Apport personnel pour un achat immobilier : une chute drastique en février 2024

En 2023, annus horribilis du secteur immobilier, l'accès à la propriété est devenu un rêve inaccessible pour de nombreux Français. Quelques lueurs d’espoir semblent enfin percer la brume en ce début 2024. Selon les dernières données révélées par le courtier Finance Conseil pour BFM Business, une baisse conséquente de l'apport personnel nécessaire à l'obtention d'un crédit immobilier est en cours...

Une chute de 18,5% en février

L'apport personnel moyen, qui avait atteint des sommets ces dernières années, connaît une baisse remarquable de près de 18,5% en février 2024 par rapport à décembre 2023.

Concrètement, l'apport moyen national est passé de 64 942 euros à 54 798 euros par crédit. Cette évolution est plus marquée dans certaines régions, comme la moitié sud de la Nouvelle Aquitaine, incluant Bordeaux, où l'apport moyen pour un crédit destiné à un achat immobilier a chuté de 45%, passant de 73 927 euros à 40 587 euros.

Les raisons d'une baisse généralisée

Cette baisse généralisée de l'apport personnel s'explique par plusieurs facteurs. Les banques, désireuses de produire davantage de crédits après une année de ralentissement marqué, assouplissent leurs exigences.

Elles souhaitent également que les emprunteurs conservent une épargne immédiatement disponible pour faire face à d'éventuels imprévus, dans un contexte économique où l'inflation et les dépenses courantes pèsent sur les budgets.

Des disparités régionales persistantes

Malgré cette tendance générale à la baisse, des disparités régionales demeurent. En Île-de-France, par exemple, l'apport moyen reste élevé à 150 778 euros, bien qu'il ait également diminué par rapport à décembre 2023. À l'opposé, dans des régions comme le Grand-Est et la Bourgogne Franche-Comté, l'apport demandé aux primo-accédants est nettement plus abordable, avec une moyenne de 13 745 euros.

Vers une normalisation de l'apport personnel ?

Selon Finance Conseil, cette tendance marque le début d'une phase de normalisation de l'apport personnel, même si les niveaux actuels restent supérieurs aux standards habituels de 10 à 15%. Actuellement, l'apport se situe autour de 33%, avec une perspective de réduction progressive vers 25% d'ici la fin de l'année.

Le record historique de l’apport personnel en 2023

En 2023, le marché du crédit immobilier a connu une évolution notable concernant l'apport personnel exigé par les banques, atteignant des niveaux sans précédent. D'après les données fournies par le réseau Century 21, pour convaincre les établissements bancaires, les emprunteurs devaient présenter un apport personnel représentant près de 35% du montant du prêt, un record historique qui coïncidait avec la hausse des taux d'intérêt.

Cette exigence accrue en matière d'apport personnel soulignait la prudence des banques face à un environnement économique incertain et à la volatilité des marchés immobiliers. Elle reflétait également une volonté des institutions financières de limiter leur exposition au risque en s'assurant que les emprunteurs disposaient de fonds propres significatifs.

Pour les futurs acquéreurs, cette situation représentait un défi supplémentaire dans la concrétisation de leur projet immobilier. L'augmentation de l'apport personnel requis pouvait limiter l'accès au crédit pour une partie des ménages, notamment pour les primo-accédants et les personnes disposant de moyens financiers plus modestes.

Face à cette réalité, il devenait primordial pour les emprunteurs de bien préparer leur dossier de financement et de rechercher les meilleures conditions de prêt. La comparaison des offres de crédit et la négociation des conditions de financement étaient plus que jamais essentielles pour optimiser le coût total du crédit immobilier.

Cette évolution du marché du crédit immobilier en 2023 invitait également à une réflexion sur les mécanismes de financement de l'accession à la propriété et sur les politiques publiques susceptibles de soutenir les ménages dans leur projet d'achat immobilier.

Quelles aides à l’achat immobilier existent en 2024 ?

Si la constitution d’un solide apport personnel peut aider à décrocher un crédit en plus de faire baisser le taux de ce dernier, l'achat d'un bien immobilier peut également être soutenu par plusieurs aides financières. Ces aides varient en fonction de la situation personnelle de l'acheteur, du type de bien immobilier, et parfois de la localisation du logement. Voici un aperçu des principales aides disponibles pour l'achat immobilier :

1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est une aide précieuse pour les primo-accédants, car il permet de financer une partie de l'achat d'un logement neuf ou d'un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, sans payer d'intérêts. Le montant et la durée du prêt dépendent des revenus de l'emprunteur, de la composition de sa famille, et de la zone géographique du bien immobilier. Le PTZ doit être complété par un ou plusieurs prêts et ne peut financer la totalité de l'achat.

2. Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Le PAS vise à faciliter l'acquisition d'une résidence principale, avec des conditions de ressources pour en bénéficier. Il peut financer jusqu'à 100% de l'opération (achat, travaux) et permet de bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) en fonction de la situation financière de l'emprunteur. Le PAS est soumis à des plafonds de ressources qui varient selon la localisation du logement et la composition du foyer.

3. Les aides des collectivités locales

Les aides locales peuvent varier considérablement d'une région à une autre et sont souvent destinées à encourager l'accession à la propriété dans des zones spécifiques ou pour des publics ciblés (jeunes, familles nombreuses, revenus modestes). Elles peuvent prendre la forme de subventions directes, de prêts à taux préférentiels, ou de dispositifs de garantie.

À Bordeaux et en Gironde par exemple, un prêt à 0% de 10 000E à 20 000€ pour primo-accédants facilite l'achat d’un logement neuf en VEFA ou en PSLA. Les conditions d'éligibilité incluent le statut de primo-accédant et des plafonds de ressources selon le nombre d'occupants pour 2021 en zone A. L'aide varie de 10 000 € pour une personne seule à 20 000 € pour un ménage de 4 personnes et plus, avec une durée de prêt de 14 ans par des banques partenaires (Crédit Mutuel du Sud-Ouest, Crédit Agricole D’Aquitaine, CIC Sud Ouest).

4. Le Prêt Action Logement (ex-1% Logement)

Ce prêt est proposé aux salariés des entreprises du secteur privé participant au financement de l'Action Logement. Il permet de bénéficier d'un prêt à un taux très avantageux pour l'achat d'une résidence principale. Le montant accordé et les conditions d'éligibilité dépendent de l'organisme collecteur.

5. Le Prêt Conventionné (PC)

Le prêt conventionné peut financer l'intégralité de l'opération d'achat sans condition de ressources et est ouvert à tous. Il permet également de bénéficier de l'APL, ce qui peut réduire le montant de la mensualité de remboursement. Le PC peut financer l'achat d'un logement neuf ou ancien, ainsi que les travaux associés.

6. Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL)

Ces deux produits d'épargne permettent de se constituer un apport personnel tout en bénéficiant, après une phase d'épargne, d'un prêt immobilier à conditions avantageuses. Le PEL est particulièrement intéressant pour son taux d'intérêt et peut également donner droit à une prime d'État sous conditions.

7. La Location-Accession

Ce dispositif permet d'accéder progressivement à la propriété. L'acheteur est d'abord locataire du logement pendant une période déterminée, au terme de laquelle il a la possibilité d'acheter le bien. Pendant la phase de location, une partie des loyers est épargnée pour constituer un apport personnel.

8. La TVA réduite

Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf situé dans certaines zones géographiques ou quartiers prioritaires, il est possible de bénéficier d'une TVA à taux réduit (5,5% ou 7% au lieu de 20%). Cette réduction peut représenter une économie significative sur le coût total de l'acquisition.