Quels sont les spécificités de la gestion locative en Pinel ?

L’investissement en loi Pinel représente 48% des ventes de logements neufs. Se posent alors aux acquéreurs plusieurs questions : s’occuper eux-mêmes de la gestion locative ou confier cette tâche à un mandataire. Gain de temps, moins de risque de vacance locative, etc. Découvrez les nombreux avantages d’un mandat de gestion locative Pinel.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative Pinel ?

Un mandat de gestion locative Pinel est un contrat établi entre un acquéreur et un mandataire. Ce dernier est un professionnel de l’immobilier. Il peut s’agir d’une agence immobilière, d’un syndic, d’un notaire ou bien d’un administrateur de bien. Dans tous les cas, une carte professionnelle à jour devra être présentée au mandant.

Le contrat doit être signé par les deux parties en deux exemplaires. En signant ce contrat, le mandant autorise le mandataire à devenir gestionnaire du bien.

Dans le contrat, devront être indiquées plusieurs informations importantes telles que :

• les détails du bien (situation, superficie, type de logement, usage etc.),
• la carte professionnelle et la raison sociale du mandataire,
• les missions du mandataire,
• les objectifs et engagements pris par le mandant,
• l’adhésion du mandant à une caisse de garantie financière.
• une éventuelle reconduction tacite.

La durée moyenne d’un mandat de gestion locative Pinel est le plus souvent d’un an. Si une clause de reconduction tacite est indiquée dans le contrat, celle-ci n’excède pas 10 ans. Dans le cadre de la loi Hoguet, qui réglemente les professions immobilières, il est interdit d’excéder 30 ans de gestion locative.

L’acquéreur a la possibilité de mettre fin au mandat s’il respecte un préavis d’une durée de 3 mois. Pour cela, une lettre recommandée avec accusé de réception devra être envoyée au mandataire.

Quelles sont les missions d’un gestionnaire locatif Pinel ?

Les missions d’un mandataire sont indiquées dans le contrat de gestion locative. Le professionnel peut intervenir tout au long du processus de location (avant la signature du bail, pendant la location et à la sortie du locataire).

Parmi les tâches effectuées par le mandataire, voici une liste non exhaustive :

• faire visiter le logement,
• trouver un locataire,
• effectuer l’état des lieux du logement,
• réceptionner les loyers,
• se charger du paiement des charges et impôts,
• restituer le dépôt de garantie du locataire à la sortie,
• s’occuper des éventuelles réparations, etc.

Comment est rémunéré un gestionnaire locatif ?

La tarification de la gestion locative du bien est déterminée à la signature du contrat. Les montants sont fixés librement mais ils représentent en général entre 6 et 10% des loyers annuels.

Il arrive que des agences immobilières affiche un tarif de base. Celui-ci comprend l’encaissement des loyers, les quittances délivrées aux locataires, la régularisation et le paiement des charges.

Des prestations supplémentaires peuvent faire monter la facture (travaux non prévus, etc.). C’est pour cela qu’il convient de bien faire attention aux clauses incluses dans le contrat.

Dans le cas d’une agence immobilière qui s’occupe de la gestion locative, les prix doivent être TTC et indiqués de manière visible et lisible.

Selon le type de bien, le montant peut varier. En effet, un studio ou un appartement meublé (donc non Pinel ) connaissent plus de changements de locataires que les autres logements. Ainsi, le mandataire peut pratiquer des prix plus élevés en raison de la charge de travail plus importante que cela représente.

De plus, le mandataire perçoit des frais de de réalisation d’états de lieux d’entrée et de sortie. Les frais pratiqués sont à hauteur de 3€ TTC/m2. Ils varient donc en fonction de la surface habitable.

Gestion locative Pinel : moins de risque de vacance locative

Une des raisons de confier sa gestion locative Pinel à un professionnel est l’assurance de connaitre une vacance locative bien moindre.

En effet, avec les outils et l’efficacité du réseau du mandataire, un locataire sortant sera assez rapidement remplacé.

Un locataire a le droit de quitter le logement, à conditions qu’il respecte un préavis, dont le délai peut varier. En effet, le préavis standard est d’une durée de 3 mois. Celui-ci peut être réduit si le bien se trouve en zone tendue, si le locataire perd son emploi, est muté ou encore s’il a trouvé une place en HLM.

Le mandataire peut aider le propriétaire à rentabiliser le plus possible son logement. Dans un premier temps, il peut diriger ce dernier vers la souscription d’assurances.

