociaux et définir une feuille de route concertée avec les acteurs du secteur.

Cependant, les bailleurs sociaux restent prudents. Si ces engagements traduisent une volonté politique affichée, leur concrétisation dépendra du soutien financier effectif et des modalités d’application qui accompagneront cette réforme.