Afin de se prémunir contre les loyers impayés, l’acquéreur peut :

• souscrire à la garantie loyers impayés (GLI). Cette assurance se fait auprès d’une société d’assurances. Cette dernière verse les loyers pour compenser les manquements du locataire. De plus, elle peut être accompagnée d’une couverture contre les risques locatifs ;
• exiger une caution simple ou solidaire : une personne proche doit se porter garant auprès du locataire en cas de loyers impayés. Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire doit faire appel exiger un loyer uniquement si le locataire est insolvable. Une caution solidaire permet au propriétaire de se tourner vers le garant dès le 1er mois d’impayé.

Un contrat d’assurance peut être souscrit entre le mandant et le mandataire. Celui-ci peut, en plus de se protéger contre les loyers impayés :

• remettre en état les éventuelles dégradations du bien,
• avoir une assistance juridique en cas de litiges avec le locataire.

Meilleure gestion administrative et gain de temps

Lorsqu’un investisseur fait l’acquisition d’un logement Pinel, il se rend compte que la gestion locative est chronophage. En effet, les tâches à effectuer sont, par exemple :

• rédiger une annonce,
• sélectionner les futurs locataires éligibles Pinel,
• prendre les rendez-vous,
• faire visiter le bien à plusieurs locataires éventuels,
• encaisser les loyers et régulariser les charges,
• relancer les locataires en cas d’impayés, etc.

Ce sont des tâches administratives assez chronophages, d’autant plus si l’acquéreur travaille et qu’il possède plusieurs biens. Déléguer ces tâches à un professionnel permet de faire gagner du temps au locataire et d’être plus serein.

Le gestionnaire locatif connait tous les rouages d’une location d’appartement. Son expérience lui permet de sélectionner plus rapidement les locataires. Ainsi, outre d’offrir un gain de temps, une gestion locative offre également un gain d’argent.

L’agence de gestion locative spécialisée en loi Pinel

Lorsque vous achetez un bien en loi Pinel pour le louer pour une certaine durée, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Les montants économisés vous permettront de faire appel à une agence de gestion locative après votre investissement Pinel. De cette manière, vous aurez l’assurance de rentabiliser votre investissement.

Dans le cadre de votre investissement Pinel, le choix d’une agence spécialisée en immobilier neuf et en investissement locatif en loi Pinel est particulièrement recommandé. Pourquoi ? L’agence connait toutes les spécificités du dispositif : les plafonds de ressources des locataires, les temps limités entre la livraison du logement en VEFA et la location du logement en Pinel, les plafonds de loyer Pinel... Choisir une agence de gestion locative spécialisée en location Pinel comme Immo9 Gestion, c’est éviter de dépasser le loyer autoriser d’un euro et perdre l’intégralité de sa réduction d’impôt par exemple.

Immo9 Gestion est une filiale du Groupe Immo9 spécialisé dans le courtage et la défiscalisation en immobilier neuf. Nos gestionnaires connaissent les rouages du dispositif Pinel dans ses moindres détails. Une spécificité fondamentale pour la quiétude de nos clients.

Rappel sur la loi Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il y a une liste de critères à respecter.

Tout d’abord, il faut acheter un logement neuf ou VEFA (Vente en l’état Futur d’achèvement), le mettre en location durant 6,9 ou 12 ans. Ce bien doit être pour un usage de résidence principale et doit être loué à une personne respectant les plafonds de ressources indiqués par la loi. De plus, le loyer doit être plafonné selon la zone Pinel du logement.

La défiscalisation ne prend en compte qu’un investissement maximal de 300 000 € ou 5500 € le m².

A partir du 1er janvier 2023, un investisseur aura le choix entre 2 outils de défiscalisation : la loi Pinel (qui se terminera après le 31 décembre 2024) et la loi Pinel 2023.

Les deux lois ont les mêmes caractéristiques. Seulement la loi Pinel classique verra ses taux baisser progressivement jusqu’à sa disparition, tandis que la loi Pinel 2023 gardera les taux pleins.

Voici le tableau des taux de la loi Pinel classique :

De plus, la loi Pinel+ sera destinée à relancer l’investissement dans les quartiers prioritaires ou dans les programmes durables.

Les quartiers prioritaires ont comme avantage de faire réaliser une plus-value à la revente tandis que les programmes durables offrent un meilleur confort énergétique aux locataires.